Крепостное ипотечное право, или возможный коллапс на рынке недвижимости

На прошлой неделе говорили (ссылка) о том, что крупные корпорации переходят от этапа анализа ситуации к этапу «принятия» / реализации «оптимизационных» / «мобилизационных» стратегий, в том числе меняя статус удаленной работы сотрудников с временного на постоянный. Первыми здесь оказались Microsoft и Facebook.

Поскольку речь идет о планетарном тренде, то такая динамика может привести к значительному переформатированию рынка недвижимости. Как коммерческой, так и жилой. Сотрудники корпораций, также оптимизируя расходы, а где-то и потерянные доходы, вынуждены будут перемещаться из арендного жилья в свое / родительское, возвращаясь из мегаполисов в родные, менее населенные города.

На рынке коммерческой недвижимости тренды «съезда» арендаторов всё более отчетливые. Особенно это заметно по стрит-ритейлу в той же Москве:

За последние три месяца доля свободных коммерческих помещений на первых этажах Тверской улицы увеличилась до 15,5%, подсчитала консалтинговая компания JLL. Еще в конце июня на одной из главных торговых улиц Москвы пустовало только 8,9% помещений. 

Последний раз магазины и кафе массово съезжали с Тверской в середине 2016 года, когда там проходила масштабная реконструкция тротуаров, но тогда доля свободных помещений не превышала 12%, напоминает JLL.

Именно Тверская больше всего пострадала от закрытий бизнеса в последние три месяца, согласны аналитики Colliers International. По их информации, на улице освободилось более 1 тыс. кв. м в стрит-ретейле, что составляет 30% всей площади закрывшихся магазинов и заведений общепита на 90 основных торговых улицах Москвы. (с) https://www.rbc.ru/business/25/09/2020/5f6c9f4f9a794780585b8ae5 

Как я уже говорил, ранее, весной и летом, были заметны массовые (а судя по скидкам, в некоторых случаях панические) попытки выйти из недвижимости со стороны инсайдеров (в т.ч. наиболее приближенных к власти федеральных чиновников через номиналов, ссылка). Это касалось и коммерческой недвижимости, и жилой.

Что не сразу бросается в глаза?

Рынок жилой недвижимости этим летом — осенью находился в струе пост-карантинного импульса на фоне рекордного снижения ставок по ипотеке (и ставок по вкладам) — и показывал ошеломляющий рост выдачи ипотеки, сопровождаемый заметным ростом рублевых цен (в долларах в той же Москве цены всё равно снижались). Это заметили все.

Далее. Что мы видим сегодня?

Срок действия льготной программы истекает 1 ноября. Минфин предлагает продлить ее до 31 декабря 2021 года, а общий объем выдачи увеличить с запланированных 900 млрд руб. до 2,8 трлн руб. (с) https://t.me/ecworldnews/1396

Возникает вопрос. С чего бы правительству вдруг задуматься о людях? Рост налогов, повышение пенсионного возраста, введение новых налогов, квази-налогов (через закрывание глаз на рост банковских комиссий и т.д.). И тут вдруг «народная ипотека».

Первый ответ на этот вопрос ниже. Прайм пишет:

Текущий «ажиотаж» на рынке ипотеки в РФ объясняется желанием населения успеть воспользоваться льготными условиями кредитования, заявили РИА Новости в пресс-службе ВТБ — одного из крупнейших ипотечных российских банков.

Ранее генеральный директор компании «Дом.РФ» Виталий Мутко сообщил, что более 1 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму 2,7 триллиона рублей выдали в России за первые три квартала текущего года. По его словам, такого результата удалось достичь благодаря программе льготной ипотеки, на которую пришлось свыше 90% всех кредитов на новостройки в сентябре.

«Ключевым драйвером рекордных продаж, действительно, являются льготные условия. По нашей оценке, прекращение программы может снизить спрос на ипотеку. Продление условий господдержки стабилизирует его, так как отчасти текущий ажиотаж связан именно с желанием успеть воспользоваться льготными условиями», — отметили в банке. (с)

Вывод — программа в т.ч. нужна, чтобы поддержать рынок застройщиков, бенефициарами которых являются банки, и цены на недвижимость, которые во время карантина начали снижаться (что создает риски для залогов тех же банков; переоценка). Программу изначально «ограничили» сроком, вероятно, чтобы вызвать именно ажиотаж летом — в начале осени, так как было не совсем понятно, позволят ли риски осени — конца года населению быть столь же активными на этом рынке (ну, и паника всегда заставляет людей делать необдуманные, поспешные шаги). Рынок поддержали тогда, когда он начал остывать и повышать риски для банковской системы и ручных застройщиков. Лобби сработало на опережение, загнав людей по высоким ценам в низкокачественное жилье.

