Будущее. Системно

Публичные

Обвал рынка инвестиционного жилья в России - 2: миграционный фактор

ecworld -
19945
27

В продолжение записи Обвал рынка инвестиционного жилья в России. РБК сегодня пишет:

Цены на аренду однокомнатных квартир в Москве в сентябре 2022 года сильнее всего снизились в Нагатино-Садовниках — на 19,9%. Об этом по запросу «РБК-Недвижимости» сообщили аналитики сервиса объявлений ЦИАН.

На втором месте — Басманный район столицы, где снижение составило 19,3%. На третьей строчке — Останкинский район со снижением на 19,2%. На четвертом месте, по данным ЦИАН, район Преображенское, где средняя ставка найма однушки за месяц упала на 18,8%. Замыкает пятерку лидеров Левобережный район Москвы со снижением на 16,1%, уточнили аналитики. (с)   https://realty.rbc.ru/news/633d9ba19a79471c524ad0c9

Это по данным сайта ЦИАН, а в реальности при живом торге скидки гораздо больше. Такая вот инвестиционная недвижимость: сразу минус -1-1,5% пункта в годовой доходности, которая и так уже ниже депозитной. А если еще учесть простои, потому что арендаторы уехали и продолжают массово уезжать:

С начала мобилизации из России уехали почти 1 млн человек, сказал Forbes собеседник, знакомый с кремлевскими оценками. Другой собеседник в Администрации президента уточнил, что речь идет о 600 000 — 700 000 россиян. (c) Forbes 

В реальности больше. Ближе к нашему прогнозу двухнедельной давности https://t.me/ecworld/3073 в ближайшие недели точно будет. А это, напомню, 1,5-1,8 млн человек.

- то средняя на круг чистая доходность недвижимости будет стремиться к 2-4% годовых в рублях. Кстати, в крупнейших городах той же Турции она сейчас достигает 15-30% годовых в долларах по объектам, купленным в предыдущие годы. Вот так всё быстро меняется.

Про инвестиции именно в зарубежную недвижимость и в целом про необходимость подготовки "запасных аэродромов" и именно за рубежом мы плотно говорили вплоть до 2020 года:

Но все ж так уверены были, что в России "ничего такого", о чем говорилось в прогнозах 2016-2020 годов, "не произойдет". Хотя я из года в год стабильно, начиная с этой записи октября 2016 года:

>> Примерно октябрь-декабрь 2021 года. Момент силы настоящего кризиса и «ощущения отсутствия перспектив». Начало критической фазы «полное г-но». //

- я предупреждал, что ситуация в 2021 - 2023 будет крайне, крайне и крайне неприятной (и вырулим ли мы после 2023 это еще крайне большой вопрос) - поэтому готовиться нужно заранее. Именно поэтому в почти каждой "мотивационной" записи мы говорили о том, почему (и тем более, если вы остаетесь в России и никак не хотите готовить "запасной аэродром") нужно пахать с максимальным КПД, зарабатывать максимально, а не тратить время на "баланс", придуманный для поколения инфантилов.

Теперь эти инфантилы бегут, расплескивая смузи и латте и сбрасывая у границы России свои машины за 30-50% рыночной цены. (кстати, еще один хороший пример неэффективного экономического решения на панике - еще раз, потому что заранее никто ни к чему не готовится, не рассматривает различные сценарии развития событий, как это делаем мы в рамках проекта ECWORLD уже более 10 лет). Потом еще и выкупать будут дороже рынка, но уже с той стороны границы. 

Интересно теперь это поведение смотрится на фоне предыдущей уверенности в том, что "Россию я никогда не покину" и "на **й вашу валютную доходность" (особенно ярко это было слышно, когда я на пальцах в предыдущие годы объяснял, почему нужно  формировать источники дохода в валюте, и еще ярче, когда доллар падал к рублю). Что теперь россияне будут делать за рубежом без валютных доходов, вопрос (еще интереснее будет, когда реальный курс валюты вернется выше 80 рублей и / или трансграничные платежи снова ограничат). Убежать-то из России убежали, а где и на что жить, х.з. Не все же удаленно смогут работать - во второй (сентябрьской) волне-то точно меньшинство (но судьбу таких мигрантов мы еще отдельно обсудим в следующих записях).

