Крепостное ипотечное право, или возможный коллапс на рынке недвижимости

29
11813

На прошлой неделе говорили (ссылка) о том, что крупные корпорации переходят от этапа анализа ситуации к этапу «принятия» / реализации «оптимизационных» / «мобилизационных» стратегий, в том числе меняя статус удаленной работы сотрудников с временного на постоянный. Первыми здесь оказались Microsoft и Facebook.

Поскольку речь идет о планетарном тренде, то такая динамика может привести к значительному переформатированию рынка недвижимости. Как коммерческой, так и жилой. Сотрудники корпораций, также оптимизируя расходы, а где-то и потерянные доходы, вынуждены будут перемещаться из арендного жилья в свое / родительское, возвращаясь из мегаполисов в родные, менее населенные города.

На рынке коммерческой недвижимости тренды «съезда» арендаторов всё более отчетливые. Особенно это заметно по стрит-ритейлу в той же Москве:

За последние три месяца доля свободных коммерческих помещений на первых этажах Тверской улицы увеличилась до 15,5%, подсчитала консалтинговая компания JLL. Еще в конце июня на одной из главных торговых улиц Москвы пустовало только 8,9% помещений. 

Последний раз магазины и кафе массово съезжали с Тверской в середине 2016 года, когда там проходила масштабная реконструкция тротуаров, но тогда доля свободных помещений не превышала 12%, напоминает JLL.

Именно Тверская больше всего пострадала от закрытий бизнеса в последние три месяца, согласны аналитики Colliers International. По их информации, на улице освободилось более 1 тыс. кв. м в стрит-ретейле, что составляет 30% всей площади закрывшихся магазинов и заведений общепита на 90 основных торговых улицах Москвы. (с) https://www.rbc.ru/business/25/09/2020/5f6c9f4f9a794780585b8ae5 

Как я уже говорил, ранее, весной и летом, были заметны массовые (а судя по скидкам, в некоторых случаях панические) попытки выйти из недвижимости со стороны инсайдеров (в т.ч. наиболее приближенных к власти федеральных чиновников через номиналов, ссылка). Это касалось и коммерческой недвижимости, и жилой.

Что не сразу бросается в глаза?

Рынок жилой недвижимости этим летом — осенью находился в струе пост-карантинного импульса на фоне рекордного снижения ставок по ипотеке (и ставок по вкладам) — и показывал ошеломляющий рост выдачи ипотеки, сопровождаемый заметным ростом рублевых цен (в долларах в той же Москве цены всё равно снижались). Это заметили все.

Далее. Что мы видим сегодня?

Срок действия льготной программы истекает 1 ноября. Минфин предлагает продлить ее до 31 декабря 2021 года, а общий объем выдачи увеличить с запланированных 900 млрд руб. до 2,8 трлн руб. (с) https://t.me/ecworldnews/1396

Возникает вопрос. С чего бы правительству вдруг задуматься о людях? Рост налогов, повышение пенсионного возраста, введение новых налогов, квази-налогов (через закрывание глаз на рост банковских комиссий и т.д.). И тут вдруг «народная ипотека».

Первый ответ на этот вопрос ниже. Прайм пишет:

Текущий «ажиотаж» на рынке ипотеки в РФ объясняется желанием населения успеть воспользоваться льготными условиями кредитования, заявили РИА Новости в пресс-службе ВТБ — одного из крупнейших ипотечных российских банков.

Ранее генеральный директор компании «Дом.РФ» Виталий Мутко сообщил, что более 1 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму 2,7 триллиона рублей выдали в России за первые три квартала текущего года. По его словам, такого результата удалось достичь благодаря программе льготной ипотеки, на которую пришлось свыше 90% всех кредитов на новостройки в сентябре.

