Будущее. Системно

Публичные

Лучший прогноз цен на недвижимость и ипотечной ставки - 2017-2020

ecworld -
17920
10

Два с половиной года назад, 26 октября 2017 года (ссылка), я дал прогноз относительно того, что период снижения ставок ЦБ [на тот момент] подходит к концу - и нас ждет период роста цен на недвижимость (речь шла прежде всего о Москве как о наиболее ликвидном, прогнозируемом и востребованном локальном рынке в России) и рекомендовал покупать жилье в рублях в течение 6 месяцев, если есть такой неотложный запрос на ближайшие 1-2 года.

Этот прогноз за 2,5 года полностью реализован: как мы видим на графике ниже, через 6 месяцев после прогноза начался рост цен на недвижимость. В среднем цены за этот период выросли на +12%. В дорогом сегменте, на мой взгляд, существенно сильнее (в том числе даже за последний год - активно слежу за ЦАО Москвы). На глаз и по разным объектам, в дорогом сегменте: от +15 или +25%:

Ипотечная ставка с того момента сначала росла и затем начала снижение — сейчас разница с октябрем 2017 года около 0,5-1% (по вторичке; если не прав, поправьте). Я в прогнозе допускал дельту не более 1,5% даже на том этапе снижения ставки ЦБ.

За последние несколько месяцев ситуация в экономике существенно изменилась. Существенно.

Коллеги, тем, кто сейчас размышляет над вопросами:

  1. покупать квартиру или нет,
  2. брать сейчас ипотеку или нет,

- думаю, крайне полезными будут те информационные материалы, которые я разместил в скрытых записях в течение последних двух месяцев и особенно - те, что разместил несколько дней назад (читатели скрытых записей уже высоко оценили их полезность).

Помимо ключевых моментов в материалах мы рассмотрели риски, которые несут новые конституционные изменения и предложения Президента по материнскому капиталу, а также текущая ситуация на рынке ипотеки, в целом нетипичная динамика на кредитном рынке - и конечно, последние события на фондовом рынке, включая понижение ставки ФРС:

Получить доступ к скрытым записям, можно присоединившись к нашему Курсу активного управления капиталом (ссылка).

_

P.S. В пул реализации прогнозов:

10

Комментарии

6
Аватар Monostat
Monostat
Ставки по ипотеке здорово обвалились прошлой весной и летом продолжили снижаться. С уровня порядка 11% до 8.5% (это без учета госпрограмм). Первый этап был перед самым введением эскроу, второй - после. С ценами, правда, на тот момент у нас в регионе не повезло сильно. Сертификаты после наводнений закинули их примерно на 50% выше уровня 2018 года. И, кстати, это на мой взгляд один из самых больших ваших проколов по прогнозам за несколько лет. Недооценили влияние эскроу-повышение цен-снижение выдачи (выдача у Сбера обвалилась на 40%)-снижение ставок. Хотя момент наилучшего входа (цена/ставка) был предсказан вполне верно. Просто один год были цены, другой - ставки.
09.03.2020 16:40
Аватар ecworld
ecworld
Может, Вы сначала реальные ставки посмотрите, а потом бред будете писать?
09.03.2020 17:39
Аватар ecworld
ecworld
Чтобы далеко не ходить, посмотрите ставку ЦБ (реальные ипотечные ставки на вторичке у Вас, видимо, сил не хватит найти) https://cbr.ru/hd_base/keyrate/

В течение ровно 6 месяцев после прогноза 7,25% - потом сразу рост.

Даже сейчас (а тогда речь шла лишь о том этапе снижения ставок и их ПОСЛЕДУЮЩЕМ росте) ставка лишь на 1,25% ниже ушла (при прогнозной дельте в плюс-минус 1,5%).

Даже, если ЦБ "вам" снизит, рефинансируетесь и всё.

Ещё раз. Речь не про инвестиционное жилье. Сможете предложить дату для покупки с того момента лучше?

Напомнить, что за враньё у нас бан полагается?
09.03.2020 17:51
Аватар Monostat
Monostat
Денис, я вас не узнаю. Стресс последних дней, видимо, и до вас добрался. Я выше пояснил по раскорреляции динамики ставки ЦБ и реальных ставок по ипотеке (которые, вы, видимо, таки поленились поискать). Я лично взял ипотеку в Сбере в июне прошлого года по ставке 9.9% (была бы зарплата там, было бы 9.6%). Буквально через неделю после этого к нам в организацию пришел зазывала с Открытия со ставками 9.9% и тоже сильно удивился, что Сбер опять дешевле их. В апреле тот же Сбер мне предлагал 10.6%. О снижении ставки эти нехорошие люди сказали только когда я пришел с продавцами в отделение, хотя оно действовало уже неделю. Пришлось переоформляться, благо, продавец адекватный оказался. И через месяц после сделки я там же видел 8.8%. Буквально вчера зашел на Домклик, забил ипотеку вторичку - показало 8.5%.
10.03.2020 07:21
Аватар ecworld
ecworld
Больше предупреждать не буду. Дальше будет бан.

Вам дают ссылку на официальную статистику и говорят, как обстоят дела на рынке (Москва, вторичка), на котором я плотно сижу с 2008 года. Вы опять - даете теоретический пример в каком-то городе. Вы ставки, которые в рекламе рассылает банк, и реальные ставки различаете? В курсе, что условия в Москве и Уссурийске разные? В курсе, что ставки различаются для разных клиентов? Что ставки различаются для одного клиента в разные периоды его жизни?

И последний раз спрошу, где на ТОМ понижении ставки были ниже 7,25% (ЦБ)? 2017-2018 год. Не ответите официальными данными - будет бан за враньё.
10.03.2020 07:39
Аватар old84
old84
Рынок недвиги ждет серьезный спад. Недавно разговаривал с нач.отделом продаж крупного застройщика, почти 80% сделок ипотека. При девальвации рубля как сейчас инфляции пойдет в рост, ЦБ вынуждено поднимет ставки, в том числе и по ипотеке. Учитывая что ранее было 60% отказов в кредитах, то это число еще вырастет. Спрос в минус. Будет массовое банкротство девелоперов, мелких точно, рост обманутых дольщиков. Да еще куча факторов, доходы населения в минус, растет просрочка по ипотечных кредитам 90+ дней и т.д.. Сколько этот процесс будет продолжаться неизвестно. В недвигу сейчас входить точно нет смысла.
10.03.2020 13:46
Аватар ecworld
ecworld
По перспективам согласен. Но не так быстро, как многие думают.
10.03.2020 13:53
Аватар old84
old84
Конечно лаг будет. К тому же недвига самый инертный рынок.
10.03.2020 13:59
Аватар ecworld
ecworld
Поэтому речь и не про инвестиционное.
10.03.2020 14:01
Аватар gorlovevgeny
gorlovevgeny
сегодня смотрел недвигу в спб(трешки в районе м. академическая). Есть конечно квары по 150-160к за квадрат, но они висят уже третий год. А так же есть квары по 110-120, тоже не особо продаются, и цену продавцы снижают в год на 5-10%(на яндексе есть статистика и по тому сколько объява висит и по тому какая раньше цена была)
15.03.2020 12:08
Предыдущая статья
Лучший прогноз по нефти и акциям на 2020 год: I квартал