Недвижимость: август 2023

В рамках тега недвижимость и в продолжение обзоров ситуации на рынке недвижимости:

• https://t.me/ecworld/3589  
• https://t.me/ecworld/3592  

В августе на вторичном рынке жилья столичного региона продолжился рост цен: второй месяц подряд средняя стоимость метра в «старой» Москве прибавила более 1%. 

Рынок тянет вверх недорогое жилье: рассчитываемый IRN.RU индекс дешевого жилья за месяц увеличился на те же 1,4%, что и рынок в целом, тогда как индекс дорогого прибавил только 0,2%. (с) https://www.irn.ru/index/ 

Второй месяц подряд - одни и те же цифры. Как вы понимаете, 1% это что-то около погрешности. А точнее, этот процент может формироваться за счет изменения структуры спроса и предложения (стало больше однушек на рынке, например, или увеличился средний метраж в ряде сегментов ...). 

При этом еще раз хочу отметить - для тех, кто завис в "пограничной" ситуации (продавать или нет) - цены на недвижимость не растут даже на фоне:

• рекордного https://t.me/ecworld/3592 последнего в этом цикле импульса спроса,
• сильной девальвации рубля, которая всегда была "стимулирующим фактором" избавляться от кэша и переходить в "бетон".

А, чем мы ближе к Выборам-2024, тем различные экономические и политические риски будут расти сильнее, а спрос (за исключением небольшого ряда локаций и микро-сегментов) будет только заметнее снижаться. Как уже говорилось ранее, в балансе "спрос-предложение" тренд "вниз" начнет формироваться примерно с 15-25 сентября этого года (вторичка первой это почувствует) - и это только за счет одного фактора - роста ставки ЦБ и, как следствие, роста ставок по ипотеке. 

Ну, и не забывайте, что в реальных деньгах (в валюте) цены на недвижимость в Москве находятся сейчас на уровне апреля-мая аж 2006 года. С максимума же цены упали более, чем в 2 раза (причем, второй шанс идеально выйти из недвижимости был и совсем недавно - всего год назад, когда этот момент обсуждался здесь, на сайте (см. запись Обвал рынка инвестиционного жилья в России - 4: промежуточные итоги).

Что это означает?

Это означает, что всего год назад вы, продав квартиру в Москве, вы могли купить квартиру в любом другом городе мира почти вдвое дешевле, чем сейчас. Сейчас от продажи квартиры в Москве, долларов у вас будет на 40% меньше:

- чем могло быть, если вы продали ее год назад, когда мы об этом постоянно говорили. То же самое касается автомобиля. Поездок за рубеж. Импортного оборудования. И так далее. То есть (ключевая мысль для инвесторов, которые заходят в бетон с целью "сохранить покупательскую способность вложенных средств"): завтра, когда вам понадобятся деньги и / или жизнь заставит очень быстро покидать страну, вы сможете продать квартиру и на вырученные средства жить уже вдвое хуже, чем в ситуации, если бы продали квартиру год назад: вы вдвое хуже (вдвое меньше) сможете позволить себе жилье за рубежом, в два раза меньше раз съездить за рубеж, в два раза меньше жить за рубежом на эти средства ... вдвое меньше купить оборудования для бизнеса ... и так далее.

И это еще полбеды. Потому что "послезавтра" будет еще хуже:

• Доллар - 94 рубля: россияне начали платить за мятеж  
• Турция и Россия: один финансовый путь? Часть II  
• Грустный рубль - 2023-2027  
• Что делать с валютой? (ключевой прогноз, по которому уже идет развитие девальвационного сценария) 

До Выборов-2024 ситуацию сдерживают (но смогут ли, - тоже вопрос). А вот дальше ... 

Что еще важно?

Даже номинальная доходность у жилья в Москве (в валюте) есть только у арендного жилья (потому что само жилье за 17 лет (!!!) не подорожало). И она находится на уровне нескольких процентов годовых (не более 5% в среднем - и ее уже съела долларовая инфляция). Для сравнения - доходность по самым надежным активам и ценным бумагам в мире - трежерис США - сейчас составляет около 4% в долларах (по десятилеткам и не только).  

Представьте, если после Выборов-2024 начнется еще одна волна мобилизации и Москву покинет еще очень большая группа активных россиян. Что будет с рынком аренды? (если речь не идет о самом дешевом жилье) Добавьте сюда девальвацию, которая будет выдавливать из России "дешевую" рабочую силу из средней Азии, которая формирует рынок аренды как раз уже дешевого жилья. И добавьте сюда налоги, в том числе на имущество, которые начнут расти после Выборов (см. запись Предвыборные ласки и новая налоговая политика). 

Времени осталось немного. А возможности избавиться от недвижимости без огромного дисконта и по комфортным ценам в реальных деньгах (в долларах / евро) будут таять на глазах с каждым кварталом. 

_

Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.

Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте — заходите и нажимайте внизу канала кнопку ПРИСОЕДИНИТЬСЯ.