Что будет с ценами на жилье в Москве, если начнется война?

40
25666

Когда многоходовочники бряцают оружием, они считают, что внутренние проблемы как бы уходят на второй план. В голове электората.

Действительно, какой кусок в горло полезет, если снова «мы в кольце врагов«. Тут, уж, сами предки велели подужаться, сплотиться вокруг лидера (теперь уже меньшинства?), затянуть пояса, не думать о ценах на сахар («какой же сахар в такое-то время?»), подсолнечное масло, одежду, обувь, технику, автомобили и квартиры.

Обокрал (с дружками) население и кричи себе на здоровье: «Враги! Враги у ворот!» Некогда думать, где там что-то не так в королевстве. 

Всегда было так. Но глядя на текущий «общественный» сантимент, понимаешь, что что-то изменилось. Нет, Иван, конечно, не пойдет теперь голосовать «за другого» (он, скорее, вообще не пойдет голосовать; а стандартно просто станет пить больше). Но всё заметнее, как фальшивые истерики на федеральном ТВ перестают работать дальше студии. То есть они там как бы в собственном угаре сами уже к концу передач верят в то, что говорят, но «глубинный народ» как-то всё дальше от этого. Что бы там про «русских в Донецке» околовластные давалки не кричали, россиянин всё меньше в это верит. Опросы (неофициальные, для внутреннего пользования) отражают это всё больше (ТВ проигрывает интернету всё больше, отсюда риски для интернета). Поэтому уже настоящая истерика из высших эшелонов власти раздается всё сильнее.

Многие [чиновники], конечно, кричат во спасение (собственное спасение). Ибо понимают, что:

  • если внутреннюю ситуацию не удержать, то их бюджеты начнут тоже сокращать в какой-то момент (не сегодня, так завтра), ну или в лучшем случае — не будут так быстро наращивать, как в последние годы;
  • война это их корм (бюджеты на поддержание истерики будут расти; возможностей для распила будет больше (за счет того, что «гражданские» расходы будут сокращаться в относительном выражении).

Волей не волей всё больше людей вокруг В. Путина становится заинтересованными в обострении ситуации на границе с Украиной. Это мы не говорим про наиболее заинтересованную группу некоторых силовых элит. Не тех, кто в силу детских психологических травм и плохого воспитания всё время стремится что-то уничтожить (не настроен — в отличие от нормального здорового человека — на созидание), а тех, кто заинтересован в этом экономически (распил на бюджетных военных расходах) и политически, в том числе в том, чтобы Первое лицо оступилось.

В. Путина, конечно, действительно, поджали со всех сторон (от внутренних песнопевцев (хвост виляет собакой) и конкурирующих за власть силовых элит до внешних «партнеров» (см. запись Divide et impera)). И на кону (что самое важное для населения и будущего страны) стоит сохранение «либеральной» парадигмы в экономике (свободной торговли, частной собственности и т.д.). Один неверный шаг — и снова свалимся в плановую экономику, ежовые рукавицы и прочие инструментарий 20-30-ых годов прошлого века (и если кто-то думает, что люди, стоящие за А. Навальным, принесут России и населению послабления, возвращение к рынку, частной собственности, свободу слова и мышления, то зря так думаете; потому что это потомки тех, кто «закрывал» НЭПовцев, люди максимально жесткой руки и взглядов на дальнейшее ненефтяное развитие России).

Именно поэтому во всех наших прогнозах с 2013-2016 годов «точка невозврата» приходилась на период 2021-2023 годов (и первый временной риск это риск именно конца 2021 года (см., например, запись 4,5-летней давности, от ноября 2016 года, ссылка)).

Мне очень, очень и очень хочется верить, что ситуация на границе останется в рамках стандартного бряцания оружием (и в худшем случае — мелких и / или быстрых стычек). Ну, и в целом сильно горячо сейчас не к месту и не по логике В. Путина (выступление перед Федеральным собранием + 9 мая на носу + выборы через 5 месяцев (а «войной» аудиторию так просто не прогреть для голосования за Единую Россию)). Поскольку в этом случае придется идти на крайние меры во внутренней политике (ссылка) — что приведет к настоящему политическому кризису, ослаблению (в среднесрочной перспективе) лично В. Путина и смещению баланса в сторону наиболее жесткого внутрироссийского сценария развития.

