Может ли цена вашей недвижимости стать отрицательной?

21
23047

Целый месяц собирался опубликовать материал на тему того, может ли стоимость имущества (недвижимость, автомобили и т.д.) стать отрицательной, но как-то руки не доходили … и вот «хороший» повод всё-таки сделать это:

Порядка 4,5 тыс. россиян, которые владеют недвижимостью в Эстонии и не получили вид на жительство в стране, нуждались в эстонских визах для въезда, рассказал ERR замглавы МВД Эстонии Вейко Коммусаар.

По его словам, сейчас эти люди фактически лишились доступа к своему имуществу, из-за того что Таллин перестал выдавать визы россиянам, и, если у них появятся долги за коммунальные услуги, неоплаченные из-за санкций, они могут потерять и свою собственность. 

Однако, по словам Коммусаара, Министерство внутренних дел страны готовит законопроект, который должен урегулировать правовое положение россиян, владеющих недвижимостью в Эстонии. «В некоторых случаях» это может привести к потере имущества, считает он. Например, если россиянин владеет имуществом в районах, где расположены «объекты критической инфраструктуры» страны или в приграничных районах. В таких местах, по его словам, тот факт, что недвижимостью владеют россияне, «представляет собой прямую угрозу нашей безопасности», считает Коммусаар. Детали готовящегося законопроекта он раскрывать не стал. По его словам, документ будет опубликован в ближайшие месяцы. (с) https://www.rbc.ru/politics/29/08/2022/630c73269a794759ac034f51

На самом деле, мы уже ранее (на локдаунах пандемии коронавируса) видели, как цена нефти может уходить в отрицательную зону. На самом деле, для большинства товаров / активов не цена, а стоимость владения может быть отрицательной.

Например, газ, добываемый сегодня в России, кое-где вынуждены сжигать (стоимость владения отрицательная / доход отрицательный — в зависимости от срока хранения до момента сжигания), поскольку есть проблемы с его хранением. По отрицательной цене его не продают. Нефть же просто вылить нельзя (хотя, у нас могут), поэтому, когда хранилища переполнятся, чтобы ее забрали, продавцы могут доплачивать деньги. Цена отрицательная.

То же самое с активами / имуществом. Акции компании могут иметь отрицательную цену. Мы много раз видели, как компанию с долгами покупают за 1 рубль. Но могут и доплатить новому покупателю, если актив интересный, но в данный момент владение им приносит убытки, которые не из чего покрывать (долги сильно выше стоимости имущества, но ниже стоимости воссоздания производственных процессов).

То есть теоретически акции Тинькофф могут уйти в отрицательную зону (например, если банк будет иметь огромный долг перед государством / ФНС). Ситуация кажется нелепой, то в последние 20 лет (с момента перехода в состоянии «более или менее цивилизованный рынок» и появления рыночных компаний) наша страна еще не была в ситуации, в которую она погружается сейчас. Так что, если вам что-то кажется «нереальным» / «фантастическим» с точки зрения рыночной экономики или жизни в XXI веке, то, это просто лишь потому, что XXI век только начался и «всё самое интересное» впереди. Когда, например, 5+ лет назад я прогнозировал падение нефти до $17, такой прогноз выглядел фантастическим, но в 2020 году это стало реальностью (как и отрицательные цены на нефть на биржах). Аналогичной «фантастикой» выглядел в 2012 году мой прогноз относительно предстоящей девальвации 2014-2020 годов. Сейчас девальвация в России снова выглядит «нормой».

Аналогичная ситуация в с имуществом. Автомобили, которые вы купили лично (как физлицо) или для перепродажи (юрлицо, дилер) и которые простояли у вас в гараже новыми больше 10 лет, в некоторых странах вы не можете использовать / не сможете использовать в скором времени. Потому что они не удовлетворяют / не будут удовлетворять экологическим требованиями. Вы будете вынуждены оплатить утилизацию данных ТС. Отрицательная стоимость (что-то даже на запчасти не отдать, нет спроса).

