Будущее. Системно

Публичные

Фьючерс на стоимость недвижимости (жилья) в Москве

ecworld -
6687
8

Интересная новость. Я всё ждал, когда же это произойдет (вместе с последующим выносом деривативов на физиков по секьюритизированной ипотеке):

МОСКВА, 21 августа. /ТАСС/. Мосбиржа планирует запустить фьючерсы с привязкой к индексу стоимости недвижимости в Москве, сообщил журналистам директор департамента срочного рынка Московской биржи Арсений Глазков. Примерная дата запуска продукта - четвертый квартал 2019 года.

По его словам, расчет индекса недвижимости будет производиться с учетом цены одного квадратного метра жилья в Москве на базе ипотечных сделок Сбербанка.

"Мы работаем над этим проектом со Сбербанком. Сбербанк - обладатель 60% всей ипотеки... Индикатор будет рассчитываться еженедельно на базе цен ипотечных сделок, которые заключаются с привлечением кредитов Сбербанка", - пояснил Глазков.

Он добавил, что пока в выборку для расчета индекса недвижимости будет входить только вторичный рынок, кроме того, из нее будет исключена элитная недвижимость (с) https://tass.ru/nedvizhimost/6783083 

Вообще, хорошая цепочка получается:

  1. спрогнозированная нами еще в августе 2014 года и прошедшая в 2015-2017 национализация банковского сектора и НПФ, которые владели большим пулом коммерческой недвижимости плюс имели "закладные" по большому объему рынка жилья;
  2. концентрация права собственности над крупнейшими объектами коммерческой недвижимости (прежде всего - Москвы) и основной частью рынка жилья (ипотеки) в руках государственных банков (3-4-х) - как следствие предыдущего пункта;
  3. национализация крупнейших застройщиков в руках государственных банков через механизмы кредитования (1-2-х);
  4. зачистка рынка строительства жилья от частных конкурентов через механизм эскроу (началась);
  5. дериватизация рынка жилья (для повышения степени контроля над ценами).

Проблема в том, что если рынок недвижимости "поедет", как это было после серьезного падения цен на нефть в 2008-2009 и 2014-2016:

- а мы знаем, что такие риски есть (ссылка 1, ссылка 2) - то залоги в банках (и НПФ) начнут обесцениваться - заливать [ЦБ] рублей придется много, а отчитываться о "рекордной прибыли" [госбанкам или, правильнее говорить, двум госбанкам и в большей степени - одному] будет всё сложнее. Ну, и самое главное - поедут залоги всех тех, кто всю эту пирамиду отстраивал в личных интересах. Плюс после витка снижения цен повысится риск появления сильного конкурента (который может воспользоваться значительным снижением цен - не только внутреннего, но и, например, прямого (проправительственного) китайского происхождения, попытку которого объемно зайти на этот рынок мы видели в 2018 году).

Отсюда все эти недавно появившиеся инструменты, которые, конечно, реализованы не ради повышения безопасности приобретения жилья физиками (эскроу) и улучшения их жилищных условий (реновация).

Отсюда интересно и появление нового инструмента - фьючерсов (и интересен бенефициар - Сбербанк).

Для Сбербанка плюсов много. От перечисленных выше до самого простого вроде - дальнейшей упаковки фьючерсов в структурные продукты (вроде ИСЖ, в который завели не самых финансово грамотных граждан на сотни млрд рублей, вытащив из вкладов со стабильным процентом), где в базе все равно будут сидеть те же ОФЗ, а Сбербанк будет зарабатывать на комиссии, которая "отбирается" у клиента через отрезание доходности структурного продукта - таким образом, будут и волки (государство) сыты и овцы (банк) целы.

Но есть еще один интересный момент. Про курицу и яйца. Кто давно торгует на фондовом рынке России (особенно активно и внутри дня), тот помнит давний спор о том, какой инструмент начинает движение первым: базовый актив (акции Сбербанка, Газпрома, доллар TOM ...) или фьючерс на этот актив. В случае с недвижимостью (расчет стоимости предлагают делать по стоимости ипотечных сделок) это (фьючерс "правит" базовым активом) звучит пока фантастически (тем более, что несколько в другом смысле), но будет ли КТО-ТО на пустом (неликвидном) российском рынке делать новый инструмент, спрос на который профучастники до этого момента практически не демонстрировали ... как-то в голову опять не приходит вариант с "заботой о пользователях, которую они еще и не ждут".

Технически есть способ это реализовать и еще и заработать на этом через удержание рынка + бенефициарам процесса через фьючерс (как Керимов на акциях Сбербанка когда-то) + через дальнейшую упаковку в структурные продукты + запихнув в последние еще и ОФЗ (там они обычно 60-90%). Этот способ не мог заработать раньше, так как включает в себя как раз контроль над всей цепочкой, описанной в пп 1-5 первой части этой записи. Добавить сюда пул управляемых риэлторов (ввести лицензирование для контроля?) с их умением влиять на рынок, когда заинтересованная сторона во фьючерсе: лонг или когда-то шорт (как когда-то умер КИТ) - сможет организовать нужные рекомендации по управлению ценой + хорошая реклама нового инструмента с привлечением в него большого количества внешних заинтересантов (участников рынка) ... всё это может заработать общими усилиями. Почему нет? Когда в 2012-ом (ссылка) и начале 2014 года (ссылка) я писал о большой предстоящей девальвационной волне 2014-2020 в рубле, это тоже выглядело со стороны фантастически. Когда в августе 2014 года я писал о том, что банковский сектор, НПФы, крупнейшая недвижимость будут национализированы (ссылка), это тоже выглядело как фантастика. Но сегодня мы с этим уже живем и не обращаем внимание ("фантастические" прогнозы реализованы).

