Будущее. Системно

Публичные

Обвал рынка инвестиционного жилья в России

ecworld -
30445
27

В продолжение записи Недвижимость: инвестиции и перспективы цен — 2022-2028 от апреля 2022 года.

Для того, чтобы обвалился рынок инвестиционного жилья, не обязательно падать "теоретическим ценам" - тем ценам, которые мы привыкли видеть на сайтах объявлений в интернете. Масса реагирует гораздо медленнее. Рынок уже мог обвалиться в тот момент, когда массовый инвестор в бетон проснулся, потянулся, погладил обоих котов, выпил чашечку кофе ...  и увидел, что на реальном рынке ни сдать, ни продать его квартиры некому либо невозможно без существенного дисконта в десятки процентов.

Как уже говорилось вчера (ссылка) в новостном канале, московские общедомовые паблики [в WhatsApp, Telegram ...] наполняются предложениями одних соседей к другим своим "соседям" оперативно купить у них жилье. Но и качественных предложений о продаже на официальных сайтах недвижимости по тому же ЦАО (центру) Москвы стало заметно больше. В центре живут более осведомленные и / или смотрящие чуть дальше люди - поэтому они реагируют первыми.

Пока риэлторы - при желании Богдана Владимировича с м. Кантемировской побыстрее продать свою квартирую с дисконтом в -10% - уговаривают его не снижать цену ("лучше подождать"), г-н Канторович из Пресненского района уже сам говорит риэлтору, что и как ему нужно сделать, отмахиваясь от всяких "подождите".

Г-н Канторович торопится. Торопится захватить хоть какой-то спрос. Потому что знает, что впереди рынок инвестиционной недвижимости ждет "забвение" (ссылка):

>> На сайтах недвижимости и в московских домовых чатиках продолжается игра "Кто быстрее скинет недвижку в столице". Самая красота в ЦАО, так тут до людей быстрее всего доходит, что скоро продать недвижимость будет совсем некому и ценник придется уменьшать еще на -20-25%, чтобы быстрее скинуть и суметь / успеть вывести деньги.  //

И дело не только в ценах на жилье, а в том числе и в том, что "затоваренные" в бетоне капиталы, перестают приносить даже половину тех копеек, которые сегодня могут дать вклады в государственных банках. И это при чудовищном падении покупательной способности рубля в этом году.

Еще вчера и в аналитическом (ссылка), и в новостном (ссылка) телеграм-канале говорили о том, что отъезд большого количества наиболее активной части населения страны создаст коллапс на рынке аренды и собьет спрос до катастрофических [для инвестиционных моделей бизнеса] спрос как по аренде, так и по покупке жилья:

>> физики ... быстрее молнии побегут избавляться от "инвестиционной" недвижимости, спрос на которую крайне сильно упадет в ближайшее время (из-за отъезда огромного количества наиболее активных россиян и жителей стран СНГ из России), что сделает и сдачу в аренду, и содержание помещений (ЖКХ + налоги) для "массового инвестора" крайне неэффективными финансовыми инструментами уже в ближайшие годы. //

- а уже сегодня пришло и подтверждение с самого рынка. РБК, ссылаясь на крупных участников рынка недвижимости, пишет:

В Москве после начала мобилизации снизился спрос на аренду квартир. Спрос на аренду квартир в Москве за последнюю неделю упал на 10%, а на дорогое жилье — до 50%. Из-за отъезда людей из столицы некоторые освобождающиеся квартиры предлагают с дисконтом или выставляют на продажу, говорят эксперты. (с) https://www.rbc.ru/business/27/09/2022/6331ad1c9a7947e33bbed0fd

Скидки по аренде в ЦАО в последние дни начали достигать -30-35%. Достаточно во время осмотра квартиры заявить по счастливой случайности пока еще оставшемуся в Москве "лендлорду" лично или ему же, но уже отъехавшему в "зарубежье", по телефону - о том, что вы готовы снять жилье, но только со скидкой в треть.

Такие скидки - на фоне роста стоимости ремонта (и дефицита качественных материалов) - делают арендную модель владения недвижимостью бессмысленной на треке даже в 5-6 лет. Будущий ремонт съест всю прибыль, которая будет только уменьшаться, как за счет роста простоев (многие владельцы квартир лучше "подождут несколько месяцев", чем сразу сделают нормальную скидку и сдадут жилье), так и за счет роста стоимости услуг ЖКХ (ссылка) и налогов.