Как говорится, лучше в валютных позициях и спекуляциях недозаработать, скинуть их с меньшей прибылью, чем то, что может быть и что навсегда развернет Россию, переобув ее окончательно в кирзачи и лапти.

Интересно, что население по прежнему на всё это смотрит через призму розовых очков и свои хотелки, не оценивая даже на словах риски (не то, что готовясь к какому-то негативному сценарию — об этом даже речи нет, пока русское авось правит бал). Это, кстати, стандартная причина того, что большинство людей на фондовом рынке остаются с носом (и без денег): большинство торгует свои эмоции и хотелки. Не смотрит ни вперед, ни назад.

Вспоминается сразу опрос про будущее Республики Беларусь (ссылка). И сегодняшний опрос тут тоже прямо в руку (ссылка):

Очевидно, что большинство ответивших «вырастут» это сегодняшние уже ипотечники и владельцы квартир в Москве. А ответившие «упадут» это в основном те, кто еще жилье в Москве не купил. И между этими двумя группами пара сотен человек, которые честно подумали и постарались посмотреть на ситуацию объективно (спасибо вам).

А объективно (то есть на основе исторических данных) в предыдущие два раза ситуация в московской недвижимости с наступлением боевых действий на границе выглядела так (выделено красным ниже):

То есть цены на недвижимость в Москве в рублях падали в двух случаях из двух. Ну, а в долларах вы и сами всё знаете: с 2008 года цены на недвижимость в Москве упали в 2,5 раза в долларах.

За первым рывком / импульсом спроса на рынке недвижимости (на фоне «ааа, девальвация«) в обоих случаях приходила долгая «расплата» за негативное поведение по отношению к соседям и братским республикам. На том же рынке жилья в плюсе оставались только те, кто в обоих случаях на максимумах (как сейчас) сбрасывал недвижимость и уходил в валюту (и сейчас может купить площадь условно в 2,5 раза больше и без ипотеки).

А теперь представьте негативный сценарий развития в текущей фазе. Какие санкции прилетят за это? Представьте если Россия останется не только без SWIFT, но и хотя бы без чипов Intel, AMD, NVIDIA … то есть по сути без новых компьютеров, ноутбуков, телефонов и т.д. Ну, или будет программа «чипы в обмен на цветмет и иже». Точно население ринется скупать недвижку в этом случае? Уверены?

Строители могут поднять ценник насколько угодно («девальвация, цемент и арматура выросли в цене«), но на вторичке население спрос утащит в ноль, а продавать держателям придется. Это сегодня (редкая и исключительная исторически ситуация) т.н. «рынок продавца» и предложение в какой-то мере вымыло. Но жилья на руках у многих семей в количестве больше чем одно — очень и очень много. И его придется сбрасывать, чтобы было на что купить доширак и картошку в следующие годы. «Виртуальная» экономика Москвы начнет сдуваться. Кто будет тут жилье снимать?

Речь об этом. Неловко в таком сценарии видеть такой позитив, какой обозначился в опросе. Неловко.

Это, конечно, негативный сценарий и крайний (во главе государства пока всё-таки человек в здравом уме). Но  если «что-то пойдет не так» (год аккумулирует слишком большое количество рисков, да и давление такое со стороны заинтересантов из «свиты» не просто держать), то события начнут развиваться так быстро, а курс доллара переставляться так резко (ссылка), что никто не успеет толком ни из рублей выйти, ни из недвижимости на [текущих] максимумах выпрыгнуть. И в этот раз будет еще хуже чем в предыдущие два.

Давайте чуть объективнее смотреть на происходящее и будущее. Хотя бы для самих себя.

_
Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.

Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте — заходите и нажимайте внизу канала кнопку JOIN.

40
Оставить комментарий

8 Цепочка комментария
32 Ответы по цепочке
40 Последователи
 
Популярнейший комментарий
Цепочка актуального комментария
Raider
Raider

Объективности ради-падение цен на недвижимость в Мск в 2008-2009 не стоит полностью привязывать именно к войне с Грузией. Падение Лемана и мировой экономический кризис в острой фазе случились всего через месяц после событий 08-08-08, а ипотечный кризис в США наростал еще с середины-конца 2007. Если посмотреть тренды цен на кв метр по мировым столицам за тот период, то они скорее всего будут похожими.