Что же касается недвижимости в целом, то продолжая разговор о России в сравнении с той же Турцией, хочется вот что добавить. Если в Москве сейчас среднюю недвижку вообще не продать без хорошего дисконта, что делает массовые "инвестиции" 2021-2022 годов лет (с учетом реальной инфляции) почти убыточными, то в той же Турции - из-за наплыва прежде всего российских "удаленщиков" - наступает идеальное время, чтобы сбросить самый престарелый и неликвидный хлам, купленный ранее за копейки и который до этого момента продать было крайне нелегко.

Стоит ли при этом продавать инвестиционное турецкое жилье в идеальных для сдачи в аренду локациях, куда сейчас направил(т)ся весь этот эмигрантский поток, это вопрос ваших прогностических талантов (в том числе в отношении дальнейшего развития событий в России) и дальнейших целей и горизонтов инвестирования вашего капитала. Я ответил на этот вопрос уже несколько раз (как минимум в трех соответствующих записях июля - сентября этого года). Поступить сбалансировано будет проще тем, у кого несколько объектов недвижимости в этой стране.

Кстати, за последние 10 лет подобная ситуация на рынке жилья в Турции повторяется уже второй раз (сейчас, правда, в более серьезном масштабе). Вспомните, что было после первого раза и что делали "инвесторы" после очередной волны сверх-спроса (ранее в записях я уже это описывал).

Кстати, не задумывались, что будет происходить с вашими инвестициями в России и / или Турции, если завтра исключительное геополитическое обострение сначала произойдет по линии Россия - НАТО, а затем войска Азербайджана и Турции (воспользовавшись моментом) дойдут до Еревана? 

В общем, мораль какая (снова и снова)? Не живите тупым и совковым "я так хочу", "будет как я сказал(а)" и "такого никогда не будет". Вам же не пять лет. Мозги пора включить (и мыслить как минимум сценариями: как могут развиваться события, что делать в том или ином случае, как заранее подготовиться / захеджировать риски). Времена настают сложные. Пора.

И будьте активнее.

_

Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.

Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте — заходите и нажимайте внизу канала кнопку ПРИСОЕДИНИТЬСЯ.

27

Комментарии

37
Аватар ak58944
ak58944
Спасибо, Денис. Каждое слово в точку
06.10.2022, 09:09
Аватар bosini
bosini
Спасибо, Денис. Хочу высказать 2 мысли:

1. Вообще на недвижимость сейчас я смотрю как на балласт, который быстро не скинешь, а избавишься быстро только с большим дисконтом.Турция же мне видится рискованным вариантом: поддержка Азербайджана в конфликте с Ереваном, претензии к Греции из за островов, Эрдоган сидит на 2-х стульях, а то и на 3-х и в любой момент повернется к ввп не нужной стороной. Я не исключаю вариант что у меня просто не хватает мозгов понять где "бабахнет" в следующий раз и я не вижу эту тихую "гавань", где можно купить недвижку.

2. Также сейчас общаюсь с соотечественниками за рубежом, которые переехали недавно и у большинства плана нет, накоплений в валюте нет, не знают как вывозить свои деньги, даже относительно зажиточные едут с идеей "сейчас примут закон о том что я отец 3 детей и я вернусь, ну может квартиру куплю в Батуми".