Как мы и прогнозировали в предыдущие несколько лет (ссылка), скоро власти начнут наращивать налоги на имущество, включая налоги на недвижимость - и через рост ставки по налогу на имущество, и через рост налоговой базы. Это уже началось, и для физиков, которые в той же Москве почувствуют это в конце этого года (ниже решение конца 2021 года):

Средняя кадастровая стоимость 1 кв. м жилья в московских многоэтажках на 2022 год составит 181 тыс. руб. Это на 21,4% больше, чем в 2018 году, когда в последний раз проводилась государственная кадастровая оценка (ГКО) — три года назад она составляла 149 тыс руб. за 1 кв. м. Новые данные оценки кадастровой стоимости размещены на сайте ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Сильнее всего показатели повысятся в Северо-Западном округе — на 23,6%. Наименьшее повышение произойдет в Зеленоградском районе — на 19,2%.

Оспорить кадастровую стоимость, сообщить об ошибке или направить замечания можно до 19 октября 2021 года включительно. Новую кадастровая стоимость объектов будет применяться с 1 января 2022 года. (с) https://realty.rbc.ru/news/615ef93a9a79475ca8681973

- и для юридических лиц (по всей России) - ниже вчерашняя новость:

Минфин рассчитывает до 2025 года перейти к налогообложению недвижимого имущества организаций, исходя из кадастровой стоимости в отношении всех объектов недвижимости.

... у организаций есть много объектов, налогообложение которых осуществляется по старому порядку — исходя из балансовой стоимости (как правило, она ниже кадастровой).

Опрошенные РБК эксперты предупредили, что всеобщее исчисление налога на имущество по кадастровой стоимости приведет к увеличению налоговой нагрузки для бизнеса. (с) РБК https://www.rbc.ru/economics/27/09/2022/63319c619a7947dd48f3044e

Как уже говорилось ранее, следующий шаг - рост самих ставок. Это начнется после Выборов 2024 года (см. запись Предвыборные ласки и новая налоговая политика).

Многие люди это уже поняли, переоценили типы своих инвестиционных моделей (рост стоимости / аренда / рост стоимости + аренда) вложений в недвижимость - и просто оперативно избавляются от массового жилья / жилья в неудачных локациях. Другие будут в ближайшее время иметь отрицательный NPV по таким инвестициям.

Если же ситуация в России будет развиваться по совсем крайнему сценарию, то позже продать объекты во многих локациях можно будет только со скидкой в -50% и больше (как мы это видели после кризиса 2008-2009 гг.). Но в тот момент, когда вы поймете, по какому сценарию, начали развиваться события в России (пока они развиваться по негативному сценарию), - продать жилье, возможно, кое-где будет уже практически невозможно.

График стоимости акций "лидера" рынка строительства жилья (ПИК) как бы намекает:

- тем, кто не понимает букв.

Крайне редкие локации жилья смогут похвастаться доходностью близкой к той, что дают вклады в госбанках. Цена же на недвижимость будет падать в реальных деньгах в ближайшие годы.

В том числе и потому, что исчезнет и спрос. Поскольку возвратность [платежей] по ипотеке будет падать (из-за отъезда массы граждан из России, и из-за падения доходов населения в целом). В ответ банки будут закручивать гайки по скоррингу / выдаче всё заметнее. ЦБ тут посодействует, переоценив [скоро] риски.

Некоторые же локации ждут еще более печальные истории. Наибольший удар, как я уже говорил, примут на себя южные, юго-западные регионы России, глубинка и, конечно, "частное" Подмосковье:

- тут в свете последних событий, включая потенциальное количество новых "ветеранов", которые вернутся с СВО, и в целом агрессию общества, будет происходить много "интересного". Жить в таких условиях и локациях мало кто захочет. В этом смысле смотрю я на цены на недвижимость в некоторых [даже бедных] регионах России, вижу, как ее цена чуть ли к московской приблизилась, - и жалко мне становится тех, кто брал 20-летние ипотечные кредиты на то, чтобы купить коробку из гна и палок за такие деньги даже для себя. Истерики - после разворота рынка и падения уровня жизни и социальной безопасности - будут массовые.

Смотрите дальше, чем "сегодня" или "завтра". Анализируйте. Принимайте решения оперативно. Завтра даже сегодняшней возможности может уже не быть. И не будьте жадными.

_

Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.

Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте — заходите и нажимайте внизу канала кнопку ПРИСОЕДИНИТЬСЯ.

27

Комментарии

39
Аватар Pelmen77
Pelmen77
Интересная получается картина: из недвижки выпрыгивать куда? В рубли - бред. В юани - дно. Доллары наличные - где хранить? Доллары безналичные в банке - не получишь обратно.
Выпрыгивать надо, но куда?
27.09.2022, 07:59
Аватар ecworld
ecworld
10+ лет пишу + тут вам еще и правительство курс поставило в 58 рублей за доллар и в 56 рублей за евро ... а вы такие всё: "Я не знаю, что делать ...".

