Обвал рынка инвестиционного жилья в России

В продолжение записи Недвижимость: инвестиции и перспективы цен — 2022-2028 от апреля 2022 года.

Для того, чтобы обвалился рынок инвестиционного жилья, не обязательно падать "теоретическим ценам" - тем ценам, которые мы привыкли видеть на сайтах объявлений в интернете. Масса реагирует гораздо медленнее. Рынок уже мог обвалиться в тот момент, когда массовый инвестор в бетон проснулся, потянулся, погладил обоих котов, выпил чашечку кофе ...  и увидел, что на реальном рынке ни сдать, ни продать его квартиры некому либо невозможно без существенного дисконта в десятки процентов.

Как уже говорилось вчера (ссылка) в новостном канале, московские общедомовые паблики [в WhatsApp, Telegram ...] наполняются предложениями одних соседей к другим своим "соседям" оперативно купить у них жилье. Но и качественных предложений о продаже на официальных сайтах недвижимости по тому же ЦАО (центру) Москвы стало заметно больше. В центре живут более осведомленные и / или смотрящие чуть дальше люди - поэтому они реагируют первыми.

Пока риэлторы - при желании Богдана Владимировича с м. Кантемировской побыстрее продать свою квартирую с дисконтом в -10% - уговаривают его не снижать цену ("лучше подождать"), г-н Канторович из Пресненского района уже сам говорит риэлтору, что и как ему нужно сделать, отмахиваясь от всяких "подождите".

Г-н Канторович торопится. Торопится захватить хоть какой-то спрос. Потому что знает, что впереди рынок инвестиционной недвижимости ждет "забвение" (ссылка):

>> На сайтах недвижимости и в московских домовых чатиках продолжается игра "Кто быстрее скинет недвижку в столице". Самая красота в ЦАО, так тут до людей быстрее всего доходит, что скоро продать недвижимость будет совсем некому и ценник придется уменьшать еще на -20-25%, чтобы быстрее скинуть и суметь / успеть вывести деньги.  //

И дело не только в ценах на жилье, а в том числе и в том, что "затоваренные" в бетоне капиталы, перестают приносить даже половину тех копеек, которые сегодня могут дать вклады в государственных банках. И это при чудовищном падении покупательной способности рубля в этом году.

Еще вчера и в аналитическом (ссылка), и в новостном (ссылка) телеграм-канале говорили о том, что отъезд большого количества наиболее активной части населения страны создаст коллапс на рынке аренды и собьет спрос до катастрофических [для инвестиционных моделей бизнеса] спрос как по аренде, так и по покупке жилья:

>> физики ... быстрее молнии побегут избавляться от "инвестиционной" недвижимости, спрос на которую крайне сильно упадет в ближайшее время (из-за отъезда огромного количества наиболее активных россиян и жителей стран СНГ из России), что сделает и сдачу в аренду, и содержание помещений (ЖКХ + налоги) для "массового инвестора" крайне неэффективными финансовыми инструментами уже в ближайшие годы. //

- а уже сегодня пришло и подтверждение с самого рынка. РБК, ссылаясь на крупных участников рынка недвижимости, пишет:

В Москве после начала мобилизации снизился спрос на аренду квартир. Спрос на аренду квартир в Москве за последнюю неделю упал на 10%, а на дорогое жилье — до 50%. Из-за отъезда людей из столицы некоторые освобождающиеся квартиры предлагают с дисконтом или выставляют на продажу, говорят эксперты. (с) https://www.rbc.ru/business/27/09/2022/6331ad1c9a7947e33bbed0fd

Скидки по аренде в ЦАО в последние дни начали достигать -30-35%. Достаточно во время осмотра квартиры заявить по счастливой случайности пока еще оставшемуся в Москве "лендлорду" лично или ему же, но уже отъехавшему в "зарубежье", по телефону - о том, что вы готовы снять жилье, но только со скидкой в треть.

Такие скидки - на фоне роста стоимости ремонта (и дефицита качественных материалов) - делают арендную модель владения недвижимостью бессмысленной на треке даже в 5-6 лет. Будущий ремонт съест всю прибыль, которая будет только уменьшаться, как за счет роста простоев (многие владельцы квартир лучше "подождут несколько месяцев", чем сразу сделают нормальную скидку и сдадут жилье), так и за счет роста стоимости услуг ЖКХ (ссылка) и налогов.