«Ключевым драйвером рекордных продаж, действительно, являются льготные условия. По нашей оценке, прекращение программы может снизить спрос на ипотеку. Продление условий господдержки стабилизирует его, так как отчасти текущий ажиотаж связан именно с желанием успеть воспользоваться льготными условиями», — отметили в банке. (с)

Вывод — программа в т.ч. нужна, чтобы поддержать рынок застройщиков, бенефициарами которых являются банки, и цены на недвижимость, которые во время карантина начали снижаться (что создает риски для залогов тех же банков; переоценка). Программу изначально «ограничили» сроком, вероятно, чтобы вызвать именно ажиотаж летом — в начале осени, так как было не совсем понятно, позволят ли риски осени — конца года населению быть столь же активными на этом рынке (ну, и паника всегда заставляет людей делать необдуманные, поспешные шаги). Рынок поддержали тогда, когда он начал остывать и повышать риски для банковской системы и ручных застройщиков. Лобби сработало на опережение, загнав людей по высоким ценам в низкокачественное жилье.

Одновременно с тем, ипотека это политический инструмент. Как Газпром долгие годы был «дубинкой» для Европы, так ипотека это дубинка для внутренних «потенциальных врагов». Крепостное ипотечное право. Чем больше людей подсядет на эту иглу, тем меньше людей будет поднимать голову, «возникать» и бороться за свои права в случае дальнейшего ухудшения экономической и социальной ситуации в России в ближайшие годы. Это логично.

Таким образом, по сути субсидируемая из кармана налогоплательщиков ипотека этих же ипотечников делает зависимыми от «стабильности» (то самое «лишь бы не было войны») + спасает застройщиков и банковскую систему. При этом паника, которую подогрели сообщения самих же чиновников и прикормленных застройщиков в стиле «надо успеть купить до 1 ноября» переложила на плечи россиян все риски низкокачественного жилья. В форумы и чаты жильцов новых ЖК лучше не заходить без салфеток и носовых платков. Грусть берет.

Что еще? РБК пишет:

По итогам второго квартала 2020 года Санкт-Петербург вошел в пятерку мегаполисов мира по темпам роста цен на жилье, переместившись с шестого на пятое место (+16,5% за год). Москва перешла со 143-го на 92-е место с приростом в 2,4%, сообщается в мировом индексе Global Residential Cities Index (GRCI), подготовленном международной консалтинговой компанией Knight Frank. Индекс отслеживает изменение средней стоимости жилья в 150 городах по всему миру на основе официальной статистики и в национальной валюте. (с) https://realty.rbc.ru/news/5f7c2e2c9a79475e46d8f153

Давайте посмотрим, что пишет DP:

В течение третьего квартала 2020 года на первичном рынке недвижимости Петербурга реализовано 1,2 млн м2 жилья. Это на 48% больше, чем за второй квартал и на 22% больше, чем в июле, августе и сентябре 2019 года. (с) https://www.dp.ru/a/2020/10/07/Spros_na_novostrojki_v_Pe

За последние девять месяцев 2020 года цены на «новую вторичку» в Петербурге выросли на рекордные 15%. Об этом говорится в исследовании агентства «Петербургская недвижимость». Речь идет о домах, которые сдали в течение последних 10 лет, уточнили в агентстве. Отмечается, что средняя стоимость «квадрата» выросла до 141,6 тыс. рублей. «Это соответствует росту цен на первичном рынке», — говорится в исследовании. (с) https://www.dp.ru/a/2020/10/05/V_Peterburge_rezko_nachali

Никого не смущает то, что Москва падает в рейтинге роста цен, а Санкт-Петербург поднимается, опережая по темпам роста цен в разы? Меня, например, помимо этого смущает тот факт, что инсайдеры (чиновники) массово продавали недвижимость (в том числе жилую) в Москве и скупали в Санкт-Петербурге. На фоне всё усиливающихся слухов на фоне переезда части столичных функций или, в принципе, переноса столицы из Москвы в Санкт-Петербург (ссылка).

И везде спешка. Поддержание рынка. Тут продажа. Там покупка. Нетипичное поведение для нашего рынка и вызывающее крайне много вопросов. И порождающее всё больше. Например, что будет происходить в Москве, если разговоры о передаче ряда столичных функций перейдут в публичное поле? Просто, представьте, что в этот момент вчерашние инвесторы, держащие по 3-5-10 квартир в аренду в Москве и тянувшие с выходов из жилья до последнего, начнут их массово выставлять на продажу? Спрос тут же исчезнет. А со стороны вчерашних основных инвесторов в средних и дорогих сегментах — чиновников — массовый он уже ушел. Насколько обвалятся цены на недвижимость в Москве?

