вырастут ли цены на недвижимость?

С большой долей вероятности цены на недвижимость в рублях вырастут только по одной причине - в результате второго этапа девальвации (ссылка 1, ссылка 2, ссылка 3).

Почему сегодня все переживают и прогнозируют рост цен на недвижимость из-за очередного упоминания Первым лицом необходимости запрета долевого строительства, сложно сказать. Репосты в СМИ это всего лишь небольшая манипуляция и "профессиональное" видение экспертов. Не более:



Часть спроса переместится в банки от застройщиков, из-за чего последние частные застройщики лягут, так как не "своим" застройщикам кредиты будет получить сложно и мы увидим усиление ситуации, которую наблюдаем сегодня в этой сфере: банкротство (ссылка) и следующую за ней национализацию, поскольку (ключевые застройщики уже принадлежат госбанкам).

Кто все предыдущие годы покупал жилье на этапе строительства? Инвесторы, которые перепродавали его после сдачи, в 1,5-2 раза дороже, либо люди, у которых не хватало средств на покупку аналогичного уже готового жилья. Что происходит с этими двумя категориями людей в кризисное время, очевидно. Будут ли они готовы в случае роста цен на жилье покупать сильно более дорогое жилье? То есть могут ли застройщики позволить себе рост цен? Один последний раз, на последнем ажиотаже (в т.ч. на "ипотека скоро начнет дорожать, бегиииитеееее"). Всё. Один последний раз  -  и дальше мертвый рынок. А поскольку для банков это (ипотечники) последний более или менее стабильный заемщик и залог, то обощенный чиновник очень хорошо это понимает. Поэтому мы видим национализацию застройщиков со стороны госбанков. Как только поплывут цены (если их не контролировать), поплывут залоги, далее резервы и ....  бум!

Сейчас ЦБ подчистил на пару триллионов рублей балансы некоторых банков, застрявших в коммерческой недвиге (Югра, Открытие, Бин, ПСБ ...), повторения таких событий на рынка жилья никто не хочет. Это нам говорят, что всё прошло бесследно и такое количество свежеотпечатанного рубля никак не сказалось на его курсе. Но это пока. Пока критическая масса не набрана и нет хорошего триггера. А когда он сработает, все вспомнят и про эмиссию, и про качество остальных кредитов во ВСЕХ банках и чем снова это всё будут заливать (рублем, естественно). Государство пытается удержать падение цен на недвижимость в будущем всеми возможными способами. Говорить о длительном росте (не на фоне девальвации) очень и очень рано.

Теперь давайте посмотрим с другой стороны. Цены на нефть очень сильно выросли. Как мы знаем из статистики прошлых (до 2014 года) лет, недвижимость всегда росла вслед за нефтью с лагом условно в полгода. Так как бюджетные расходы (вслед за доходами) росли и сверхдоходы уходили в карманы чиновников за счет постоянного распила на всех уровнях власти. Частный сектор (прежде всего финансовый сектор и крупные промышленные предприятия) также богател в части своих владельцев и топов на росте нефти (сырья) и переваривании сливок от чиновников  -  и также заливал деньги в инвестиционный бетон (так как тут "только лох" не делал 100% за год-два). Что мы видим теперь? Цены на нефть выросли, а цены на недвижимость так и стоят. Причины три.

Первая - для коррупционных чиновников очевидны риски парковки денег в неликвидный бетон в России (не сегодня-завтра наденут наручники).

Вторая  -  для инвесторов очевидны перспективы вложения в недвижимость в долларах (перспективы оч плохие, особенно на фоне тлеющей девальвации):



Третья причина  -  основная часть сверхдоходов от нефти, поступающая в бюджет, сейчас и впредь будет изыматься из системы не только ЦБ, но и прежде всего через инфраструктурные проекты новых дворян (ссылка) и через военные распилы очень узкой группой лиц. Этих денег не будет в системе, сверхдоходы не будут, как раньше, распределяться и размазываться по всем уровням экономики. То есть новых лишних денег в экономике будет сильно меньше, чем раньше.

Таким образом, нет фундамента для длительного и постоянного роста цен на фоне приходящих новостей  -  кроме как через инфляционный скачок (из-за девальвации). Да, и то рост цен на недвижимость в случае такого скачка будет сильно отставать от роста цен на другие типы товаров и, собственно, от доходности самих валютных инструментов.

Рост цен из-за падения предложения / объемов строительства будет, но, на мой взгляд, далеко не в ближайшее время.

_
Если Вы хотите понимать, что происходит вокруг Вас, а также получать больше полезной информации и получать ее более оперативно, поставьте приложение Telegram и присоединяйтесь к нашему новому каналу - http://t.me/ecworld - заходите и обязательно нажимайте внизу канала кнопку JOIN.