Отсюда и нарастающий п...ц в стране: абсолютно вялое и безынициативное общество, всех нужно за ручку вести и останавливать, где покушать, где пописать, где поспать ..., пока три зека у вас по карманам шарят.
27.09.2022, 08:07
Аватар ecworld
ecworld
Россия это для тех, кому очень сильно нужны деньги. Повторюсь, даже сейчас Россия - это лучшие возможности для формирования первоначального капитала.

Посмотрите вокруг: за 1 день появилась масса ТГ-каналов по релокации и "ситуации на границе" - реклама там стоит и будет стоить недешево - деньги на ровном месте. Достаточно быть предприимчивым. Всю весну и лето люди возили тачки с БВ и делали десятки процентов маржи на одном круге. И так далее.

Для тех, кто любит потянуться с утречка и полениться, есть ЕС и США.
27.09.2022, 08:31
Аватар ecworld
ecworld
Вы вообще в курсе, что в России сейчас можно абсолютно старую иномарку продать, конвертнуть рубли в валюту и на эту валюту купить за рубежом офигенную новую тачку? За ТЕ же деньги. Это для безлактозного Данилы в узких штанишках.

А суровый Иван может в кои-то веки продать свою халупу из гна и палок на отшибе, конвертнуть всё в валюту и купить офигенный дом в офигенной локации за рубежом. За ТЕ же деньги.

Сидеть на *опе ровно, зарабатывая три копейки, можно легко и там.

"Я не знаю, что делать ..." ...
27.09.2022, 08:11
Аватар ecworld
ecworld
Посмотрите на очереди на границе с Казахстаном: там не смузи-Данила стоит, там уже обычные суровые мужики в ватниках и резиновых сапогах. Даже они понимают очевидное (другой вопрос, будут ли они там позитивно активны или посидят и пойдут в разбой, а потом обратно).
27.09.2022, 08:13
Аватар Pelmen77
Pelmen77
И недавно власти страны анонсировали масштабный план по дерусификации образования, согласно которому к 2023 году все школьники будут обучаться на казахском. В те же сроки планируют завершить и начатый еще в 2017 году перевод языка на латинскую графику. Гонения русских везде это по вашему мелочи? А если они усилятся?
27.09.2022, 08:32
Аватар ecworld
ecworld
При чем здесь Казахстан, чудак-человек? Про СНГ уже давно всё известно и написано 100 раз:

https://ecworld.fund/finansovaya-skazka-rossii/
https://ecworld.fund/zapasnoj-aerodrom/