Ситуация пока гипотетическая. Но, как видите, обсуждение таких рисков не беспочвенно. Всё больше признаков и нетипичных движений на этом рынке. Плюс ряд ведомств уже готовится к переезду.

Добавляют негатива сюда и реальные тренды на рынке недвижимости, о которых мы говорили в начале записи. Речь при этом идет не только о западных корпорациях. Бэк-офисы в Москве сокращают и российские компании. Вот, например, сегодняшняя новость от Лукойла:

ЛУКОЙЛ, летом объявивший о намерении на четверть сократить инвестпрограмму, решил оптимизировать разросшийся центральный аппарат. Компания планирует перевести до половины сотрудников головного офиса в отдельный центр поддержки бизнеса, которому перейдет большинство функций, не касающихся добычи и переработки нефти. Предположительно, эти сотрудники будут работать в регионах. В ЛУКОЙЛе уверяют, что на зарплатах оптимизация не отразится. Однако источники “Ъ” видят возможность экономии до 25% затрат, поскольку не все сотрудники согласятся на такой перевод. (с) https://www.kommersant.ru/doc/4528999

Корпоративные тренды 2008-2009 годов возвращаются. Отлично помню, как к весне 2009 года заметно опустело московское метро после жестких сокращений и переводов сотрудников центральных аппаратов (бэк-офисов) из Москвы в регионы.

Текущий тренд означает то, что компании видят риски затягивания кризисных явлений на годы. Это еще раз к вопросу о том, почему инсайдеры, близкие к власти, сбрасывали весной и летом и коммерческую, и жилую недвижимость.

Кому сдавать площади? Кому сдавать квартиры в Москве?

Сюда же еще один интересный момент. В Москве ставки на аренду упали и развернуть этот тренд пока не удается (рынок затоварен, доходность от аренды сильно упала до ставок меньше депозитных). Forbes пишет:

Предложение на рынке аренды московского жилья летом выросло на 20–25%, а цены на фоне пандемии коронавируса упали. Уехавшие во время локдауна иногородние не спешат возвращаться в столицу. (с)

При этом, например, в Санкт-Петербурге ставки с июня-июля (по каким-то типам жилья с августа) начали рост. В сентябре он продолжился:

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, в сентябре в Петербурге подорожала аренда всех типов жилья, правда, в разной степени. (с) https://www.bn.ru/gazeta/news/261346/

Это снова вызывает вопросы.

Проблема сегодняшней Москвы в том, что на ее территории не осталось каких бы то ни было производств в том объеме, в котором они были здесь 20-30-40 лет назад. То есть смещение отсюда «политического» фактора приведет к очень неприятным последствиям. Работы просто не будет. Платить за ипотеку будет нечем. Покупать жилье — смысла экономического не будет.

Но и сокращение бэк-офисов (вторая волна после 2008 года) и перевод сотрудников в регионы это тренд, который только разворачивается и может привести к негативными последствиям для экономики Москвы. Поскольку в 2008-2009 годах я принимал самое активное участие в процессах оптимизации крупных активов, то понимаю, что все слова работодателей о том, что «мы не собираемся никого увольнять, просто офисы перевезем» это отчасти лукавство. К сожалению, большинство людей склонны верить в чудеса и «ну, со мной-то ничего плохого не случится«, поэтому они легко сами откажутся от переезда (и таким образом потеряют работу на очень длительный срок, потому что новую в Москве с той же ЗП будет найти крайне и крайне сложно). В основном же процесс «переезда бэк-офиса» ориентирован не только на сокращение расходов на аренду, но и [я бы сказал, прежде всего] на сокращение расходов на ФОТ (зарплаты, страховые взносы). Поэтому на рынок в Москве будет выброшено еще значительное количество арендаторов и ипотечников — и они через несколько месяцев, когда запасы денежных средств станут подходить к концу, начнут задумываться: «А что делать  дальше?«.

