Обвал рынка инвестиционного жилья в России - 2: миграционный фактор

В продолжение записи Обвал рынка инвестиционного жилья в России. РБК сегодня пишет:

Цены на аренду однокомнатных квартир в Москве в сентябре 2022 года сильнее всего снизились в Нагатино-Садовниках — на 19,9%. Об этом по запросу «РБК-Недвижимости» сообщили аналитики сервиса объявлений ЦИАН.

На втором месте — Басманный район столицы, где снижение составило 19,3%. На третьей строчке — Останкинский район со снижением на 19,2%. На четвертом месте, по данным ЦИАН, район Преображенское, где средняя ставка найма однушки за месяц упала на 18,8%. Замыкает пятерку лидеров Левобережный район Москвы со снижением на 16,1%, уточнили аналитики. (с)   https://realty.rbc.ru/news/633d9ba19a79471c524ad0c9

Это по данным сайта ЦИАН, а в реальности при живом торге скидки гораздо больше. Такая вот инвестиционная недвижимость: сразу минус -1-1,5% пункта в годовой доходности, которая и так уже ниже депозитной. А если еще учесть простои, потому что арендаторы уехали и продолжают массово уезжать:

С начала мобилизации из России уехали почти 1 млн человек, сказал Forbes собеседник, знакомый с кремлевскими оценками. Другой собеседник в Администрации президента уточнил, что речь идет о 600 000 — 700 000 россиян. (c) Forbes 

В реальности больше. Ближе к нашему прогнозу двухнедельной давности https://t.me/ecworld/3073 в ближайшие недели точно будет. А это, напомню, 1,5-1,8 млн человек.

- то средняя на круг чистая доходность недвижимости будет стремиться к 2-4% годовых в рублях. Кстати, в крупнейших городах той же Турции она сейчас достигает 15-30% годовых в долларах по объектам, купленным в предыдущие годы. Вот так всё быстро меняется.

Про инвестиции именно в зарубежную недвижимость и в целом про необходимость подготовки "запасных аэродромов" и именно за рубежом мы плотно говорили вплоть до 2020 года:

• Зарубежная недвижимость и Россия 2020-2023 гг.
• Зарубежная недвижимость и Россия 2020-2023 гг.: дополнения
• Зарубежная недвижимость и Россия 2020-2023 гг.: дополнения 2

Но все ж так уверены были, что в России "ничего такого", о чем говорилось в прогнозах 2016-2020 годов, "не произойдет". Хотя я из года в год стабильно, начиная с этой записи октября 2016 года:

>> Примерно октябрь-декабрь 2021 года. Момент силы настоящего кризиса и «ощущения отсутствия перспектив». Начало критической фазы «полное г-но». //

- я предупреждал, что ситуация в 2021 - 2023 будет крайне, крайне и крайне неприятной (и вырулим ли мы после 2023 это еще крайне большой вопрос) - поэтому готовиться нужно заранее. Именно поэтому в почти каждой "мотивационной" записи мы говорили о том, почему (и тем более, если вы остаетесь в России и никак не хотите готовить "запасной аэродром") нужно пахать с максимальным КПД, зарабатывать максимально, а не тратить время на "баланс", придуманный для поколения инфантилов.

Теперь эти инфантилы бегут, расплескивая смузи и латте и сбрасывая у границы России свои машины за 30-50% рыночной цены. (кстати, еще один хороший пример неэффективного экономического решения на панике - еще раз, потому что заранее никто ни к чему не готовится, не рассматривает различные сценарии развития событий, как это делаем мы в рамках проекта ECWORLD уже более 10 лет). Потом еще и выкупать будут дороже рынка, но уже с той стороны границы. 

Интересно теперь это поведение смотрится на фоне предыдущей уверенности в том, что "Россию я никогда не покину" и "на **й вашу валютную доходность" (особенно ярко это было слышно, когда я на пальцах в предыдущие годы объяснял, почему нужно  формировать источники дохода в валюте, и еще ярче, когда доллар падал к рублю). Что теперь россияне будут делать за рубежом без валютных доходов, вопрос (еще интереснее будет, когда реальный курс валюты вернется выше 80 рублей и / или трансграничные платежи снова ограничат). Убежать-то из России убежали, а где и на что жить, х.з. Не все же удаленно смогут работать - во второй (сентябрьской) волне-то точно меньшинство (но судьбу таких мигрантов мы еще отдельно обсудим в следующих записях).

Что же касается недвижимости в целом, то продолжая разговор о России в сравнении с той же Турцией, хочется вот что добавить. Если в Москве сейчас среднюю недвижку вообще не продать без хорошего дисконта, что делает массовые "инвестиции" 2021-2022 годов лет (с учетом реальной инфляции) почти убыточными, то в той же Турции - из-за наплыва прежде всего российских "удаленщиков" - наступает идеальное время, чтобы сбросить самый престарелый и неликвидный хлам, купленный ранее за копейки и который до этого момента продать было крайне нелегко.

Стоит ли при этом продавать инвестиционное турецкое жилье в идеальных для сдачи в аренду локациях, куда сейчас направил(т)ся весь этот эмигрантский поток, это вопрос ваших прогностических талантов (в том числе в отношении дальнейшего развития событий в России) и дальнейших целей и горизонтов инвестирования вашего капитала. Я ответил на этот вопрос уже несколько раз (как минимум в трех соответствующих записях июля - сентября этого года). Поступить сбалансировано будет проще тем, у кого несколько объектов недвижимости в этой стране.

Кстати, за последние 10 лет подобная ситуация на рынке жилья в Турции повторяется уже второй раз (сейчас, правда, в более серьезном масштабе). Вспомните, что было после первого раза и что делали "инвесторы" после очередной волны сверх-спроса (ранее в записях я уже это описывал).

Кстати, не задумывались, что будет происходить с вашими инвестициями в России и / или Турции, если завтра исключительное геополитическое обострение сначала произойдет по линии Россия - НАТО, а затем войска Азербайджана и Турции (воспользовавшись моментом) дойдут до Еревана? 

В общем, мораль какая (снова и снова)? Не живите тупым и совковым "я так хочу", "будет как я сказал(а)" и "такого никогда не будет". Вам же не пять лет. Мозги пора включить (и мыслить как минимум сценариями: как могут развиваться события, что делать в том или ином случае, как заранее подготовиться / захеджировать риски). Времена настают сложные. Пора.

И будьте активнее.

_

Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.

Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте — заходите и нажимайте внизу канала кнопку ПРИСОЕДИНИТЬСЯ.