Как мы и прогнозировали в предыдущие несколько лет (ссылка), скоро власти начнут наращивать налоги на имущество, включая налоги на недвижимость - и через рост ставки по налогу на имущество, и через рост налоговой базы. Это уже началось, и для физиков, которые в той же Москве почувствуют это в конце этого года (ниже решение конца 2021 года):

Средняя кадастровая стоимость 1 кв. м жилья в московских многоэтажках на 2022 год составит 181 тыс. руб. Это на 21,4% больше, чем в 2018 году, когда в последний раз проводилась государственная кадастровая оценка (ГКО) — три года назад она составляла 149 тыс руб. за 1 кв. м. Новые данные оценки кадастровой стоимости размещены на сайте ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Сильнее всего показатели повысятся в Северо-Западном округе — на 23,6%. Наименьшее повышение произойдет в Зеленоградском районе — на 19,2%.

Оспорить кадастровую стоимость, сообщить об ошибке или направить замечания можно до 19 октября 2021 года включительно. Новую кадастровая стоимость объектов будет применяться с 1 января 2022 года. (с) https://realty.rbc.ru/news/615ef93a9a79475ca8681973

- и для юридических лиц (по всей России) - ниже вчерашняя новость:

Минфин рассчитывает до 2025 года перейти к налогообложению недвижимого имущества организаций, исходя из кадастровой стоимости в отношении всех объектов недвижимости.

... у организаций есть много объектов, налогообложение которых осуществляется по старому порядку — исходя из балансовой стоимости (как правило, она ниже кадастровой).

Опрошенные РБК эксперты предупредили, что всеобщее исчисление налога на имущество по кадастровой стоимости приведет к увеличению налоговой нагрузки для бизнеса. (с) РБК https://www.rbc.ru/economics/27/09/2022/63319c619a7947dd48f3044e

Как уже говорилось ранее, следующий шаг - рост самих ставок. Это начнется после Выборов 2024 года (см. запись Предвыборные ласки и новая налоговая политика).

Многие люди это уже поняли, переоценили типы своих инвестиционных моделей (рост стоимости / аренда / рост стоимости + аренда) вложений в недвижимость - и просто оперативно избавляются от массового жилья / жилья в неудачных локациях. Другие будут в ближайшее время иметь отрицательный NPV по таким инвестициям.

Если же ситуация в России будет развиваться по совсем крайнему сценарию, то позже продать объекты во многих локациях можно будет только со скидкой в -50% и больше (как мы это видели после кризиса 2008-2009 гг.). Но в тот момент, когда вы поймете, по какому сценарию, начали развиваться события в России (пока они развиваться по негативному сценарию), - продать жилье, возможно, кое-где будет уже практически невозможно.

График стоимости акций "лидера" рынка строительства жилья (ПИК) как бы намекает:

- тем, кто не понимает букв.

Крайне редкие локации жилья смогут похвастаться доходностью близкой к той, что дают вклады в госбанках. Цена же на недвижимость будет падать в реальных деньгах в ближайшие годы.

В том числе и потому, что исчезнет и спрос. Поскольку возвратность [платежей] по ипотеке будет падать (из-за отъезда массы граждан из России, и из-за падения доходов населения в целом). В ответ банки будут закручивать гайки по скоррингу / выдаче всё заметнее. ЦБ тут посодействует, переоценив [скоро] риски.

Некоторые же локации ждут еще более печальные истории. Наибольший удар, как я уже говорил, примут на себя южные, юго-западные регионы России, глубинка и, конечно, "частное" Подмосковье:

• Недвижимость: актуальность и безопасность — 2022-2028;
• Долгосрочные перспективы рынка недвижимости — 2: Сочи, Крым, Кипр и Италия.

- тут в свете последних событий, включая потенциальное количество новых "ветеранов", которые вернутся с СВО, и в целом агрессию общества, будет происходить много "интересного". Жить в таких условиях и локациях мало кто захочет. В этом смысле смотрю я на цены на недвижимость в некоторых [даже бедных] регионах России, вижу, как ее цена чуть ли к московской приблизилась, - и жалко мне становится тех, кто брал 20-летние ипотечные кредиты на то, чтобы купить коробку из гна и палок за такие деньги даже для себя. Истерики - после разворота рынка и падения уровня жизни и социальной безопасности - будут массовые.

Смотрите дальше, чем "сегодня" или "завтра". Анализируйте. Принимайте решения оперативно. Завтра даже сегодняшней возможности может уже не быть. И не будьте жадными.

_

Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.

Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте — заходите и нажимайте внизу канала кнопку ПРИСОЕДИНИТЬСЯ.