Сейчас ситуация далеко не лучше и в мире и простора для манёвра у России к сожалению стало меньше, поэтому в остальном сложно не согласиться.

Arushaiman
Arushaiman

Интересный момент, да. Прошлогодний резкий рост цен на недвижимость тоже не только в МСК и СПб. Канада, Корея, Новая Зеландия, Турция явно имеют другие причины, чем влияние РФ.

sam hive
sam hive

Денис, поправьте: «в таком сценарии сценарии видеть»

Highwayman
Highwayman

Когда пару недель назад заговорили о том, что будут серьёзные санкции, подумал, что Пу сейчас чего-нибудь выкинет. И он принялся гранатой угрожать. Ещё интересно, что Китай сейчас занимается примерно тем же самым у границ Тайваня. Может быть, это такая согласованная акция устрашения и торга.

Arushaiman
Arushaiman

По поводу роста/падения цен и голосования. «Проголосовал» случайно, листая чат, только потом прочитал вопросы. По моему мнению, на рост цен в прошлом году более всего повлияло падение в два раза объемов предложения в стройке (с момента введения эскроу). В случае событий на границе станут больше или меньше строить? Хватит ипотеки, чтобы поддержать спрос или государству придётся выкупать больше и создавать «доходные госдома»? Строители будут банкротиться из-за отсутствия притока мигрантов? Войны и другие политические кризисы приводят к росту эмигрантов. Кто теперь сможет и готов покинуть РФ в случае обострений с Украиной? Как много и кто именно выбросит на рынок много вторички,… Подробнее »

Djazzzik
Djazzzik

В ближайший год планировал расширяться в кВ. метре жилья так как семья увеличивается на +1 к имеющимся 4 членам семьи. Пока нахожусь в поисках и думках, а на до ли !? Закапывая в пресловутые кВ. метры свои кровные которые обесцениваются с каждым годом к валютной корзине !? Читая записи на этом ресурсе честно скажу приземляешься и получаешь холодный душ. Но оно того стоит ! В моменте хочется зафиксировать сумму по квартире продав ее на текущем рынке, конвертировать в валюту и закинуть в долгосрочный ( пенсионный) портфель и Инвестиции . арендуя жильё для семьи понаблюдать за происходящим вокруг анализирую и делая… Подробнее »

snooki_snooki
snooki_snooki

Тут весь ресурс посвящён обучению «как грамотно пристраивать и распоряжаться» разными суммами, в зависимости от желаемого результат. Достаточно просто читать, анализировать, делать выводы, и аккуратно проверять свои выводы на практике. Очень аккуратно, пока опыт и правильный анализ не придут.

sara9240
sara9240

Извините, но поставила Вашему комментарию голос против. Мне как женщине не понять Ваше желание продать единственную квартиру ( пусть и ради пенсионного портфеля ) и арендовать жилье для своей семьи ( как я поняла, с несколькими малыми детьми ). А если не сможете оплачивать аренду? А если инвестиции не оправдают Ваши ожидания? И еще много «если»…

Djazzzik
Djazzzik

Рад читать ваш комментарий как взгляд с женской стороны .
Доход позволяет арендовать достойное жилье для моей семьи и + частично его покрывает работодатель.
Инвестиции могут не оправдать если нет четкой стратегии и фин.плана.
Все «Если» это страхи и образ мышления личности.
В этом и есть суть вопроса , посмотреть на вещи с другой стороны не как общая масса людей которую гонят в узкий коридор ( Ипотека , жильё из г… и палок , потом повышение налогов и страх потерять работу обесценивание рубля , бедность ) и по пути обдирают по ниточке.

Neuraler
Neuraler

Покупка бетона — это такая же инвестиция, как и в ценные бумаги. Можно продать дешевеющий актив, считая, что он будет и дальше дешеветь, и вложить в предполагаемо дорожающий. И ступор вполне справедлив, так как в бетоне в России можно жить, а вот деньги, вложенные в акции на Западе, можно, оставшись в России, больше никогда не увидеть. Могут закрыть границы, перекрыть интернет, ввести 50% налог на зарубежные акции. В общем, доступ к активам становится критичным, и предсказать его ограничения невозможно.

