Что будет с ценами на жилье в Москве, если начнется война?
Когда многоходовочники бряцают оружием, они считают, что внутренние проблемы как бы уходят на второй план. В голове электората.
Действительно, какой кусок в горло полезет, если снова "мы в кольце врагов". Тут, уж, сами предки велели подужаться, сплотиться вокруг лидера (теперь уже меньшинства?), затянуть пояса, не думать о ценах на сахар ("какой же сахар в такое-то время?"), подсолнечное масло, одежду, обувь, технику, автомобили и квартиры.
Обокрал (с дружками) население и кричи себе на здоровье: "Враги! Враги у ворот!" Некогда думать, где там что-то не так в королевстве.
Всегда было так. Но глядя на текущий "общественный" сантимент, понимаешь, что что-то изменилось. Нет, Иван, конечно, не пойдет теперь голосовать "за другого" (он, скорее, вообще не пойдет голосовать; а стандартно просто станет пить больше). Но всё заметнее, как фальшивые истерики на федеральном ТВ перестают работать дальше студии. То есть они там как бы в собственном угаре сами уже к концу передач верят в то, что говорят, но "глубинный народ" как-то всё дальше от этого. Что бы там про "русских в Донецке" околовластные давалки не кричали, россиянин всё меньше в это верит. Опросы (неофициальные, для внутреннего пользования) отражают это всё больше (ТВ проигрывает интернету всё больше, отсюда риски для интернета). Поэтому уже настоящая истерика из высших эшелонов власти раздается всё сильнее.
Многие [чиновники], конечно, кричат во спасение (собственное спасение). Ибо понимают, что:
- если внутреннюю ситуацию не удержать, то их бюджеты начнут тоже сокращать в какой-то момент (не сегодня, так завтра), ну или в лучшем случае - не будут так быстро наращивать, как в последние годы;
- война это их корм (бюджеты на поддержание истерики будут расти; возможностей для распила будет больше (за счет того, что "гражданские" расходы будут сокращаться в относительном выражении).
Волей не волей всё больше людей вокруг В. Путина становится заинтересованными в обострении ситуации на границе с Украиной. Это мы не говорим про наиболее заинтересованную группу некоторых силовых элит. Не тех, кто в силу детских психологических травм и плохого воспитания всё время стремится что-то уничтожить (не настроен - в отличие от нормального здорового человека - на созидание), а тех, кто заинтересован в этом экономически (распил на бюджетных военных расходах) и политически, в том числе в том, чтобы Первое лицо оступилось.
В. Путина, конечно, действительно, поджали со всех сторон (от внутренних песнопевцев (хвост виляет собакой) и конкурирующих за власть силовых элит до внешних "партнеров" (см. запись Divide et impera)). И на кону (что самое важное для населения и будущего страны) стоит сохранение "либеральной" парадигмы в экономике (свободной торговли, частной собственности и т.д.). Один неверный шаг - и снова свалимся в плановую экономику, ежовые рукавицы и прочие инструментарий 20-30-ых годов прошлого века (и если кто-то думает, что люди, стоящие за А. Навальным, принесут России и населению послабления, возвращение к рынку, частной собственности, свободу слова и мышления, то зря так думаете; потому что это потомки тех, кто "закрывал" НЭПовцев, люди максимально жесткой руки и взглядов на дальнейшее ненефтяное развитие России).
Именно поэтому во всех наших прогнозах с 2013-2016 годов "точка невозврата" приходилась на период 2021-2023 годов (и первый временной риск это риск именно конца 2021 года (см., например, запись 4,5-летней давности, от ноября 2016 года, ссылка)).