Если вы не сможете пользоваться недвижимостью в какой-либо стране (например и в первую очередь, в странах Восточной Европы — в силу новых обстоятельств), а также не сможете сдать ее и не сможете продать ее (например, в результате запрета передачи денежных средств россиянам и / или в силу закрытия ваших счетов в этой стране), то данная недвижимость будет приносить вам убыток на размер коммунальных платежей и налогов. Если вы не сможете оплачивать платежи, то имущество могут заморозить и продать на торгах с дисконтом. При этом, поскольку денежные средства, оставшиеся после продажи и вычитания долгов, из-за санкций передать вам будет нельзя, то и деньги эти вы не получите. Цена ноль. Отрицательная стоимость владения. Убыток в сделке купил — «продал».

Другой пример. Если вы будете упираться и держаться за эту недвижимость в расчете на «всё скоро наладится» (обычное состояния Ивана уже 6 месяцев) и продолжите платить коммунальные платежи / налоги (которые могут поднять для нерезидентов, например) и это будет происходить достаточно длительное время, то в итоге цена [инвестиционной] недвижимости для вас станет отрицательной со временем (расходы по обслуживанию превысят стоимость + доходы от аренды в предыдущие годы).

Теперь ближе. Я больше 10 лет читаю комментарии к моим прогнозам (ссылка) в стиле «ну, такого точно не будет» / «не может быть» / «в России такого точно никогда не будет» / «это нереально в XXI веке» — и продолжаю наблюдать, как долгосрочные экономические и политические прогнозы, данные в 2012 … 2014 … 2015-2016 … годах один за одним реализовываются. Исключением не стала и запись Финансовая сказка России, где люди (ряд комментариев пришлось отмодерировать) со злостью (хотя, зачем злиться на меня, если я просто предупреждаю о рисках, которые скоро реализуются, — нужно «спасибо» говорить) реагируют на прогнозы повышения налога на имущества в России в следующие годы. А если не злостью, то с прямым отрицанием и притягиванием сотни надуманных причин, почему будет «так, как я хочу«. Так, коллега Zed пишет:

>> Налог 3% на недвижимость очевидно будет мерой стимулирующей к продаже этой недвижимости, что очень быстро создаст предпосылки к обвалу вторичного рынка недвижимости, а за ней и первичного вместе с застройщиками. А этого никак нельзя допусти поскольку это утянет на дно всю экономику. //

То есть февральские события допустить можно, и потом смотреть, что осталось от рыночной экономики, а какой-то рынок недвижимости пощипать нельзя? Рынок акций в любой стране обвалить (чтобы потом откупить подешевле) можно, а рынок недвижимости, получается, нельзя? То есть то, что в России в 2008 году (а это по ощущениям большинства всё еще рядом с пиком политических свобод и экономическим чудом) можно было недвижку в рублях на -40% (в долларах почти в 3 раза) обвалить (2009-2010 годы), а сегодня нельзя? Можно. Можно и на -70%.

Банки сегодня это карманы ЦБ (после национализации). Они (большинство крупнейших) не выживают без ЦБ при любом кризисе из последних. Каждый раз тем или иным способом их спасают. Только станок и кредитно-депозитные схемы и пирамиды на ОФЗ тащат этот рынок (плюс негласное позволение грабить россиян на комиссиях, причем часто незаконных). Если бенефициары (старшая элита) захотят пощипать младшие элиты и население, то им без разницы, сколько еще триллионов нужно будет долить в банковскую систему. Она уже не жилец без эмиссии и отходов от рыночных отношений в моменте (закрытие торгов, раздача акций на физиков с открытия, на длинные пенсионные деньги и так далее). Весенние события это в очередной раз подтвердили.

Кроме того, как я уже говорил, налог в условные 3%, кажущийся невероятным придет не сразу, а через рост (0,5% — 1% — 1,5% … для разных категорий / регионов) и придет сначала для тех, у кого есть «излишки» (вторая, третья … квартира, метры сверх «нормы» … которые почти никто переписывать на родственников (чтобы сэкономить на налоге) не будет, потому что в России одна из основных скреп это недоверие и ненависть к более обеспеченным родственникам / родителям, которые «не дают нормально жить» / ожидание смерти родственников, способных оставить в наследство квартиру и вечные драмы в процессе раздела имущества).