Alex_nr
Alex_nr

Что то я не правильно считаю может? 700 к.$ * 77 = 53 000 000 ₽ за такую сумму можно купить и четырёх и пятикомнатную (и не только в регионах) и на Инвестиции останется. Если речь идёт о 70 к$ то да, тут размен конечно неизвестен. Вкладывать всю котлету в амер рынок или иные долларовые инструменты возможно в нынешней ситуации рискованно (а вдруг упадёт?), в лучшем случае какие то дивидендные истории (если о среднесроке) может быть вам дадут 10%. Но 40 т.р в месяц (7000$/год) не факт что позволят снимать нужное и сопоставимое жильё на всех, даже с учётом компенсации… Подробнее »

Neuraler
Neuraler

10% от 700 000 долларов — это 70 000 в год, что сильно меняет картину.

Alex_nr
Alex_nr

Так это понятно что 70 000 это 10%. Просто сумма в 700 к.$ никак не пляшет с размышлениями о квартире, стоит ли продавать/и покупать большую площадь или инвестировать эту сумму. Получается хата стоит 700 к.$ стоит? Это Москва сити что ли?)) если хата стоит 700 к$ то конечно проще продать. Съем будет отбирать денег меньше. Вообще вопрос с детьми и пропиской при отсутствии жилья будет камнем предкновения, так как нужно будет прописывать детей по прописке родителя, а это лишние расходы по устройству в д/сад, иногда школу, решение вопроса с налоговыми органами (налоговаяобслуживает по прописке), полисом мед/страхования и т.д. Можно решить… Подробнее »

olga.hubner@mail.ru
olga.hubner@mail.ru

Добрый день,
Я за женский взгляд + рациональное потребление.
Можно подумать о таком варианте — большую квартиру сейчас на высоком рынке продать. Приобрести небольшую квартиру для сохранения регистрации и доступа к социальным благам. С семьёй жить на сьемном, что обеспечивает высокую мобильность. Т.о. свое жилье будет, но ликвидное, что немного может нивелировать женские страхи (в том числе сужу по себе, хотя и занимаюсь недвижимостью).
Я за образование детей. Пусть у них будет возможность в дальнейшем жить и работать в любой стране мира. Наследство в виде московских квадратных метров — это пережиток прошлого.

SolInvictus1
SolInvictus1

Приветсвую всех участников блога! Не знаю на сколько ли уместно здесь задавать такие примитивные и личные вопросы, но всё же решусь спросить. В ближайшем будущем планирую купить недвижимость для проживания в МО так как собственного жилья нет, несмотря на то, что москвич. В июле прошлого года заполучив определённую рублёвую сумму решил купить доллары с целью дальнейшего умножения имеющихся денежных средств, так как наслушился многочисленных аналитиков заявлявших о постепенно надвигающейся девальвации отечественной валюты. Успел неединожды пожалеть об этом, так как за это время никакой существенной девальвации не произошло а цены на недвижимость, если я не ошибаюсь, выросли в среднем на 15-20%.… Подробнее »

Avitale
Avitale

Давать какие-либо советы — вещь неблагодарная, поэтому не удивляйтесь, если никто вам не ответит — в таких вещах никто не готов брать ответственность за ваш выбор. Но разве этот пост не заставил вас задуматься о том, насколько вероятно дальнейшее повышение цен на недвижимость и насколько выгоднее вкладываться в жилье в сравнении с той же покупкой валюты? В июле прошлого года доллар в среднем стоял 70-72 рубля, сегодня он коснулся отметки в 78 рублей — это для вас разве не девальвация? Или вы хотите, чтобы доллар стоил 100 рублей? Ваша тактика уже, по-моему, выигрышная — вы сумели сохранить капитал, зато стоимость… Подробнее »

Gtr
Gtr

Пардон, но нельзя опоздать выгодно купить квартиру 😉 если вы не бетонный спекулянт разумеется…
Квартира это то, что покупается возможно на всю жизнь, и о выгодности покупки в моменте будут рассуждать дети и внуки, лет через 25-50 🙂
А вот опоздать выгодно продать очень даже возможно!
Потому как выгодных «временных коридоров» для продажи в жизни каждого человека крайне мало. Попасть в «цикл продажи» это искусство.

