Будущее. Системно

Публичные

Обвал рынка инвестиционного жилья в России - 4: промежуточные итоги

ecworld -
26051
7

Год с небольшим назад, в конце апреля 2022 года, в записи Недвижимость: инвестиции и перспективы цен - 2022-2028 мы обсуждали динамику и предстоящее изменение тренда на российском рынке недвижимости. Будущий тренд тогда (с, по сути, локального хая цен в недвижимости) выглядели так (длинная цитата 13-месячной давности):  

>> Поэтому мое мнение пока неизменно. В 2017 - 2018 годах я говорил о лучшем за последние 5 лет времени для покупки недвижимости (ссылка 1ссылка 2). Всё еще комфортно было приобретать недвижимость (уже для себя) в конце 2019 года (перед пандемией 2020 года): в декабре 2019 я писал об этом. Далее всё - инвестиции только в зарубежную недвижимость (эту тему мы многократно обсуждали в рамках Курса активного управления капиталом, по том числе в ссылка 1ссылка 2ссылка 3). Сейчас цены уже сильно выросли.

>> На текущий момент (как инвестиции сегодня) у российского рынка недвижимости я перспектив не вижу.  Да, есть одно событие, которое может произойти в 2023 году и которое может в корне изменить политическую и экономическую ситуацию в России в долгосрочном плане, но вероятность его пока низка. 

>> (спрос постоянен в том числе за счет миграции; валюта растет к рублю), и в части очень комфортной / низкой цены входа (недвижимость в развивающихся курортных странах стоила очень и очень дешево по сравнению с ценой в крупных российских городах, и тем более - в Москве) (сейчас уже там очень и очень высокие цены, я думаю, мы где-то у пика).

>> Если позитивное событие не произойдет, то базовый сценарий (а он сейчас негативный) сделает даже предыдущие инвестиции в российский рынок недвижимости (аренда, рост стоимости в реальных деньгах) низкодоходными или даже убыточными (в реальных деньгах / валюте - точно убыточными). Не говоря уже про экстремальный сценарий. Недвижимость в этом случае станет неподъемной дополнительной нагрузкой на домохозяйство.

>> Итого: на текущий момент (как инвестиции сегодня) у российского рынка жилой недвижимости я перспектив не вижу. С точки зрения реальной стоимости  / валюты (не путать с курсом Мосбиржи / курсом, по которому населению в будущем разрешать менять валюту) в этом вообще никакого смысла пока нет. Хорошие локации в Москве и иже еще будут приносить комфортный доход (в абсолютных цифрах, но не с точки зрения рентабельности на капитал (текущую стоимость)), если не реализуется экстремальный сценарий в экономике. Если вы мазохист или готовы терпеть даже концлагеря, то не продавайте сейчас. Если есть планы перехода в валютную зону доходов, то ваш край - это от сегодня по 2023 год (ну, январь-февраль 2024 года) или день отмены Выборов-2024 (если это произойдет). Потом либо один сценарий, либо другой пойдет быстро реализовываться: и в случае неприятного для вас сценария, скорее всего, вы не сможете быстро продать недвижимость, перевести в валюту и вывести эту валюту. // 

Логика была простая - не щелкать клювом (как и в ситуации с валютой, которая упала до 50-60 рублей за доллар / евро (ссылка 1, ссылка 2)). То есть пришло время выпрыгивать из лишней / той недвижимости, которую ранее (в 2017-2018 годах (см. прогнозы во втором абзаце сверху) и в конце 2019 года) покупали. Цены на недвижимость в валюте тогда, в мае-июле-октябре 2022 года, вернулись близко к историческим максимумам. Идеальный момент. 

А раз момент идеальный, то я продолжал еще несколько месяцев с июня по октябрь 2022 года напоминать об этом, завершив тему пулом записей:

В итоге, если взглянуть на ситуации с позиции будущего, то есть из сегодня, то видно, что момент тот (12-8 месяцев назад) - для продажи недвижимости и выхода в валюту - был действительно идеальным. Посмотрите на цены на московскую недвижимость в валюте (последний пик это те самые 12-8 месяцев назад) - в долларах и евро:

Сколько потеряли те, кто уперся и щёлкал клювом, в не веря в приближающиеся "перспективы", можете посчитать сами. Процентов на 35-45% валюты - в момент выхода тех статей - можно было выручить больше, чем сейчас. При тех же средних московских ценах на жилье в тот момент это потеря целой средней однушки в Европе или двушки в Турции. 

Теперь и цены (даже в рублях) не те, предложения намного больше, а спрос минимален, что привело ситуацию от "рынка продавца" к "рынку покупателя", где последний диктует условия, а первый вынужден предлагать значительный дисконт. Ну, и наложите это на убежавший курс валюты к рублю.