Как итог это наглядно подтверждает твою мысль о том что народ отдаст деньги сначала на родине, а потом за рубежом, так что судьба таких эмигрантов это очень интересная тема.
06.10.2022, 09:23
Аватар Mercedes
Mercedes
Вывод денег,с помощью криптовалюты
06.10.2022, 10:10
Аватар bosini
bosini
Не понял смысл сообщения, но уже сделано))
06.10.2022, 10:24
Аватар Mercedes
Mercedes
Добрый день! Напишите пожалуйста своë мнение про недвижимость в Ямало-Ненецком автономном округе. Основные направления региона добыча, транспорт газа, газового конденсата. И вообще будет ли стабильность в указанном регионе, связанной с ситуацией, как в РФ, так и в мире!
Заранее спасибо
06.10.2022, 09:23
Аватар Mercedes
Mercedes
Мнение есть по этому вопросу? Прокомментировали бы, а не отрицательно ставили!!!
06.10.2022, 18:14
Аватар Niibatsu
Niibatsu
Здравствуйте, сначала ответьте на вопрос: «какие предпосылки конкретно в этой локации, для каких-либо позитивных изменений или отсутствия негативных изменений?»
07.10.2022, 08:06
Аватар Sonic57
Sonic57
Неужели никто не рассматривает покупку недвижимости в Калининграде. В целом мне видится привлекательным активом.
06.10.2022, 09:33
Аватар Ne1troN
Ne1troN
Очень велика вероятность блокады
06.10.2022, 09:39
Аватар Sonic57
Sonic57
Возможно, однако споры относительно принадлежности Калининграда ведутся очень давно. В этой ситуации возможно все, в т.ч. и возврат области Германии.
06.10.2022, 13:53
Аватар SeverUg
SeverUg
Врядли это возможно, там крупная военная база, геостратегическая локация, ее не отдадут. Так же как и Крым.
08.10.2022, 04:51
Аватар Niibatsu
Niibatsu
Мы ведь тут говорим о попытках снизить риски потери капитала, как покупка недвижимости/земли на спорной территории, окруженной довольно враждебными товарищами может рассматриваться как «снижение рисков»?
07.10.2022, 08:09
Аватар AndreV
AndreV
Думаю теперь основной и запасной аэродром поменялись местами, надолго. И возникает вопрос, а нужно ли вообще оставлять в РФ квартиру в качестве чего то "запасного" с доходностью в 4% в рублях. Сейчас или ждать события 2023?
По недвижке ЕС ситуация не ясна. Цены растут несмотря на надвигающийся кризис и повышение ставки. Будет ли повторение 2008го?
06.10.2022, 10:01
Аватар maxim133
maxim133
Я не знаю кто собирает всю эту статистику по аренде жилья в Москве, но что-то с реальностью она не бьется.
Месяц назал пытался снять квартиру. Что-то более менее приличное забирают сразу. Очень сложно было отловить. Хотя от всех аналитиков шла информация, что рынок аренды жилья в упадке.
Возможно, снижают цены на варианты с завышенной ценой и/или низким качеством, отсюда статистика и портится.
Юг Москвы посередине между МКАД и ТТК.
06.10.2022, 10:06
Аватар ecworld
ecworld
>> Месяц назад пытался снять квартиру. Что-то более менее приличное забирают сразу. //

Какая-то песня-сказка. Что за район / цена / состояние ... ищете?

P.S. Статистику с реального рынка (с реальным обзвоном и встречами) собираю в том числе я и люди, которым за это плачу.
06.10.2022, 10:18
Аватар bosini
bosini
То месяц назад было, народ себя успокоил что все ок будет, а сейчас поглядим что будет. Если ищете квартиру в Москве то сейчас у вас появится много вариантов относительно хороших. Для примера, я лично в конце апреля смотрел квартиры 2-х комнатные возле спортивной за 60-65 т.р. там таких цен не было давно, ранее цена была 75-80 (дисконт 20%). По моим наблюдениям, а я смотрел только район мгу и хамовники, там хорошие варианты закрылись с дисконтом за 2 месяца (в начале мая), думаю просто жиловой фонд ограничен, а вот сейчас интересно, они опять дадут дисконт, а если дадут то тогда они уже приблизятся к комфорту и эконому, а это уже снижение по цепочке. Короче в интересное время живем)
06.10.2022, 10:23
Аватар Serg
Serg
Денис, вопрос немного не в тему.

Интересно ваше мнение по поводу запасного аэродрома в Сербии. С точки зрения легкости получения ВНЖ, наличия работы, ментальности населения, климата, инфраструктуры для семьи меня все устраивает.

А вот с точки зрения возможности военной эскалации и дальнейшего будущего этой страны, вопрос. Их правительство сидит на двух стульях, Россия и ЕС.

