Греф: есть баланс между еще низкой ценой [недвижимости] и уже достаточно низкими ставками на ипотеку

Нравится

После выступления Первого лица на эту тему пришло время и Грефу провести оральные интервенции:

В настоящее время цены на рынке недвижимости стабилизировались, но в будущем стоит ожидать их роста, сказал глава Сбербанка Герман Греф, отвечая на вопросы журналистов о том, услышали ли клиенты Сбербанка призыв президента Владимира Путина приобретать жилье. «Мы видим стабилизацию на рынке недвижимости, за которой неизбежно будет оживление рынка. Значительно меньшее количество ввода жилья и новых проектов, конечно, приведет к тому, что предложение на рынке сократится и цена на недвижимость начнет подрастать», — сказал он. Греф подчеркнул, что «сейчас есть оптимальный баланс между еще низкой ценой и уже достаточно низкими ставками на ипотеку» (с) banki.ru

А знаете, почему (?) Грефа не беспокоит вот это:

Самые высокие темпы роста просрочки среди всех видов кредитов в России с начала года были отмечены в сегменте ипотеки, говорится в пресс-релизе Объединенного кредитного бюро (ОКБ). Если по итогам мая 2016 года темпы роста всех просроченных кредитов составили 8%, то в сегменте жилищного кредитования их число увеличилось на 22% (103 тыс. штук, 3,9% от общего числа выданных ипотечных займов), подсчитали в ОКБ. Вырос и объем просроченной задолженности: с начала года он увеличился на 17% (155 млрд руб.), что составляет 4,5% от общего объема ссудного долга по ипотеке. (с) http://realty.rbc.ru/articles/22/06/2016/562950000883239.shtml

Или вот это:

Все больше россиян считают себя бедными, следует из свежих данных Высшей школы экономики. Доля населения, у которого денег не хватает на покупку одежды или даже продуктов питания, в июне увеличилась до 41,4% (в мае было 40%), а доля тех, кто оценивает свое материальное положение как плохое или очень плохое, выросла до 23,2% (с 21,1% в предыдущем месяце), говорится в новом выпуске социально-экономического мониторинга ВШЭ.

Потому что:

• они решили, что гно можно переупаковать и не заморачиваться пока;


• лоббисты по недвижке это самый-самый истеблишмент российской политики (прям вот та самая илита с бешеным принтером в руках); а как можно управлять государством и не прикрывать конкретно свою *опу  -  никак; своя рубашка лиже к телу;


• у кого не спросите, все всю ликивдность из своих банков / нпф ...  направляют в недвижимость: все строят, покупают / продают, снова покупают ...   все, кто имеет длинные дешевые деньги: вклады граждан, пенсионные накопления граждан; ну, нет у этих ребят никаких других направлений инвестирования в этой стране; нет, в таком масштабе нет; и если цена на эту недвижимость, которая вся заложена (для получения нового плеча) упадет очень сильно, начнутся (после переоценки) маржинколы по оставшейся самой большой части банковских кредитных портфелей ПО ВСЕЙ системе  -  у правительства не хатит денег на докапитализацию банков, потому что ее размер превысит размер бюджета на этот год; а там и так просрочка по розничному портфелю у некоторых крупных банков уже около 30% (а у некоторых и выше);


• развитие строительства позволяет "дернуть" другие отрасли и таким образом удержать на плаву некоторую часть экономики и безработицу в этих секторах.

Теперь давайте взглянем правде в глаза относительно тезиса: Значительно меньшее количество ввода жилья и новых проектов, конечно, приведет к тому, что предложение на рынке сократится и цена на недвижимость начнет подрастать. Конечно, начнет. Вопрос  -  когда? :) Вот количество денег на счетах населения выросло не более чем на 5% с начала года. И это деньги явно не самой многочисленной части населения. И сухая статистика, подтверждающая этот факт:



Таким образом, Греф предлагает еще примерно всего (как вариант) полумиллиону москвичей и паре миллионов жителей регионов  -  то есть объективно рассуждающему о нарастании кризиса среднему классу (?) потратить свои накопления в преддверии этого самого кризиса. Или другой части населения в ипотеку. На фоне вот тех двух "вот это".

