Недвижимость: актуальность и безопасность — 2022-2028

С момента опубликования предыдущей записи по теме недвижимость - Недвижимость: инвестиции и перспективы цен — 2022-2028 - прошло чуть более 5 недель, но рынок уже демонстрирует ряд изменений, о которых хотелось бы отдельно поговорить, плюс отдельно остановиться на теме безопасности приобретения недвижимости в России в целом.

Во-первых, стоит отметить, что в последние дни окологосударственное лобби от рынка недвижимости усилило нажим на оральные интервенции. Пушинг актуальности приобретения недвижимости "прямо сейчас" в СМИ усиливается:

Квартиры в Москве и Подмосковье могут подорожать на треть. К концу 2022 года в Москве и Подмосковье стоимость квартир в новостройках и на вторичном рынке может увеличиться на 20–30%, ожидают в Национальном рейтинговом агентстве (НРА). Причина — в подорожании стройматериалов и сбоях в поставках зарубежной спецтехники. Цены не пойдут вниз даже при падении спроса: девелоперы уже сейчас создают дефицит предложения, выводя на рынок меньше новых проектов. (с) https://www.kommersant.ru/doc/5380206

Статьи "о сильном росте цен" (стимулирующие через "успей, а то прогадаешь") одна за одной появляются в бизнес-СМИ:

Названы районы Москвы с наибольшим ростом цен на жилье бизнес-класса. В мае 2022 года жилье в новостройках бизнес-класса Старой Москвы сильнее всего подорожало в районах Алексеевский, Марфино и Басманный. (с) https://realty.rbc.ru/news/629757fd9a794734436094fe

Я не могу 100% достоверно говорить о том же элитном сегменте недвижимости, так как для этого нужно ходить ножками и висеть на телефоне с риэлторами / собственниками регулярно (а анализ ЦИАН и иже дает все-таки часть информации), но вот, например, есть сегмент в той же Москве, который я из года в год оцениваю весьма скрупулезно, чтобы "держать руку на пульсе". Это широкий сегмент недвижимости "для среднего класса" (от 20 до 100 млн рублей в Москве) - от нижних его (среднего класса) возможностей до верхних. Выше 100 млн рублей на сегодня это уже нижняя граница элитки, а ниже 20 млн это уже "ну, я дома с двумя погодками сижу, а муж второй год в Яндексе работает программистом" (люди, которые средним классом, возможно, смогут стать через несколько лет).

Так вот, в этом сегменте (20 - 100 млн рублей) в самых востребованных локациях Москвы (ЦАО) я (время от времени передвигаясь ножками по объектам и торгуясь для вида) вижу следующие изменения в последние недели:

• недвижимость, которая ранее выставлялась и которая в принципе во второй половине прошлого года практически исчезла с рынка (многие в 2021 году просто убрали объекты из-за ожидания продолжения роста цен, а в феврале-марте 2022 сняли с продажи последнее), снова вернулась на рынок / площадки в очень и очень большом количестве (до этого, еще раз, рынок был просто пустой);
• цены сейчас выставляют сразу с дисконтом к ценам прошлого года; на мой взгляд, скидка в среднем около -10% от цен конца прошлого года (это прям сравнение по конкретным домам, похожим по состоянию, метражу и прочему, этажности квартирам и даже тем же объектам, которые убрали с рынка в прошлом году или в феврале этого);
• торг с ходу дает еще легко -3-5% дисконта от публичной цены (если есть нал и готовы быстро выйти на сделку, то можно уже -5-7% просить);
• появилось много вариантов "срочно".

Средний класс, постепенно и всё сильнее ощущая перспективы России в ближайшие 5-10 лет (ссылка 1, ссылка 2), а также видя общий глобальный тренд (ссылка), пакует вещи или как минимум старается стать более мобильным "на случай Х", продавая "лишнее". Кроме того, в последние пару недель среди молодых публичных лиц (особенно актуально для Москвы), которые в предыдущие годы заработали большие легкие деньги, актуализировалась тема "продаю недвижку в России и выхожу в доллар по сладкому курсу" - а это влияет и на их широкую аудиторию).

То есть жилье среднего класса уже двинулось вниз. Логика авторов статей в бизнес-СМИ относительно роста стоимости строительства имеет отчасти под собой логику: импорт (и оборудование, и материалы) будет дорожать из-за сложности с логистикой, - но подорожание "себестоимости" из-за роста курса доллара мы видели и в 2014 году (а доллар / евро тогда сделал х2 к рублю), однако цены после этого падали - и несколько лет (на минимуме 2017-2018 мы как раз говорили о том, что это время лучшее для покупки в рублях):

• в рублях:

• в долларах:

Цены после Крыма-1 падали потому что, спрос падал на фоне падения доходов населения, бегства капитала и выезда из России среднего класса. Сегодня эти факторы тоже работают (да, бегство капитала ограничено, но оно ограничено в основном для покупателей элитной недвижимости). Спрос со стороны населения и дальше будет падать.