Мне очень, очень и очень хочется верить, что ситуация на границе останется в рамках стандартного бряцания оружием (и в худшем случае - мелких и / или быстрых стычек). Ну, и в целом сильно горячо сейчас не к месту и не по логике В. Путина (выступление перед Федеральным собранием + 9 мая на носу + выборы через 5 месяцев (а "войной" аудиторию так просто не прогреть для голосования за Единую Россию)). Поскольку в этом случае придется идти на крайние меры во внутренней политике (ссылка) - что приведет к настоящему политическому кризису, ослаблению (в среднесрочной перспективе) лично В. Путина и смещению баланса в сторону наиболее жесткого внутрироссийского сценария развития.
Как говорится, лучше в валютных позициях и спекуляциях недозаработать, скинуть их с меньшей прибылью, чем то, что может быть и что навсегда развернет Россию, переобув ее окончательно в кирзачи и лапти.
Интересно, что население по прежнему на всё это смотрит через призму розовых очков и свои хотелки, не оценивая даже на словах риски (не то, что готовясь к какому-то негативному сценарию - об этом даже речи нет, пока русское авось правит бал). Это, кстати, стандартная причина того, что большинство людей на фондовом рынке остаются с носом (и без денег): большинство торгует свои эмоции и хотелки. Не смотрит ни вперед, ни назад.
Вспоминается сразу опрос про будущее Республики Беларусь (ссылка). И сегодняшний опрос тут тоже прямо в руку (ссылка):
Очевидно, что большинство ответивших "вырастут" это сегодняшние уже ипотечники и владельцы квартир в Москве. А ответившие "упадут" это в основном те, кто еще жилье в Москве не купил. И между этими двумя группами пара сотен человек, которые честно подумали и постарались посмотреть на ситуацию объективно (спасибо вам).
А объективно (то есть на основе исторических данных) в предыдущие два раза ситуация в московской недвижимости с наступлением боевых действий на границе выглядела так (выделено красным ниже):
То есть цены на недвижимость в Москве в рублях падали в двух случаях из двух. Ну, а в долларах вы и сами всё знаете: с 2008 года цены на недвижимость в Москве упали в 2,5 раза в долларах.
За первым рывком / импульсом спроса на рынке недвижимости (на фоне "ааа, девальвация") в обоих случаях приходила долгая "расплата" за негативное поведение по отношению к соседям и братским республикам. На том же рынке жилья в плюсе оставались только те, кто в обоих случаях на максимумах (как сейчас) сбрасывал недвижимость и уходил в валюту (и сейчас может купить площадь условно в 2,5 раза больше и без ипотеки).
А теперь представьте негативный сценарий развития в текущей фазе. Какие санкции прилетят за это? Представьте если Россия останется не только без SWIFT, но и хотя бы без чипов Intel, AMD, NVIDIA ... то есть по сути без новых компьютеров, ноутбуков, телефонов и т.д. Ну, или будет программа "чипы в обмен на цветмет и иже". Точно население ринется скупать недвижку в этом случае? Уверены?
Строители могут поднять ценник насколько угодно ("девальвация, цемент и арматура выросли в цене"), но на вторичке население спрос утащит в ноль, а продавать держателям придется. Это сегодня (редкая и исключительная исторически ситуация) т.н. "рынок продавца" и предложение в какой-то мере вымыло. Но жилья на руках у многих семей в количестве больше чем одно - очень и очень много. И его придется сбрасывать, чтобы было на что купить доширак и картошку в следующие годы. "Виртуальная" экономика Москвы начнет сдуваться. Кто будет тут жилье снимать?
Речь об этом. Неловко в таком сценарии видеть такой позитив, какой обозначился в опросе. Неловко.
Это, конечно, негативный сценарий и крайний (во главе государства пока всё-таки человек в здравом уме). Но если "что-то пойдет не так" (год аккумулирует слишком большое количество рисков, да и давление такое со стороны заинтересантов из "свиты" не просто держать), то события начнут развиваться так быстро, а курс доллара переставляться так резко (ссылка), что никто не успеет толком ни из рублей выйти, ни из недвижимости на [текущих] максимумах выпрыгнуть. И в этот раз будет еще хуже чем в предыдущие два.