Поэтому … всему свое время. Из недвижимости тоже выходить иногда надо, если она покупалась, например, исключительно под перепродажу (а арендаторов туда пустили временно). Сидеть в ней «вечно» это как сидеть вечно в акциях. Можно. Но:

  • только там, где есть рынок и закон;
  • учитывая срок инвестиций, который упирается в момент, когда деньги могут вам понадобиться, а вынуть их например, будет невозможно (из-за падения ликвидности) или очень больно (активы могут в этот момент упасть в цене в разы) (ближайшие 10 лет, например, для многих видов активов станут крайне печальными (ссылка 1, ссылка 2)).

Россия всего 30 лет живет с «частной собственностью». Ближайшие годы (кроме предвыборного периода) пока обещают быть очень неприятными.

С одной стороны, Москва (если Россию в итоге не развалят) выглядит центром притяжения (на фоне умирающих регионов) и может дать больший доход (а значит, ей нужно будет приютить большую массу людей, которая формирует спрос на жилье). С другой стороны, Москва (и Питер) — первые претенденты на рост налогов на имущество после Выборов-2024. И самые уязвимые города в случае любых отходов от рынка, частной собственности, в случае ухода экономики на самообеспечение через «огороды».

Почему люди не хотят принимать такие очевидные вещи, мне не понятно. Толпу это прямо (кроме как в целом падение экономики) никак не затронет. Массу семей-ипотечников тоже (их для того и подсадили на многолетнюю ипотеку на хаях, чтобы они платили в следующие 15 лет или не платили, взяв перерыв, и не дергались по поводу геополитических многоходовочек и прочего). А вот «инвесторов», которых уже обули в акциях, сложив часть их портфелей в два раза, а часть портфелей просто обнулив … — почему еще раз не обуть в инвестиционной недвижке. Заработать на них уже заработали (продав им быстроамортизирующися активы из гна и палок), теперь можно и кинуть. А что-то потом еще — опять же, если страна не развалится к этому моменту — и выкупить сильно дешевле.

Всё легко. Тем более, на фоне «форменного безобразия» или, как нам будут говорить по ТВ в следующие годы, величайшего кризиса Западного мира, который мы на самом деле (конечно, не такой форме, как в России) увидим в ближайшие 10 лет.

Поэтому … тем, кто привык упираться в своем я, еще раз напомню, что рынок таких всегда (без исключения) наказывает. Просто рынок недвижимости слишком большой, чтобы в нем это происходило так же часто или быстро, как на рынке акций. Но в силу реалий нового времени, и в силу того, что Россия возвращается на круг, который мы начали 105 лет назад, не стоит быть столь категоричными и верить в «пронесет». Думайте и оценивайте риски заранее.

Ликвидность на этом рынке была на пике предыдущие два года (на фоне криков о том, что «скупай, а то инфляция всё съест«, но сейчас от нее уже мало что осталось. Напомню, кстати, что на фоне таких же слухов россиян в 2021 году рекордно засадили в акции. В этот же момент инсайдеры / бенефициары процессов раздавали им эти акции и рекордно выводили из России валюту (именно поэтому мы и продали публично в прошлом году все наши долгосрочные портфели, за что еще раз спасибо наши роботам, которые отслеживают инсайдеров на рынке).

Поэтому риски у недвижки есть. И в первую очередь они коснуться тех, кто покупал недвижимость не «для себя».

То же самое касается и автомобилей (каких-то марок или моделей — быстрее других) в России. У многих во дворе есть старые авто, которые годами никто не трогает. Они там появились в тот момент, когда их обслуживание стало достаточно дорогим для собственника. Это сегодня они выглядят рухлядью, а когда-то они были для своих владельцев таким же крутым авто, как ваша bmw, audi, mb … или даже k5.