Но и это еще не всё. Падение не окончено. Впереди еще хороший даунсайд, который при некоторых сценариях не будет преодолен (отскоком) быстро, а может стать дном очень надолго. Куда цены в долларах в той же Москве могут упасть, я говорил ранее: $2.000 / м2 - далеко не предел при апрельских в $3.100 / м2. Да-ле-ко. В моменте [и при определенных сценариях] они могут уходить к $1.500 / м2. 

До многих, ранее упертых в своём "со мной такого никогда не произойдет", "в XXI веке такого быть не может" и "с Москвой такого не случится", продолжает доходить. Регулярные сводки о происходящем на московском рынке недвижимости (динамика открытия "третьего глаза" у москвича):

  1. https://t.me/ecworld/3301 
  2. https://t.me/ecworld/3309 
  3. https://t.me/ecworld/3337 
  4. https://t.me/ecworld/3354 

- продолжают намеченную динамику, о чем вчера доложили и участники рынка недвижимости: https://t.me/ecworld/3388.

В продолжение тренда открытия "третьего глаза" у москвича - хочу отметить, что на этой неделе - несмотря на то, что сейчас середина вялого мая и после отпуска не многие еще вернулись - рынок "радует" очередным массовым пулом квартир, выставленных на продажу - смотрю, как всегда, по нашей стандартной выборке (средний класс плюс, цена от 40 до 120 млн рублей). И снова "открылись" новые вкусные локации, в которых ранее годами никто квартиры не продавал. Доходит до самых упертых. 

/ и это только на примере Москвы - до регионов еще не дошло: в некоторых цены уже вплотную приблизились к московским и там даунсайд, думаю, сильно больше 60% / 

В общем, те, кто внимательно читает, вникает в написанное и использует логику, тот заработал: купив в соответствии с прогнозом роста в 2017-2018 и 2019 году и продав в соответствии с прогнозом падения в 2022 году. Ну, или просто избавившись от лишнего жилья или жилья, которое в текущих условиях сложно назвать инвестиционным, - и по низкому курсу вышел в валюту. Профит. 

Не щёлкайте. Всё только начинается

_

Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.

Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте — заходите и нажимайте внизу канала кнопку ПРИСОЕДИНИТЬСЯ.

7

Комментарии

29
Аватар Eidos521
Eidos521
Хотелось бы узнать ваше мнение относительно перспектив стоимости недвижимости в рублях. Для тех, кто остается.
12.05.2023, 16:20
Аватар ecworld
ecworld
А зачем считать в рублях? В телевизорах, лекарствах, макаронах, гаджетах, автомобилях ... жилье будет дешевле. То есть всё меньше чего-то жизненно или не жизненно важного можно будет купить, продав медианную квартиру и / или сдав ее в аренду.

Надо считать в чем-то, что вы регулярно потребляете. Это раз.

События могут развернуться так (смотри приграничные области), что бежать вы будете без оглядки. Стоимость инвестиционного жилья --> 0. Это два.

На такие риски Вы закладываетесь? https://ecworld.fund/mozhet-li-tsena-vashej-nedvizhimosti-stat-otritsatelnoj

12.05.2023, 16:32
Аватар sergbulg
sergbulg
Интересно как обстоят дела со спросом на аренду/куплю-продажу в категории жилья ДО 20млн в Москве и ближайших окраинах. Все таки это самый массовый сегмент и, полагаю, наиболее популярный у читателей)
12.05.2023, 17:30
Аватар Tash
Tash
на продаже в москве - февраль март и апрель очень активные в этом сегменте. разбирают. - в феврале управление Росреестра по Москве зарегистрировало на 39% больше переходов прав в рамках сделок купли-продаже жилья, чем в январе, а в марте – на 38% больше, чем в феврале...
12.05.2023, 18:38
Аватар ecworld
ecworld
Офонареть какие активные. Как горячие пирожки разбирают ... а, подождите ... похоже, что нет и всё совсем наоборот:

Месяц / 2022 год / 2023 год

Февраль / 13.418 / 10.690.
Март / 18.234 / 14.782.

Год к году падение на -20%.
12.05.2023, 21:11
Аватар Alex2819
Alex2819
Денис, а поделитесь хотя бы примерными локациями, которые вы отслеживаете по недвижимости в Москве? И почему именно их относите к наиболее комфортным?
Спасибо.
13.05.2023, 05:30
Аватар poloska89
poloska89
Вроде где-то писалось, что эту информацию автор получает у специально обученных людей небесплатно.
13.05.2023, 08:47