Давайте чуть объективнее смотреть на происходящее и будущее. Хотя бы для самих себя.
_
Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.
Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте — заходите и нажимайте внизу канала кнопку JOIN.
Сейчас ситуация далеко не лучше и в мире и простора для манёвра у России к сожалению стало меньше, поэтому в остальном сложно не согласиться.
Вы правы, конечно. Никто не привязывает "полностью" :) Но и к кризису привязывать тоже "полностью" не стоит. Хотя бы потому, что в этот раз кризис (цены на нефть) был повеселее (а с учетом накопленной инфляции, еще веселее), но такой "драматургии" мы на рынке недвижимости в рублях [пока] не увидели.
По моему мнению, на рост цен в прошлом году более всего повлияло падение в два раза объемов предложения в стройке (с момента введения эскроу). В случае событий на границе станут больше или меньше строить? Хватит ипотеки, чтобы поддержать спрос или государству придётся выкупать больше и создавать "доходные госдома"? Строители будут банкротиться из-за отсутствия притока мигрантов?
Войны и другие политические кризисы приводят к росту эмигрантов. Кто теперь сможет и готов покинуть РФ в случае обострений с Украиной? Как много и кто именно выбросит на рынок много вторички, чтобы началось снижение цен?
Сами по себе факты заставляют задуматься. Да, два раза из двух...
Запись о другом. О том, что мы слепо "верим" постоянно во что-то (как и сердцем голосуем), а нужно подключать разум: смотреть по сторонам, анализировать, думать ... Иначе так и будем всю жизнь без трусов ходить.
>> По моему мнению, на рост цен в прошлом году более всего повлияло падение в два раза объемов предложения в стройке (с момента введения эскроу). //
Помимо прочего (скорее, основных факторов) это тоже сыграло свою роль. Как и на вторичном рынке, где предложение просто убрали с рынка, а поскольку большая часть рынка это альтернатива, то достаточно было немного убрать, чтобы "сломался" весь рынок.
Те же кто имеет возможность оглянуться в большинстве (мне хочется надеяться) вовсе не настолько наивны.
Люди сами себе их отвели. По-моему, уже любой, даже малограмотный человек сегодня в интернете способен быстро чему-то научиться и быстро начать зарабатывать (гораздо больше, чем 17 тысяч). То, что большинство ленится, это не вина В. Путина.
Ну и я комментировал отсылку к хождению без трусов - не думаю что эта ситуация наблюдается у ваших читателей.
Да и здравоохранение не на высоте: например, более 90% беременных болеют железодефицитной анемией, при этом ребенок также испытывает железодефицит, а мозг - недостаток кислорода. После родов эти дети также страдают от железодефицита, а мозг развивается недостаточно. Это можно было бы исправить применением препаратов железа, но врачи не сильно обращают внимание на этот вопрос, а на выходе имеем людей с недоразвитым мозгом, которые и упрощенную школьную программу освоить не могут. И таких медицинских проблем, сильно снижающих интеллектуальную силу населения, достаточно.
Если же говорить "о семье из двух человек, где каждый получает ~70тыс." - тогда уже другое дело, на эти деньги хоть какое-то разнообразие в жизни возможно.
Но при любом из этих вариантов всё равно надо стремиться к большему. Тем более в нашей стране...
В моменте хочется зафиксировать сумму по квартире продав ее на текущем рынке, конвертировать в валюту и закинуть в долгосрочный ( пенсионный) портфель и Инвестиции . арендуя жильё для семьи понаблюдать за происходящим вокруг анализирую и делая выводы для дальнейших действий, а может за бугор !
Вопрос к автору:
Как подстраховать себя от потери в стоимости Квартиры?
Продать то легко ,а вот как грамотно распорядиться и пристроить в средне срок сумму в 700-800 к. $. на текущий момент я зашёл в ступор.
Доход позволяет арендовать достойное жилье для моей семьи и + частично его покрывает работодатель.