Новые авто сегодня имеют высокую стоимость и большой налог. Завтра у вас сломается какая-то деталь, ждать которую нужно 3-6 месяцев (или, не дай Бог, ремонт посерьезней), машина встанет на стоянку, покроется листвой и пылью … мимо проходящие пятиклассники дорисуют на ней свой детородный орган и ха-ха …  возможно, ключом … что добавит вам расходов. Вы в первый раз, конечно, почините, но на фоне падения реальных доходов в последующие годы, вы будете ждать момента, чтобы побыстрее расплатиться за кредит, который вы взяли на эту тачку. Детали станут неподъемными. Содержать такую машину станет дорого и в какой-то момент … рынок в корне изменится. Если всего год назад б/у авто отрывали с руками и покупали по цене дороже нового (который нужно было ждать), то в будущем ситуация в России может в корне изменится — и продать авто, возможно, будет крайне сложно. Просто, потому что никому не нужны будут лишние расходы.

Кажется фантастикой? А как вам пандемия и локдауны с запиранием нас в домах? Как вам передвижение по «аусвайсам»? 10 лет назад могли бы в такое поверить? А то, что два братских народа будут друга ненавидеть лютой ненавистью?

Жизнь меняется. Как сказал Э. Макрон на прошлой неделе, период изобилия и беззаботности закончился. Я несколько лет подряд предупреждал об этом (часто это обсуждалось в записях по тегу мотивация, бизнес и в записях вроде Перестановка образа жизни). Теперь на многие вещи и процессы придется смотреть иначе. В ближайшие 10 лет вы увидите, как что-то довольно-таки быстро становится противоположным. Будьте гибкими, не упирайтесь в своем мнении / «я». Смотрите на мир здраво и обращайте внимание на логику событий — к чему они ведут. Жизнь скоро сильно изменится и, примите ли вы это и подготовитесь ли вы к этому заранее … —  от этого будет зависеть, выживет ли ваша семья финансово.

И не забывайте … инвесторов-физиков всегда накернят. Иначе правильным пацанам не заработать (они ж просто перераспределяют, подводя к экстремумам; а различные эмиссии и QE, казалось бы увеличивающие денежную массу, лишь инфляции по большей части добавляют на длинном треке).

_
Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.

Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте — заходите и нажимайте внизу канала кнопку ПРИСОЕДИНИТЬСЯ.

21
Оставить комментарий

10 Цепочка комментария
11 Ответы по цепочке
34 Последователи
 
Популярнейший комментарий
Цепочка актуального комментария
satira
satira

Хорошая статья. Спасибо

Alex2020
Alex2020

Сейчас ставка налога на имущество 2,2% для юрлиц.
Для физиков 0,1% на квартиры, но на нежилую недвижимость больше, до 2%.

Думаю, для широких масс не будут сильно задирать налог, или не в ближайшее время. У нас до сих пор тарифы для бизнеса и населения например на электричество разные, бизнес платит за физиков. Электорат все-таки.
Щипать конечно будут сначала тех, с кого легче взять, не опасаясь общенародного негатива.

KSS666
KSS666

Ну тут или у Вас бизнес неправильный, или тариф, может регион такой, но зачастую физики, как минимум, платят не меньше

Andrey977
Andrey977

доброго. новосибирская область, тариф на потребляемую ээ для физ и ком организаций отличается значительно. налог на имущество тоже.

Andrei Shiriaev
Andrei Shiriaev

Новосибирская обл. Передавал показания за август 26.08.2022г. Тариф для ИП 5,8руб., для физ.лица 3,08руб.

KSS666
KSS666

Ну хоспади, у вас сколь киловатт подключенная мощность? 10? 100? 200? Простите но естественно с такими объёмами вы платите, но уж точно не за физиков, не переживайте)))

Rentier
Rentier

Странно. У ип ещё ндс сверху начисляют

diada1c
diada1c

Примеры отрицательной стоимости цены владения вполне есть — дальневосточный гектар.. Что ж его не берут-то? Халява же. Видимо граждане на такую халяву не сильно падки. Или например множество заброшенных деревень, моногородов, да даже 200км от Москвы есть вымирающие деревни — это же недвижимость, ее «можно продать» — да кто ж купит, если работы нет, ничего нет. Расходы, в том числе времени и усилий не окупаются. Не в одних налогах дело, отрицательный результат, например, может сложиться если я вынужден условно чинить сантехнику, электрику, заниматься показами, управлением вместо основной работы где я зарабатываю на порядок больше, при этом устаю, не отдыхаю и… Подробнее »