Поэтому еще раз спрошу, вы пригожинскую клоунаду сами закончите или помочь баном?
27.09.2022, 08:35
Аватар Pelmen77
Pelmen77
Потом встанет вопрос как добраться до дома в офигенной локации за рубежом, и что там делать в принципе?
Финны уже сказали, что наличие недвижки в их стране совсем не повод для выдачи визы.
27.09.2022, 08:29
Аватар ecworld
ecworld
Это что - коммент за 150 рублей или просто третьеклассник перехватил клавиатуру?
27.09.2022, 08:32
Аватар bigmillioners
bigmillioners
А другие ЕС страны ... сказали выдадим ВНЖ всем россиянам - которые бегут от мобилизации. Вот и разбирайся, где хорошо и где плохо.
28.09.2022, 00:36
Аватар Vaza
Vaza
Ещё бы они механизм выдачи опубликовали. Что такое гуманитарные визы в ЕС даже многие юристы тамошние толком не в курсе.
Хотя раньше можно было и через ребёнка ВНЖ получить - устройство его в школу и на этом основании получение родителями ВНЖ. По уходу за ребёнком, который учится в стране пребывания. Можно было даже через детский сад) Как сейчас с этим - не знаю
05.10.2022, 23:03
Аватар Vaza
Vaza
Покупка евро предпочтительнее доллара? Хотя бы за счёт преимущественной близости стран, где и тачку и дом продают/ покупают за евро?
27.09.2022, 13:09
Аватар ecworld
ecworld
https://ecworld.fund/evro-dollar-situatsiya-v-momente-12/
27.09.2022, 13:55
Аватар wingoody
wingoody
В какой локации это ключевой вопрос, и что будет при нарастании напряжённости в перспективных районах с недвижкой россиян, можно только гадать. Плюс затруднённость перевода и вывода денег где гайки закручиваются с каждой неделей все сильнее. На ум приходят локации Турции Таиланда и ОАЭ но вы сами упоминали эти страны как нестабильные. Может я слишком узко смотрю, опираюсь на те знания которые есть и ситуацию которую вижу. Конечно обычный физик вроде меня и многомиллионный инвестор имеют абсолютно разные горизонты возможностей по покупке недвиги/оформления себя в другой стране.
27.09.2022, 14:36
Аватар ecworld
ecworld
https://ecworld.fund/obval-rynka-investitsionnogo-zhilya-v-rossii/#comment-27586
27.09.2022, 14:54
Аватар Holala
Holala
Где хранить наличные доллары? :)
Безнал - Корона, крипта? Или я в чем-то весьма ошибаюсь
28.09.2022, 02:20
Аватар sdtsdt
sdtsdt
Есть ещё Недвижимость в Абхазии - там бесплатно не берут. Квартиры стоят пустые.
27.09.2022, 10:04
Аватар ecworld
ecworld
Но там они, наверное, сильно кушать не просят? Налоги / ЖКХ? Просто ветшают и в конечном итоге будут стоить --> 0.
27.09.2022, 10:14
Аватар Angel67890
Angel67890
риски большие, жилье только на абхаза с последующей дарственной .., Иностранцам можно коммерческую недвигу
27.09.2022, 13:20
Аватар iz_bolota
iz_bolota
А что по нефти то? В случае обострения военных действий разве не будет роста стоимости нефти на международном рынке? Как-то про нефть давно не писали... Для тех кто боится за сохранность валюты внутри РФ, не пробовали счета у гонконгских брокеров открывать?
27.09.2022, 18:02
Аватар bigmillioners
bigmillioners
Да, впереди все интереснее и интереснее.
28.09.2022, 00:33
Аватар Mercedes
Mercedes
Доброго вам дня! Учитывая обстановку в мире, России, скажи пожалуйста, с недвижимостью в Ямало-Ненецком автономном округе, что будет происходить? Да и в целом с регионом!? Основная работа региона - это добыча, транспорт Газа, газового конденсата.
29.09.2022, 09:40
Аватар Mercedes
Mercedes
Читаю ваши материалы, давно! Но в основном речь идёт о Москве, СП-б... Прокоментируйте пожалуйста, ниже мой вопрос. Заранее спасибо...
29.09.2022, 09:42
Аватар SeverUg
SeverUg
По поводу падения недвижимости на Юге РФ выскажу свое мнение. Несколько лет назад перебрался с Сургута в Геленджик (перед этим достаточно сильно изучал местный рынок) и сейчас кризиса недвиги в этих локациях не наблюдаю, особенно это касатся курортов. Краснодар может и перегрет, но он и растет сильно, удвоение населения за 10 лет. А все дело в специфики девелопмента Юга - сильном административном регулировании застройки. Поэтому рыночные механизмы могут не работать или работать совсем слабо. Как пример, 3-4 года навзад чиновники ввели полный мораторий на строительство жилых многоквартирников в Геленджике и частичные моратории в Сочи и Анапе, вкупе с активным сносом нелегального жилья. И все это на фоне высокой миграции в эти локации. Естественно эти меры ограничили предложение и сильно увеличили стоимость жилья.
Что касается будущего Юга - прогнозирую отток капиталов из недвижимости Крыма (как потенциально нестабильного региона), а также кратное увеличение миграции населения с северных регионов (настроения там мне известны, много знакомых) всвязи с будущей существенной потерей РФ нефтегазового экспорта и последующим коллапсом этих и смежных отраслей промышленности, а значит и падением доходов работников. И еще один важный момент, в услових нового железного занавеса Юг останется единственным местом полноценного курортного отдыха для невыездной элиты и их обслуги. Достаточно чуть больше погрузится в тему или просто покататься в окрестностях того же Геленджика чтобы увидеть как растет и множится новое русское Монако. Кстати Абрамович и другие олигархи очень активно скупают земли в этих локациях под будущие проекты. И марина под суперяхты в Геленджике уже почти достроена.
29.09.2022, 16:13
Аватар ecworld
ecworld
Сочи и иже ждут долгосрочные риски совершенно иного плана.

А вот "хуторян" юга России ждет в самое ближайшее время "цапковщина", "оброк" и прочие сидения на гантелях. Чтобы это осознать, достаточно пообщаться с их соседями по "югу", которые сбежали из своего региона.
29.09.2022, 16:33
Аватар SeverUg
SeverUg
Если смотреть на "хутора" то конечно там беспредел, как и в других районах РФ. Но отдельные локации, где тусуется или планирует тусоваться элитка и ее окружение места достаточно безопасные. По крайней мере, если обсуждаем недвижимость для частичной парковки капитала внутри РФ основные российские курорты (Сочи, Анапа, Геленджик) можно рассматривать, как вариант. Тем более, в зарубежную недвижимость в местах с низкими рисками для граждан РФ сейчас зайти достаточно трудно. Ценники в том же Дубае например уже конские, даже не каждый средний бизнесмен потянет.
30.09.2022, 14:01
Аватар Vaza
Vaza
А северные наши локации? Те, что поближе к ЕС, Калининградская, Псковская, Ленинградская, Карелия ? Какая их судьба? Может быть что то вернётся в родную гавань…?
05.10.2022, 23:01