Одновременно с тем, ипотека это политический инструмент. Как Газпром долгие годы был «дубинкой» для Европы, так ипотека это дубинка для внутренних «потенциальных врагов». Крепостное ипотечное право. Чем больше людей подсядет на эту иглу, тем меньше людей будет поднимать голову, «возникать» и бороться за свои права в случае дальнейшего ухудшения экономической и социальной ситуации в России в ближайшие годы. Это логично.

Таким образом, по сути субсидируемая из кармана налогоплательщиков ипотека этих же ипотечников делает зависимыми от «стабильности» (то самое «лишь бы не было войны») + спасает застройщиков и банковскую систему. При этом паника, которую подогрели сообщения самих же чиновников и прикормленных застройщиков в стиле «надо успеть купить до 1 ноября» переложила на плечи россиян все риски низкокачественного жилья. В форумы и чаты жильцов новых ЖК лучше не заходить без салфеток и носовых платков. Грусть берет.

Что еще? РБК пишет:

По итогам второго квартала 2020 года Санкт-Петербург вошел в пятерку мегаполисов мира по темпам роста цен на жилье, переместившись с шестого на пятое место (+16,5% за год). Москва перешла со 143-го на 92-е место с приростом в 2,4%, сообщается в мировом индексе Global Residential Cities Index (GRCI), подготовленном международной консалтинговой компанией Knight Frank. Индекс отслеживает изменение средней стоимости жилья в 150 городах по всему миру на основе официальной статистики и в национальной валюте. (с) https://realty.rbc.ru/news/5f7c2e2c9a79475e46d8f153

Давайте посмотрим, что пишет DP:

В течение третьего квартала 2020 года на первичном рынке недвижимости Петербурга реализовано 1,2 млн м2 жилья. Это на 48% больше, чем за второй квартал и на 22% больше, чем в июле, августе и сентябре 2019 года. (с) https://www.dp.ru/a/2020/10/07/Spros_na_novostrojki_v_Pe

За последние девять месяцев 2020 года цены на «новую вторичку» в Петербурге выросли на рекордные 15%. Об этом говорится в исследовании агентства «Петербургская недвижимость». Речь идет о домах, которые сдали в течение последних 10 лет, уточнили в агентстве. Отмечается, что средняя стоимость «квадрата» выросла до 141,6 тыс. рублей. «Это соответствует росту цен на первичном рынке», — говорится в исследовании. (с) https://www.dp.ru/a/2020/10/05/V_Peterburge_rezko_nachali

Никого не смущает то, что Москва падает в рейтинге роста цен, а Санкт-Петербург поднимается, опережая по темпам роста цен в разы? Меня, например, помимо этого смущает тот факт, что инсайдеры (чиновники) массово продавали недвижимость (в том числе жилую) в Москве и скупали в Санкт-Петербурге. На фоне всё усиливающихся слухов на фоне переезда части столичных функций или, в принципе, переноса столицы из Москвы в Санкт-Петербург (ссылка).

И везде спешка. Поддержание рынка. Тут продажа. Там покупка. Нетипичное поведение для нашего рынка и вызывающее крайне много вопросов. И порождающее всё больше. Например, что будет происходить в Москве, если разговоры о передаче ряда столичных функций перейдут в публичное поле? Просто, представьте, что в этот момент вчерашние инвесторы, держащие по 3-5-10 квартир в аренду в Москве и тянувшие с выходов из жилья до последнего, начнут их массово выставлять на продажу? Спрос тут же исчезнет. А со стороны вчерашних основных инвесторов в средних и дорогих сегментах — чиновников — массовый он уже ушел. Насколько обвалятся цены на недвижимость в Москве?

Ситуация пока гипотетическая. Но, как видите, обсуждение таких рисков не беспочвенно. Всё больше признаков и нетипичных движений на этом рынке. Плюс ряд ведомств уже готовится к переезду.