Инвестиции могут не оправдать если нет четкой стратегии и фин.плана.
Все «Если» это страхи и образ мышления личности.
В этом и есть суть вопроса , посмотреть на вещи с другой стороны не как общая масса людей которую гонят в узкий коридор ( Ипотека , жильё из г... и палок , потом повышение налогов и страх потерять работу обесценивание рубля , бедность ) и по пути обдирают по ниточке.
700 к.$ * 77 = 53 000 000 ₽ за такую сумму можно купить и четырёх и пятикомнатную (и не только в регионах) и на Инвестиции останется. Если речь идёт о 70 к$ то да, тут размен конечно неизвестен. Вкладывать всю котлету в амер рынок или иные долларовые инструменты возможно в нынешней ситуации рискованно (а вдруг упадёт?), в лучшем случае какие то дивидендные истории (если о среднесроке) может быть вам дадут 10%. Но 40 т.р в месяц (7000$/год) не факт что позволят снимать нужное и сопоставимое жильё на всех, даже с учётом компенсации от работодателя.
Вообще вопрос с детьми и пропиской при отсутствии жилья будет камнем предкновения, так как нужно будет прописывать детей по прописке родителя, а это лишние расходы по устройству в д/сад, иногда школу, решение вопроса с налоговыми органами (налоговаяобслуживает по прописке), полисом мед/страхования и т.д. Можно решить дмс , временной регистрацией частично прикрыться (ещё один риск с поиском квартиродателя для многодетной семьи).
Я за женский взгляд + рациональное потребление.
Можно подумать о таком варианте - большую квартиру сейчас на высоком рынке продать. Приобрести небольшую квартиру для сохранения регистрации и доступа к социальным благам. С семьёй жить на сьемном, что обеспечивает высокую мобильность. Т.о. свое жилье будет, но ликвидное, что немного может нивелировать женские страхи (в том числе сужу по себе, хотя и занимаюсь недвижимостью).
Я за образование детей. Пусть у них будет возможность в дальнейшем жить и работать в любой стране мира. Наследство в виде московских квадратных метров - это пережиток прошлого.
В ближайшем будущем планирую купить недвижимость для проживания в МО так как собственного жилья нет, несмотря на то, что москвич. В июле прошлого года заполучив определённую рублёвую сумму решил купить доллары с целью дальнейшего умножения имеющихся денежных средств, так как наслушился многочисленных аналитиков заявлявших о постепенно надвигающейся девальвации отечественной валюты. Успел неединожды пожалеть об этом, так как за это время никакой существенной девальвации не произошло а цены на недвижимость, если я не ошибаюсь, выросли в среднем на 15-20%.
Вопрос участникам блога следующий, какую бы вы в данной ситуации выбрали наиболее выгодную тактику действий? Ждать дальнейшего роста курса доллара, связанного с политическим кризисом в связи с возможными различными событиями транзита/военного конфликта и затем продавать доллары по выгодной цене и как можно скорее покупать квартиру? Или же это не ошибочная тактика? Буду крайне рад любым рекомендациям.
Деньги на брокерском счёте (бкс).
В июле прошлого года доллар в среднем стоял 70-72 рубля, сегодня он коснулся отметки в 78 рублей - это для вас разве не девальвация? Или вы хотите, чтобы доллар стоил 100 рублей? Ваша тактика уже, по-моему, выигрышная - вы сумели сохранить капитал, зато стоимость недвижимости в июле 2020 уже была на 20-30% выше той, что была в начале 2020. Вы УЖЕ опоздали выгодно купить квартиру, так есть ли смысл сейчас паниковать и покупать ее по завышенным ценам? Не говоря уже о том, что шансов на то, что доллар опустится ниже 70, гораздо меньше, чем то, что ниже 70 он уже не опустится.
Квартира это то, что покупается возможно на всю жизнь, и о выгодности покупки в моменте будут рассуждать дети и внуки, лет через 25-50 :)
А вот опоздать выгодно продать очень даже возможно!