В 2008 году нам всем повезло. Отделались легким испугом. Здесь же, если этот цирк с пандемией не закончится в этом году, то надежды на восстановление пока призрачные. И определяются они не только словами С. Собянина «нужно просто потерпеть несколько месяцев до массовой вакцинации» (это больше напоминает Каа и его «блиижеее«), а тем, насколько эффективна наша вакцина и насколько долго будет (если она эффективна, а не то, что про нее пишут зарубежное медицинское и научное сообщество) длиться эффект от нее. Невозможно физически и экономически каждые 3-6 месяцев вакцинировать всех.

Поэтому кроме эйфории и panic buy (которые мы видели на пиках цен 2008 и 2014-2015 годов) я пока ничего позитивного на рынке не вижу. Зато вижу, как толпа в Москве массово идет против тренда среди инсайдеров. И это очень настораживает.

_
Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.

Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте — заходите и нажимайте внизу канала кнопку JOIN.

29
Оставить комментарий

10 Цепочка комментария
19 Ответы по цепочке
23 Последователи
 
Популярнейший комментарий
Цепочка актуального комментария
rokot
rokot

Денис, спасибо за очередную великолепную статью! Подскажите, куда переносят свои офисы (кроме Питера) крупные компании в РФ? Есть ли смысл сейчас рассматривать покупку недвижимости где-то в регионах?

Alex2020
Alex2020

Немного сталкивался с этой темой. Бэк-офисы крупных компаний часто называются ОЦО (общий центр обслуживания), и места их расположения легко найти простым яндексингом: ОЦО Норникель, ОЦО Лукойл и т.п.

mr-s
mr-s

Воронеж, Орел, Новосибирск

Slava37
Slava37

В Иваново перенесли: ИнтерРАО, Согаз, + еще кто то(не запомнил). Но сюда лучше не ехать. Местные пенсионеры начали покупать частные дома в более мелких городах спутниках, где есть инфраструктура для жизни(магазины, больницы итд) Но в полу часовой доступности от обл центра и в спокойной атмосфере без транспорта трасс итд и где можно вести хозяйство. Так же делают москвичи у кого есть пенсия +квартира под сдачу. Живут по местным меркам зажиточно. Недвижимость так же как в Москве раскачивают ипотеками. Спрос максимальный. Но при этом некоторые застройщики держат старые цены для быстрого оборота средств. Те у кого есть какое никакое имя(из застройщиков)… Подробнее »

kdv
kdv

СИБУР перенес в Н.Новгород ещё в 2009. С тех пор все больше и больше функций уходит из Москвы и производственных площадок туда

xxx1982xxx
xxx1982xxx

спасибо!!! думаю частичная потеря рублевых доходов это не только перспектива москвы, но и любого милионника в россии. все хотят сейчас купить квартиру под сдачу и сдавать. но уже в красноярске есть дефицит арендаторов. вот так. не получится у всех стать раньте. когда посыпется фонда, рубль сделает очередной вынос на 90+ за тройку дней, придется поднимать ставку а это конец ипотеке,а реновации на всех застройщиков нехватит. с потерей работы на рынок вывалятся квартиры должников (по правде сказать и сейчас они есть), но тогда их будет много. рубль будет слаб по отношению к доллару но дефицитен в россии. сейчас основной вопрос когда… Подробнее »

xxx1982xxx
xxx1982xxx

https://www.sibdom.ru/news/15417/
вот такая же тенденция как и в москве, в красноярске. похоже мы на пике рублевых цен…

mr-s
mr-s

Москва предлагает сейчас к высокому уровню зарплат еще высокий уровень медицины, развлечений, доступность товаров.
Когда регионы смогут такой же уровень предоставить — это еще вопрос.
В один момент это в регионах не появится, тут годы нужны.

А вопрос для тех, кто арендует в МСК и сидит на удаленке — стоит ли покупать в МСК или уже перебираться куда выгоднее. Но преимущества Москвы все-таки заставляют задумываться как минимум о точке присутствия в МСК.