Мы видим, как как бы из-за роста ставок по ипотеке первичный рынок в предыдущем месяце упал в продажах первички на 90%:

Продажи застройщиков в апреле снизились до 99%. Заметнее всего показатель упал в Кургане — на 97%, в Казани — на 98% и в Волгограде — на 99%. Сократилось число сделок на первичном рынке и в других городах, например, в Нижнем Новгороде — на 76%, в Тюмени и Севастополе — на 80%, в Екатеринбурге — 84%, и т.д. Меньше всего девелоперы пострадали в Москве и Санкт-Петербурге. Региональные застройщики оказались в зоне риска, к осени могут начаться банкротства, считают эксперты. Чтобы поддержать спрос, им придется снижать цены. (с) https://iz.ru/1337607/mariia-perevoshchikova/bez-sprosa-prodazhi-developerov-v-rossii-rukhnuli-do-99

- однако причина не только в ипотеке. Еще раз: раньше рынок держался (было мало предложения на вторичке) на ожидании "чего-то" и на ожидании роста курса валюты (что позволяло бы просто продать дороже позже). Но "чего-то" же произошло (24 февраля) - и до всё большего количества людей каждый день доходит, что в королевстве что-то не то, а значит, нужно быть как минимум более мобильными (если морально не доросли до эмиграции). А курс валюты, как оказалось, может быть совсем неудобным, чтобы ради ожидания его роста ждать с продажей дальше.

Настроения меняются. Если вы сегодня зайдете в сообщество "Пора валить" известной запрещенной социальной сети, то увидите там ежедневные запросы вроде "мы семья из трех человек с ребенком, я знаю немного английский, а муж архитектор, куда нам ехать лучше?" или "я уже околопенсионного возраста и учитель русского и литераторы, в какой стране мои навыки могут оказаться нужными?". Бегут даже самые обычные люди. Те, что более осознанные. И те, что создавали спрос не только прямым своим желанием купить недвижку, но и прежде всего ...  давая рабочие места: предприниматели, высококвалифицированные кадры (на которых держались целые компании) - что особенно заметно по различным релокационным пабликам в телеге, которых сейчас уже сотни и все они заполнились огромным количеством живой аудитории (по странам мира и городам релокации).

Ставки сейчас, конечно, снизят. Более того, в рукаве правительства есть еще два последних козыря. Первый это снижение первоначального взноса до почти 0. Второй:

Правительство не исключает распространения льготной ипотеки на рынок вторичного жилья, рассказал РБК вице-премьер Марат Хуснуллин. Это может произойти при замедлении продаж квартир в новостройках. (с) https://www.rbc.ru/business/27/04/2022/626833b09a79472da734f15f

Но это тоже временная история. Это оживит рынок с точки зрения спроса и в определенных сегментах : "жилье из гна и палок" и "убитое в хлам" (потому что ремонт сейчас очень и очень дорогим становится (это, кстати, и рынок аренды сделает еще более низкодоходным)). Средний сегмент будет падать из отсутствия спроса от среднего класса (вследствие миграционных настроений, ожидания ухудшения ситуации в экономике и внутренней политике, из-за падения реальных доходов (всё меньше свободных денег после ключевых расходов)). Предложение же будет расти - всё из-за тех же настроений, ожиданий и падения доходности арендного бизнеса.

Да, экономика может перестроиться (и реальные доходы снова начнут расти) - такой шанс есть, но это займет лет 5-8, и то если не будут пилить предпринимателей. Но предприниматели уже "умирают" на падении спроса (то есть доживут ли до лучших времен и сколько их доживет) и бегут из страны (см. всё те же паблики по релокации).

Спрос на жире (от высоких цен на экспорт сырья) еще будет до конца этого года. Следующий год (со второй половины) экономику будут тянуть перед Выборами-2024. Но после выборов отпустят. Как это было после выборов 2018 года ... начнутся непопулярные реформы. Включая национализацию (капитала, валюты и так далее) в различном ее виде и существенный рост налогов (еще более значимые налоги - на капитал / на имущество (ссылка)) - а это удар по недвижке.