Как на ваш взгляд интегрируется ли страна в Евросоюз (по плану должны принять до 2026 года) и не будут ли в этом регионе появляться напряжения с соседними государствами?
06.10.2022, 10:44
Аватар ecworld
ecworld
https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%B0%D0%BB%D0%BA%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B5_%D0%B2%D0%BE%D0%B9%D0%BD%D1%8B
06.10.2022, 11:31
Аватар 08yttyR5
08yttyR5
1. Учитывайте, что она сидит не на двух стульях, а на всех сразу. Вряд ли получится без конца принимать позицию "наша хата с краю". Вступление в ЕС - под большим вопросом.
2. Высокая вероятность конфликтов (Косово, Республика Сербская + казалось бы, потухшая тема Воеводины). Балканы - одна огромная, на первый взгляд, потухшая воронка конфликтов.
3. Намечающееся ужесточение визовой политики: https://lenta.ru/news/2022/10/04/serbia/
06.10.2022, 11:37
Аватар bosini
bosini
Денис, вопрос не по теме есть, хотя может и по теме, который усилит падение цен на недвигу, так вот, что думаешь по поводу усиления сейчас 2-х независимых армий в РФ - ЧВК и кадыровцы, с учетом ослабления гос армии, какие мысли по этому поводу или может писал об этом то скинь ссылку, пожалуйста.
06.10.2022, 13:08
Аватар Nnikitich
Nnikitich
Запасной аэродром в виде ОАЭ, а именно Дубай? Кто-нибудь рассматривал детально? На первый взгляд вроде плюсов много, помимо климата.
06.10.2022, 14:06
Аватар ecworld
ecworld
Если речь не про пересидеть одному (уйдя в работу с головой) пару лет то:

1. жить в таком климате вообще нереально обычному человеку из центральной полосы России;
2. для семьи - худшие условия (если, конечно, члены семьи не любители 95% времени проводить дома);
3. долгосрочные перспективы сомнительные (с уходом нефтяной эпохи) - имхо, страна в будущем будет напоминать то, что нам показали в Безумном Максе или Бегущем по лезвию (если климат там не изменится так, что начнут часто идти дожди). Такой временный эксперимент в пустыне (как СССР).

Плюс только в том, что в моменте можно деньги делать и хранить + налоги.
06.10.2022, 14:11
Аватар dima1234
dima1234
Вопрос другой) что делать тем у кого валютные доходы удаленно и валютные накопления и есть идея купить жилье в Москве за интересный прайс сильно вдолгую. Какой примерно уровень цен будет около ТТК? Речь про новостройки или недавно зданные новостройки типа жк шагал.
06.10.2022, 16:44
Аватар Tony777
Tony777
То что в РФ небезопасно во всех смыслах понятно, но какой аэродром предпочитаете Вы, Денис? Дубай, Турция понятно - все риски и прочее. А какие Варианты считаете Вы подходящими? Очень интересно Ваше мнение.
06.10.2022, 20:50
Аватар ecworld
ecworld
https://ecworld.fund/zapasnoj-aerodrom/
07.10.2022, 01:42
Аватар SeverUg
SeverUg
Понятно, что недвига и аренда просядут, потому как "креативный класс" массово покинул свою основную локацию. Но ведь не факт что они все (примерно 1 млн. уехавших) останутся зарубежом надолго (или даже навсегда). Реально это смогут только 10-15% от общего числа. Остальным предстоит вернутся. А значит будет разворот рынка. Весь вопрос в том, когда это произодет, возможно через 1-2 года. А может даже и раньше.
08.10.2022, 04:59
Аватар Smok
Smok
Уезжает самый мобильный, работящий возраст, от куда такая уверенность, что только 10-15% не вернутся?
Если/когда они вернутся, точно они смогут обустроиться как раньше?
Первым делом не отправятся ли они в зону спец операции или в зону где валят лес?
Хорошо, не отправились, а будет ли та работа которая позволит снимать квартиру и жить как раньше, до время Ч?
Смогут ли эти вернувшиеся восстановить тот баланс спрос/предложение как раньше?
12.10.2022, 06:02