Yoo_cool
Yoo_cool

По налогу на недвижку может быть весьма крутое повышение. Мне еще в 2009 (+- год) в Подмосковье подняли в 20 раз, т.к. область была банкротом и выставили самую высокую из возможных ставок в рамках действовавшего законодательства + повышение кадастровой стоимости. Поэтому могут сделать хитро, принять нужный закон, где будет предусмотрен диапазон для начисления налога и возможно играть с оценкой в кадастре. А непосредственно обдирать по полной будут уже местные власти, что также несколько снимает политические риски, т.к. некоторых «бояр» можно публично пороть иногда.

Jetjambo
Jetjambo

Про отрицательную стоимость автомобилей старше 10 лет в начале текста: сразу вспомнил, как знакомые немцы рассказывали про старые холодильники. Куча объявлений «отдам за самовывоз», мёртво висящих годами. Нюанс в том, что он жрёт электроэнергии впятеро от современного, за год в несколько раз больше своей цены. Нелегально избавиться от него нельзя — штраф. Легально — при сдаче надо заплатить сбор за утилизацию. Продать — так кто эту чёрную дыру для денег купит? Просто хранить выключенным: занимает лишний квадратный метр в жилье, а 1кв стоит 100 евро в год. В какой-то период албанцы увозили их в соседние страны, но потом и эта… Подробнее »

acubabiza
acubabiza

В смысле нелегально избавиться нельзя?
Там что, ходят по домам и проверяют: — «А у вас вот тут холодильничек стоял — где он?»

audio
audio

Дак там везде камеры по дорогам. Найдет кто-нибудь брошенный холодильник в канаве. Заявит. Начнут разбираться, искать свидетелей, видеонаблюдение поднимут… Ну или соседи сдадут.

acubabiza
acubabiza

разобрать на части, металлические части сдать, пластик переломать и потихоньку выбрасывать вместе с мусором.
Это точно немцы вам про холодильники говорили? 🙂

sersanrr
sersanrr

У меня так знакомый сплит систему утилизировал. Даже в плюс вышло, по сравнению с официальной утилизацией.

AniWorld46
AniWorld46

Очень отрезвляющая статья, спасибо, Денис!

random
random

Спасибо!

darksun
darksun

Про пути развития мысли. В Питере вот месяц как приняли закон о комплексном развитии территории. Очередной виток «снесём-построим-загоним всех в очередные кредиты и гниющие коробки». Но любопытная суть в том что закон на данном этапе сформулирован так, что: 1. Первичным вариантом решения вопроса с собственником является денежная выплата. Возможность прямого получения альтернативного жилья от застройщика — опциональна. 2. Расчёт компенсации (пока в явном виде не регламентирован, но озвучен предпочтительным) предполагается от кадастровой стоимости. 3. Предоставление альтернативного жилья регламентируется чертой города — то есь в какой угодно дыре. 4. Охват построек для КРТ указан настолько размыто, что оставляет поле для возможности… Подробнее »

Igor_volg
Igor_volg

1. Если в статье обсуждается цена квартир, то надо сразу уточнять в какой валюте идет расчет цены. Валюты фондирования и валюты периферийных стран дадут разный результат. 2. Почему не подняли на налог на недвижку 1-2 года назад? Вероятно не смогли по объективным причинам. Высокие налоги на квартиры есть преимущественно в развитых Западных странах. 3. В Прибалтике коммуналку и налоги оплатят через юристов/риелторов. Пока с этим проблем нет. СВО не будет вечной. Там иметь квартирку в ближайшие 10 лет будет надежнее, чем в РФ. 4. Проблема больше не с квартирами , а с рос. агломерациями. Урбанизация городов это последствие индустриализации страны.… Подробнее »

Sidneysolten1
Sidneysolten1

Здравствуйте. В каких странах, по Вашему мнению, стратегически может быть безопасно иметь недвижимость с точки зрения возможных рисков?