Avitale
Avitale

Да, вы правы. Думаю, мне следовало уточнить, что по моему личному мнению в сравнении с тем, что было в июле 2020 и сейчас, особой разницы в выгоде нет, поэтому стоит ли жалеть о том, что не вложился тогда, когда цены уже были высоки? Зато с долларом удачно получилось.

olga.hubner@mail.ru
olga.hubner@mail.ru

С последним тезисом не могу не согласиться. Сейчас, например, последний поезд для владельцев старого советского фонда времен массовой застройки, особенно в районах с бурной реновацией. Спрос в дальнейшем уйдёт в новый фонд (включая реновационный).

And-sv
And-sv

Ну или чуть более замороченный вариант, если в июле 2020 купить не просто доллары, а биржевой фонд FXUS, отслеживающий акции США. Тогда плюсом к небольшой девальвации еще рост индекса, всего уже около 40%.

Alex_nr
Alex_nr

Это к вопросу о том что кеш в определенные периоды не должен лежать без дела? Но тогда ведь с вероятностью 146% никто не мог сказать что вырастет. Могло все ещё упасть. Если тактика была купить валюту — продать валюту то купил в июле продал в ноябре. Почему не продал? Ещё раз Купил в марте 21 жду продажи. Но так идеально у всех не может получатся. Иначе все бы уже долларовыми миллиардерами были бы. А для покупки данного фонда и рубли в валюту на растущей валюте не обязательно менять. Просто при продаже брокер удержит налоги с прибыли и все. А вот… Подробнее »

olga.hubner@mail.ru
olga.hubner@mail.ru

Добрый день! Мой основной комментарий к посту автора блога ниже (о поведении людей на рынке недвижимости). Я думаю, что прямо сейчас покупать жилье для жизни невыгодно. Рынок ещё горячий. Ждём снижения температуры. Можно будет хорошо поторговаать людей вниз. Что на вторичке в старом фонде (кто месяцами стоит сейчас на рынке), что в новом фонде, куда залезли горе-инвесторы. Я все чаще вижу в предложениях новые дома, где собственники предлагают цену на 1-1,5-2 млн меньше, чем застройщик (часто есть те, кому нужно срочно вытащить деньги обратно). Я бы сейчас думала о том, в каком районе хочется жить и внимательно наблюдала за ним.… Подробнее »

Neuraler
Neuraler

Судя по всему горячую войну отменяют и будут продолжать конфликт в тлеющем режиме?

olga.hubner@mail.ru
olga.hubner@mail.ru

Добрый день, Работаю в недвижимости. Одна из моих задач — ответить на вопрос «как выгодно продать или купить квартиру в заданной локации». Я строю карту квартала, куда загоняю данные по реально совершенным сделкам, квартирам в рекламе (когда вышли на рынок, с какой ценой, сколько стоят в рекламе, как меняли цену, сколько просмотров) + полевая разведка (звоню агентам, собственникам, иду смотреть конкурентов, узнаю причину продажи, почему с такой ценой вышли). Цель — нащупать реальную цену сделки и предложить план покупки/продажи. Сейчас исследую трёшки в старом панельно-кирпичном фонде Фили-Давыдково. Реальные сделки шли в 2019-2020 (включая осенний пик) в диапазоне 10-12,5 млн. Сейчас… Подробнее »

smveur
smveur

Вспомнил-вздрогнул )) на циане канеш засилье тех, кто постоять, а не продавать вышел
Это совсем не база по реальным сделкам, увы

olga.hubner@mail.ru
olga.hubner@mail.ru

Конечно! Циан — это карта хотелок. А хотеть можно хоть 100 млн. Я беру данные с ДомКлика по ипотечным сделкам + узнаю у людей.
Циан при этом людям даёт завышенные «рыночные цены». Они анализирую массив данных из хотелок и выводят что-то вроде среднего (тут у меня просто ор и смех). Люди верят, ставят эти цены и сидят месяцами, платя Циану за рекламу. М — монетизация.