Кстати, строительство (в той же Москве) не особо останавливается, чтобы Грефу говорить о том, что наступит дефицит недвижимости (дефицит наступит обязательно, конечно, но не ранее, чем схлопнется / обанкротится примерно 65-75% строительного сектора страны):

Не менее 2 млн кв. м недвижимости планируется построить на территории промышленных зон Москвы к декабрю 2016 года, сообщается на официальном портале мэра и правительства Москвы со ссылкой на руководителя департамента градостроительной политики Москвы Сергея Лёвкина (с) http://www.redevelopment.irn.ru/news/958.html

Кто будет раскупать эти метры, кроме самих лоббистов и еще небольшого количества обычных граждан? Кто даже не хотел, и тех слухами про отмену ипотеки в начале года впихнули в статистику. Потенциальный спрос реализован. Осталось только начать массовую выдачу ипотеки без первоначального взноса и на 70 лет, чтобы как-то подстегнуть спрос.




И всё это можно, конечно, делать (гно секьюритизировать, первоначальный взнос отменять, срок ипотеки увеличивать), если знать, что завтра нефть будет 100+ и там она продержится еще лет 20 хотя бы. Ну, или если знать о чем-то другом, вероятно, не очень приятном для большинства граждан с рублевыми накоплениями.

Ну, и в завершение перспективы рынка недвижимости от экспертов основоного портала по недвижимости irn.ru:

Повышение цен на новостройки планируется в основном символическое, на уровне 1-3% в связи с увеличением стадии строительной готовности. Однако большинство девелоперов уже довольно давно не поднимали цены даже по этой причине. О росте стоимости вторичных квартир речи не идет, но многие продавцы, ранее снявшие с продаж свои переоцененные квартиры из-за отсутствия спроса, по всей видимости, осенью вновь попытаются их реализовать. Это приведет к росту средних цен в целом по рынку. Опять же ненамного, в пределах нескольких процентов.

Однако при существующей емкости платёжеспособного спроса даже незначительное повышение стоимости жилья может оказать значительное негативное влияние на рынок, который живет в основном за счет демпинга.

Значительное снижение цен, сделавшее покупку квартиры в Москве доступной для людей, которые ранее могли мечтать в лучшем случае о Подмосковье, создает иллюзию благополучия рынка. Но она обманчива: хорошо продается только недорогое жилье. И если рынок новостроек чувствует себя относительно неплохо благодаря гибкой ценовой политике застройщиков, то на рынке «вторички», где большинство продавцов крайне неохотно идут навстречу покупателям, реализуется лишь 20% выставленных на продажу квартир.

В свою очередь, макроэкономические показатели не дают оснований для надежд на рост платёжеспособного спроса в обозримом будущем. По данным Росстата, в июле 2016 г. реальные располагаемые доходы населения РФ упали на 7% в годовом выражении. По отношению к октябрю 2014 г. — последнему месяцу роста доходов — в мае 2016 г. показатель сократился на 19,3%, говорится в июльском мониторинге НИУ ВШЭ.

Структура депозитов в российских банков не позволяет рассчитывать и на поддержку рынка за счет накоплений. Хотя на счетах лежит 22,7 трлн руб., на которые можно купить примерно 130 млн кв. м жилья в Москве, суммами, достаточными для покупки столичной недвижимости, располагает менее 1% населения московского региона – если предположить, что все состоятельные россияне живут исключительно в Москве и Подмосковье.

Этот спрос не бесконечен, и, учитывая динамику доходов населения, достаточно быстро подойдет к концу. Попытка повышения цен в такой ситуации лишь ускорит процесс и, соответственно, приблизит наступление стагнации (нечто подобное уже имело место в конце 2014 – начале 2015 г., когда участники рынка, поднявшие цены на волне декабрьского ажиотажа, очень быстро столкнулись с обвалом спроса). Таким образом, уже к новому году объявления о повышении цен на новостройки могут смениться рекламой новых, все более щедрых скидок – ведь для возвращения спроса хотя бы на текущий уровень необходимо будет зацепить новый пласт покупателей. Вторичный рынок более инертный, поэтому там корректировки цен и увеличения торга можно ожидать в начале следующего года.

Учитывая ситуацию с платежеспособным спросом, которую усугубляет огромный объем предложения жилья в московском регионе, рынок недвижимости ждет медленное и поэтапное сползание цен вниз. Характерного для классических кризисов дна рынка, за которым следует восстановление показателей, по всей видимости, не будет. Будут ступеньки: периоды активизации продаж на фоне существенного снижения цен будут сменяться стагнацией из-за исчерпания спроса, для выхода их которой потребуются новые корректировки стоимости жилья. Соответственно, попытки повышения цен в относительно благополучные периоды будут сокращать их длительность и наоборот.

Нравится