Потому как выгодных "временных коридоров" для продажи в жизни каждого человека крайне мало. Попасть в "цикл продажи" это искусство.
Но тогда ведь с вероятностью 146% никто не мог сказать что вырастет. Могло все ещё упасть. Если тактика была купить валюту - продать валюту то купил в июле продал в ноябре. Почему не продал? Ещё раз Купил в марте 21 жду продажи. Но так идеально у всех не может получатся. Иначе все бы уже долларовыми миллиардерами были бы. А для покупки данного фонда и рубли в валюту на растущей валюте не обязательно менять. Просто при продаже брокер удержит налоги с прибыли и все. А вот с долларами и фондом в долларах немного посложнее.
Мой основной комментарий к посту автора блога ниже (о поведении людей на рынке недвижимости).
Я думаю, что прямо сейчас покупать жилье для жизни невыгодно. Рынок ещё горячий. Ждём снижения температуры. Можно будет хорошо поторговаать людей вниз. Что на вторичке в старом фонде (кто месяцами стоит сейчас на рынке), что в новом фонде, куда залезли горе-инвесторы. Я все чаще вижу в предложениях новые дома, где собственники предлагают цену на 1-1,5-2 млн меньше, чем застройщик (часто есть те, кому нужно срочно вытащить деньги обратно). Я бы сейчас думала о том, в каком районе хочется жить и внимательно наблюдала за ним. + я всегда голосую за ликвидные дома/планировки/ремонты.
Работаю в недвижимости. Одна из моих задач - ответить на вопрос "как выгодно продать или купить квартиру в заданной локации". Я строю карту квартала, куда загоняю данные по реально совершенным сделкам, квартирам в рекламе (когда вышли на рынок, с какой ценой, сколько стоят в рекламе, как меняли цену, сколько просмотров) + полевая разведка (звоню агентам, собственникам, иду смотреть конкурентов, узнаю причину продажи, почему с такой ценой вышли). Цель - нащупать реальную цену сделки и предложить план покупки/продажи.
Сейчас исследую трёшки в старом панельно-кирпичном фонде Фили-Давыдково. Реальные сделки шли в 2019-2020 (включая осенний пик) в диапазоне 10-12,5 млн. Сейчас нижнюю границу локального предложения держит квартира за 14,3 млн. Стоят в рекламе 9 (!!!) месяцев. Квартиру купили в 2019 за 9 млн. Звонков нет, просмотров нет. С 1 июня поднимают цену до 15,1. Почему? Рынок же растёт. Соседи стоят 6 месяцев с 14,1 млн, не торгуются, им же нужно 14 млн, чтобы уехать в новостройку. До этого 3 месяца стояли с ценой 13 млн. Все остальные хотят по 15-16-17-18 млн.
Говорю, граждане, тут рыбы нет. Спрос ниже 13 млн. Давайте "насчупаем" его и выйдем из актива в вилке 12-13 млн, потому что рядом (за Сетунью) у трёшек с ценой 12 млн сотни просмотров за несколько дней. Если вы зашли за 9 млн, то сейчас выйти за 12-13 млн это очень круто. Таких цен больше не будет. У вас окружение из реновации. Вы ждёте идиота, который купит ваш неликвид? Идиоты иногда приходят. Но моя практика показала, что если идиот не пришёл в первые 3 месяца, то его и не будет.
Вывод. У людей очень слабая нейросеть головного мозга. Они даже не могут просчитать свою выгоду от обычных бытовых действий. Верьте дальше в сказку про бесконечно растущую московскую недвижимость.
Это совсем не база по реальным сделкам, увы
Циан при этом людям даёт завышенные "рыночные цены". Они анализирую массив данных из хотелок и выводят что-то вроде среднего (тут у меня просто ор и смех). Люди верят, ставят эти цены и сидят месяцами, платя Циану за рекламу. М - монетизация.
Комментарии