/ Кстати, рекомендую перечитать запись от марта 2018 года (предвыборную) - Что будет с Россией после Выборов, - в которой очень точно спрогнозированы все дальнейшие шаги В. Путина в 2018-2022 годах. Станет понятно, насколько актуальны опасения / риски относительно событий после 2024 года. / 

Правильных застройщиков спасут - там уже готовятся попилить триллионы на "восстановлении новых территорий" на границе с Украиной (в худшем случае - "новые города Сибири"). Что касается большинства и особенно в регионах (средние и малые города - особенно), то рынку высотного жилья там ничего хорошего пока не светит. Мы увидим массу банкротств.

Если в 2023 не случится позитивное событие Х, то после Выборов-2024 страна ускоренно будет проваливаться в экономику конца 1980-ых и политику 1920-ых. Криминал начнет расти (см. новые законы о полиции и прочем). Кстати, судя по всему, это будет мировой тренд - в рамках "управляемого хаоса" при смене глобальной парадигмы:

Трюдо анонсировал «национальный мораторий» в Канаде на владение оружием. Нет причин иметь оружие в повседневной жизни, кроме как для охоты или для спортивной стрельбы, сказал Трюдо. Оттава намерена запретить продажу короткоствольного оружия в рамках «одних из самых решительных» мер в истории Канады. (с) https://www.rbc.ru/society/31/05/2022/629532129a7947ec130f8e3c

На этом фоне и применительно к теме недвижимости еще раз хочу напомнить, что наиболее значимым фактором в предыдущие годы при приобретении недвижимости (если это делать для себя) был выбор локации.

Первое. Ранее я уже говорил (ссылка) о том, что есть высокий долгосрочный риск для прибрежных территорий (если мы говорим о России, то это Сочи и же);

Второе. Юг России в целом - под риском - из-за роста влияния определенных "южных" элит после СВО (ссылка 1, ссылка 2).

Третье. Жилье в Подмосковье (особенно частное), на мой взгляд, в последнее время покупали фаталисты. Я бы даже таких людей назвал потенциальными самоубийцами. Почему? Потому что именно в частном секторе Подмосковья сосредоточены наиболее обеспеченные люди, проживающие (имеющие жилье) в целом в частном секторе в России, а удаленность от отделений полиции в этом случае значительная. Соседей часто мало. Вот где криминал найдет себе пристанище. Грабежи, убийства, изнасилования ... - всё это вырастет в разы там.

Кроме того, в Подмосковье всегда были проблемы с инфраструктурой (электричеством и прочим). Сейчас на фоне санкций и отъезда квалифицированных кадров, оборудование будет выходить из строя еще быстрее по всей России. И первым пострадавшим будет именно частный сектор. Все мощности "будут перекидывать" на крупные города. Но, если для регионов частный сектор это огород и возможности выжить (еда), то в Подмосковье это будет мышеловка, на мой взгляд.

Мое мнение простое: если есть возможность и хорошая цена, то дорогое частное жилье в Подмосковье нужно продавать (исключение - если вы уверенно ждете позитивное развитие событий в России (позитивный сценарий); правда, понятно это (начался ли развиваться именно позитивный сценарий) станет либо по позитивному событию Х в 2023 году, если оно реализуется, или в конце 2024 года - но к тому времени можно будет уже не продать жилье / вывести средства комфортно, если вы ошиблись со сценарием).

Вывод.

В 2020 году весной (я писал об этом тогда) часть элит избавлялась от недвижимости (и жилой, и особенно коммерческой) в России, что прежде всего было заметно по Москве (на уходе от темы "транзита власти"). Было видно, что "либеральный" транзит отменился. Более жесткие (прокитайские элиты) по всему миру усилили свои позиции. Сейчас тренд ускорился. "Слабые руки" среди элит уходят. Уезжают.

Но значительная часть пока остается. Остаются те, у кого есть гарантии. Они продолжат пилить бюджет. И на огромном количестве псевдо-инициатив по импортозамещению, а также на восстановлении инфраструктуры на "новых территориях" деньги в узкий круг лиц (включая ключевые региональные элиты - для удержания целостности страны) будут заходить в мега-масштабах. При ограничении выхода и легальной парковки капитала (кроме Китая, Дубая и иже) эти новые поступления будут парковать в элитную недвижимость в крупных городах (в основном - Москва, Питер и по глупости ... Сочи). Так что, повторю ту мысль, которую я описал в предыдущей записи:

>> Я думаю, что рынок может даже немного «разорваться» со временем (особенно в Мск и паре миллионников): средние сегменты будут приближаться в цене к нижним. Верхний оторвется от них. //

А в целом рынок недвижимости (сначала вторичный, а за ним и первичный) всё равно поедет за экономикой. С лагом в 8-12 месяцев. Перспективы же экономики России пока выглядят очень и очень негативно, к сожалению.

_

Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.

Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте — заходите и нажимайте внизу канала кнопку ПРИСОЕДИНИТЬСЯ.