Monostat
Monostat

Очевидно, в фразу «В 2008 году нам все повезло.», вкралась опечатка. Поправьте, пожалуйста.

old84
old84

Все правильно, готовится большая реструктуризация, министерства и ведомства будут децентрализовать. И это только начало. Минвостокразвития уже переезжает на Дальний Восток. С госкомпаниями тоже самое. Часть из Москвы уйдет в Питер, часть на Юг РФ. Рекомендую присмотреться к проекту Сириус в Сочи (и всей возни с ним связанной, например, с выделением территории где он расположен в отдельный муниципальный субъект в прямом подчинении Правительства, открытию там Университета для детей элиты и офисов ведущих компаний, гарантирующий карьеру в будущем и т.д.), а также военному проекту Технополис ЭРА в Анапе, который строил и курирует лично Шойгу и Ковальчук ( член-корреспондент РАН) брат друга Путина.… Подробнее »

olb725713
olb725713

Лозунг на Обнуление ипотечных долгов кто-то обязательно возьмёт на вооружение в предстоящей политической борьбе, а народ, особенно в столицах, подхватит и поддержит (это к теме обратной стороны нового крепостного права)

booingot
booingot

Простите, но откуда дровишки про «инсайдеров», сливающих недвигу и московской толпы, сметающей её? Погуглил статистику, пишут в основном про «Основное падение объемов ожидаемо пришлось на второй квартал, в котором было закрыто сделок лишь на $491 млн, что стало наименьшим значением для соответствующих периодов за всю современную историю рынка, а также квартальным минимумом с октября-декабря 2008 года»

Sablesilver
Sablesilver

Коллеги, хотелось бы услышать ваше мнение: Что если переезд элиты в Санкт-Петербург и Юг связан с желанием быть ближе к будущим валютным потокам? Поясню,- И то и то- порты. Валютные потоки от нефти и газа падают и будут падать (как из-за падения физических объемов, так и цен). Остается зерно (зерновая сверхдержава!), а это Юг и минеральное сырье, соответственно, Питер!?

old84
old84

Про Питер не скажу, там возможно какие то дела с Финляндией по разным операциям. У Тимченко помнится двойное русско-финское гражданство у семьи. Наверняка не у них одних. А Юг это прежде всего климат. Путин из Сочи практически не вылезает. Хотя Кубань дает порядка 60% продовольственной базы страны. И как сказал мне один знакомый из Москвы купивший квартиру на юге -там всегда будет еда.

snooki_snooki
snooki_snooki

Ещё в начале года (до начала карантина), слышал от знакомых HR-ов из Москвы фразы вида «а мы главного бухгалтера/системного администратора/ещё кого-нибудь уволили, и на его место взяли из Саратова (условно) на зарплату 30-40тыс на удалёнку». Для сравнения, в Москве на вакансию «главный бухгалтер» даже в самую маленькую фирму никто не станет разговаривать на зарплату меньше 100тыс. Весной данный тренд только усилился — при переходе на вынужденную удалёнку часть руководителей задумались — «а зачем нам платить человеку в Москве за условную работу 100-200тыс, если эту же работу может делать условный Вася из условного Саратова в несколько раз дешевле?» — для компаний… Подробнее »

KORM_xD
KORM_xD

там по соображениям безопасности не всегда могут перейти на удалённый режим работы

У нас весной, примерно в начале марта или даже в феврале поднималась тема удаленки. С системщиками и безопасниками были обсуждения на тему организации работы по удалёнке, ответ был что нельзя, безопасность, хацкеры и все что угодно.
Потом, вышло распоряжение всех перевести на удаленку и все работы были выполнены чуть ли не за неделю в авральном режиме(системщикм чуть ли не ночевали на работе).
После этого несколько по другому смотрю на все эти «по соображениям безопасности».

snooki_snooki
snooki_snooki

Тут нюансы. Системщики либо не умеют, либо не хотят заморачиваться. Безопасники обычно вообще слабо представляют, как в ИТ всё работает (знаю крупные компании, где «по соображениям безопасности» закрыт доступ к флешкам, но при этом не закрыт доступ к другим способам передать любую информацию с рабочего ПК во внешний мир). И второй нюанс — внутренние ПК под контролем, а вот что происходит на домашних ПК пользователей… А так — даже банки и другие особо критичные в плане кибербезопасности компании могут реализовать перевод части сотрудников на удалёнку, но как правило это дорого в настройке и поддержке, и всё равно могут перевести не… Подробнее »