P.S. В какой-то момент цель может быть не лонг. Хороший инструмент (включая цепочку 1-5) - для манипулирования - чтобы в какой-то момент парализовать [гос]финсектор и вызвать очень серьезную работу эмиссионного станка (с сильнейшей нагрузкой на рубль / бюджет).

P.P.S. В целом цепочка 1-5 выглядит отличным здравым шагом перед серьезными событиями 2020-2030-ых.

_

Если Вы хотите понимать, что происходит вокруг Вас, а также получать больше полезной информации и получать ее более оперативно, поставьте приложение Telegram и присоединяйтесь к нашему каналу — https://t.me/ecworld — заходите и обязательно нажимайте внизу канала кнопку JOIN.

8

Комментарии

11
Аватар Smok
Smok
У кого-то есть четкий план действий для контроля за ... Кто-то умеет заинтересовать исполнителей.
Убийство конкуренции, убийство возможности выбора. Самая важная функция чиновников - создание конкуренции во всех сферах жизни извратилась в конкуренцию за контроль над денежными потоками. А население голосует чтобы нищета была гарантирована.
21.08.2019 22:37
Аватар ecworld
ecworld
Вроде того, к сожалению.
21.08.2019 22:49
Аватар Monostat
Monostat
Если учесть инфляцию, то индекс 2000 года в сегодняшних ценах - это около 120 т.р. Разница всего в полтора раза. А ведь за двадцать лет и ипотека появилась и государственное субсидирование ввели. Надо смотреть очень далеко, чтобы получить профит в таких условиях. Пока что я вижу только уменьшение маржи у всей цепочки при непрерывном её удлинении. Это не на вывоз мусора налог вводить.
22.08.2019 01:07
Аватар ecworld
ecworld
Никто не держит "позиции" на этом рынке по 20 лет. Зашел - вышел (как способ заработка - для бенефициаров) на управляемом рынке.

Если же говорить глобально (для системы), то, чтобы система была стабильна, достаточно поддерживать цены на "нужном" уровне. Или наоборот.

А так, да, рост небольшой в реальных деньгах. В валюте так вообще ...
22.08.2019 07:13
Аватар Monostat
Monostat
Ну почему же никто. У нас в городе до сих пор висят пустующие квартиры в новостройках со сроками сдачи в 2010-2012 годах с ценой в долларах (за что купил, дешевле не отдам). Плюс среди знакомых 40+ много ипотечников из тех, кто в 2005-2009 ипотеку брал (тоже ведь условно "позиция"). Просто что хотел сказать, рынок недвижимости активно поддерживают все последние десять лет, а рост явно непропорциональный. Вывод - рынок насыщен, причем сильно. Падение объемов ипотеки при вводе эскроу и вынужденном поднятии ценника по этой причине на 20% это ясно показало (реакция банков в виде экстренного снижения ставок тоже показательна, но маленько по другой причине). В таких условиях ближайшие лет десять точно будут работать только схемы вроде реновации и то со скрипом. Потому что любая попытка поднятия маржинальности будет сразу натыкаться на рост предложений от тех, кто хочет срочно выйти.
22.08.2019 10:59
Аватар ecworld
ecworld
>> Ну почему же никто. У нас в городе до сих пор висят пустующие квартиры в новостройках со сроками сдачи в 2010-2012 годах с ценой в долларах (за что купил, дешевле не отдам). Плюс среди знакомых 40+ много ипотечников из тех, кто в 2005-2009 ипотеку брал (тоже ведь условно «позиция»). //

Речь в посте и в комментарии идет о бенефициарах процесса. А не об Алёшах.
22.08.2019 11:47
Аватар DonKnut
DonKnut
Будьте добры, поясните пожалуйста -как именно дериватизация рынка недвижимости приводит к "повышению степени контроля над ценами" ? Что конкретно имеется ввиду ?
Есть некий индекс недвиги в Мск (он привязан к реальным ценам). Будет фьючерс " спривязкой к индексу" (?).
Его "понакупят" допустим, но как это мешает недвиге "поехать" ?? Ведь это фьючерс не на сам актив ( недвигу).
+
В статье выделено два нежелательных (для больших дядей) риска
- падение недвижимости
- заход конккуретнтов (например Китайцев) на этот рынок на просадках.
И естт фраза "Отсюда все эти недавно появившиеся инструменты, которые, конечно, реализованы не ради повышения безопасности приобретения жилья физиками (эскроу) и улучшения их жилищных условий (реновация)."
Скажите пжл, а как наличие Эскроу и Реновации помогают уменьшит эти риски ? путем монополизации\национализации рынка строительства ? (они будут держать цену) ?Или имелся ввиду некий иной более хитрый механизм ?

Спасибо
22.08.2019 12:42
Аватар ecworld
ecworld
>> Что конкретно имеется ввиду ? //

В записи описано, что. Но объясню еще один частный момент (на который в записи тоже есть сноска). Когда есть еще один инструмент, на котором можно зарабатывать (и привлечь к нему других участников), то становится большое количество заинтересантов процесса и при большом потенциале профита в ход идут различные инструменты, в т.ч. манипулирование с ценой (как, например, сейчас "застройщики" выкупают квартиры сами у себя в жилых домах). А когда заинтересантов много - идет кумулятивный момент.

>> Скажите пжл, а как наличие Эскроу и Реновации помогают уменьшит эти риски ? //

Эскроу изначально подавались под соусом "вместо долевого строительства" (то есть снимаем риски "недостроя" и попадания покупцов котлована на деньги). Реновация подается как улучшение жилищных условий (меняем старый фонд на новый).
22.08.2019 13:53
Предыдущая статья
Политический момент и валюта