Добавляют негатива сюда и реальные тренды на рынке недвижимости, о которых мы говорили в начале записи. Речь при этом идет не только о западных корпорациях. Бэк-офисы в Москве сокращают и российские компании. Вот, например, сегодняшняя новость от Лукойла:

ЛУКОЙЛ, летом объявивший о намерении на четверть сократить инвестпрограмму, решил оптимизировать разросшийся центральный аппарат. Компания планирует перевести до половины сотрудников головного офиса в отдельный центр поддержки бизнеса, которому перейдет большинство функций, не касающихся добычи и переработки нефти. Предположительно, эти сотрудники будут работать в регионах. В ЛУКОЙЛе уверяют, что на зарплатах оптимизация не отразится. Однако источники “Ъ” видят возможность экономии до 25% затрат, поскольку не все сотрудники согласятся на такой перевод. (с) https://www.kommersant.ru/doc/4528999

Корпоративные тренды 2008-2009 годов возвращаются. Отлично помню, как к весне 2009 года заметно опустело московское метро после жестких сокращений и переводов сотрудников центральных аппаратов (бэк-офисов) из Москвы в регионы.

Текущий тренд означает то, что компании видят риски затягивания кризисных явлений на годы. Это еще раз к вопросу о том, почему инсайдеры, близкие к власти, сбрасывали весной и летом и коммерческую, и жилую недвижимость.

Кому сдавать площади? Кому сдавать квартиры в Москве?

Сюда же еще один интересный момент. В Москве ставки на аренду упали и развернуть этот тренд пока не удается (рынок затоварен, доходность от аренды сильно упала до ставок меньше депозитных). Forbes пишет:

Предложение на рынке аренды московского жилья летом выросло на 20–25%, а цены на фоне пандемии коронавируса упали. Уехавшие во время локдауна иногородние не спешат возвращаться в столицу. (с)

При этом, например, в Санкт-Петербурге ставки с июня-июля (по каким-то типам жилья с августа) начали рост. В сентябре он продолжился:

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, в сентябре в Петербурге подорожала аренда всех типов жилья, правда, в разной степени. (с) https://www.bn.ru/gazeta/news/261346/

Это снова вызывает вопросы.

Проблема сегодняшней Москвы в том, что на ее территории не осталось каких бы то ни было производств в том объеме, в котором они были здесь 20-30-40 лет назад. То есть смещение отсюда «политического» фактора приведет к очень неприятным последствиям. Работы просто не будет. Платить за ипотеку будет нечем. Покупать жилье — смысла экономического не будет.

Но и сокращение бэк-офисов (вторая волна после 2008 года) и перевод сотрудников в регионы это тренд, который только разворачивается и может привести к негативными последствиям для экономики Москвы. Поскольку в 2008-2009 годах я принимал самое активное участие в процессах оптимизации крупных активов, то понимаю, что все слова работодателей о том, что «мы не собираемся никого увольнять, просто офисы перевезем» это отчасти лукавство. К сожалению, большинство людей склонны верить в чудеса и «ну, со мной-то ничего плохого не случится«, поэтому они легко сами откажутся от переезда (и таким образом потеряют работу на очень длительный срок, потому что новую в Москве с той же ЗП будет найти крайне и крайне сложно). В основном же процесс «переезда бэк-офиса» ориентирован не только на сокращение расходов на аренду, но и [я бы сказал, прежде всего] на сокращение расходов на ФОТ (зарплаты, страховые взносы). Поэтому на рынок в Москве будет выброшено еще значительное количество арендаторов и ипотечников — и они через несколько месяцев, когда запасы денежных средств станут подходить к концу, начнут задумываться: «А что делать  дальше?«.

В 2008 году нам всем повезло. Отделались легким испугом. Здесь же, если этот цирк с пандемией не закончится в этом году, то надежды на восстановление пока призрачные. И определяются они не только словами С. Собянина «нужно просто потерпеть несколько месяцев до массовой вакцинации» (это больше напоминает Каа и его «блиижеее«), а тем, насколько эффективна наша вакцина и насколько долго будет (если она эффективна, а не то, что про нее пишут зарубежное медицинское и научное сообщество) длиться эффект от нее. Невозможно физически и экономически каждые 3-6 месяцев вакцинировать всех.

Поэтому кроме эйфории и panic buy (которые мы видели на пиках цен 2008 и 2014-2015 годов) я пока ничего позитивного на рынке не вижу. Зато вижу, как толпа в Москве массово идет против тренда среди инсайдеров. И это очень настораживает.

_
Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.

Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте — заходите и нажимайте внизу канала кнопку JOIN.