Немного о трендах российского рынка жилья и его покупателях

В некоторой степени в продолжение записи Новый русский — 2035: жизнь в конуре, дети — роскошь от января 2021 года.

Как мы помним, "стройка" дает замечательный мультипликативный эффект в ВВП. Поэтому любые "строители" (главный застройщик жилья в России, ключевые подрядчики Газпрома или условный Ротенберг) - помимо своих основных функций:

• стерилизация "лишней" денежной массы (распил бюджета или постоянное наращивание маржи в цене квартир - чтобы россиянам слишком много не доставалось и они не мешали контролю инфляционных процессов);
• поддержание банковской системы (как в части залогов банков (сговариваясь и не давая ценам снижаться или снижаться достаточно быстро в кризис), так и в части операционки, будучи одними из ключевых заемщиков, а также генерящих ключевых / наиболее стабильных банковских заемщиков - покупателей жилья);

- выполняют и действительно важную функцию: они поддерживают отрасль, которая создает "заказы" для огромного количества других отраслей, за счет чего поддерживается занятость и определенный уровень доходов всего населения. В реальности же это замкнутый круг:

1. строители будут строить до тех пор, пока есть спрос, пока у населения или у государства (на инфраструктурные заказы) есть деньги;
2. у государства есть деньги, пока компании / граждане платят налоги, то есть имеют заказы / заняты;
3. у населения есть деньги, пока есть работа + стоимость жизни не сильно опережает рост доходов.

Если хотя бы один из перечисленных пунктов перестанет работать, то есть если одного участников (компании / население / застройщики / государство) выставить на убытки / похерить, то остальные тоже долго жить не смогут (ну, либо печатать деньги - инфляция - последствия еще менее предсказуемые). Это называется внутренний экономический кризис (просто мы смотрим на него с одной только стороны - со стороны застройщиков). Проходить его или не допустить его - легко, если страна производит огромное количество продукции / услуг, которые идут на экспорт.

Вот почему важно поддерживать и стимулировать экспорт; желательно - с высоким уровнем добавленной стоимости. И вот почему государство не отвечает пониманием тем, кто в интернетике кричит: "Достал уже это рост цен, государство должно запретить вывозить нефть / пшеницу / дерево ... за рубеж, чтобы не дорожали товары у нас". Экспортная выручка это залог здоровья государства, если внутренний рынок развит не очень (у нас он развит не очень), и единственный способ получить валюту / поддерживать необходимый уровень валютной ликвидности (ссылка), который если нарушать, то можно поломать и государственную вертикаль и рублевые накопления россиян, которые будут девальвироваться очень быстро.

Если мы возьмем конкретно наш случай (Россию), то увидим, что почти весь наш экспорт - сырьевой. Поэтому, как только вне России (в мире) начинают развиваться кризисные явления и спрос на сырье начинает падать, - в России тоже начинаются проблемы. Поэтому так важно (еще важнее) развивать внутренний рынок. Чтобы основным потребителем нашей продукции были мы же сами. Причем, потребляли мы в большом количестве. То есть для этого доходы населения должны быть значительными. Уточню - даже не доходы, а входящий регулярный денежный поток в домохозяйство (семью). Денежный поток может состоять из:

• основных доходов (заработная плата, дивиденды),
• дополнительных доходов от инвестиций,
• поступлений с банковских счетов (процентов либо расходования накоплений),
• кредитов,
• субсидий от государства.

Но основная составляющая здесь всё же - доходы населения.

Итак. Это всё была теория / вводная часть. Теперь давайте рассмотрим ситуацию, когда мы забираем у застройщиков клиентов-физиков. Что будет дальше?

• Если это будет длиться недолго, то государство поможет основным застройщикам заказами и / или выкупая застроенное на балансы банков (до лучших времен). При этом объем производства сектора всё равно будет падать, занятость в секторе и смежных секторах (те, которые и дают мультипликативность в ВВП) будет падать (безработица расти), доходы населения будут падать.
• Если это будет длиться достаточно долго, то экономический смысл государственной поддержки (кроме коррупционного лоббирования близких компаний) с каждым годом будет теряться.

Теперь посмотрим чуть ближе. За счет чего сформировался сегодняшний "жилищный бум"? За счет кредитного бума ("ааа, ставки упали, надо срочно брать"), за счет манипуляций ("ааа, накопления сгорят, надо срочно брать"), которые привели к тому, что население начало тратить "накопления" (и с банковских счетов, и из-под матраса).

Да, объем накоплений пока всё еще значительный (он практически не изменился за годы "бума"), но, если вы вспомните большинство своих знакомых и примерно прикинете их уровень накоплений, то и без статистики ЦБ поймете, что большая часть этих почти 30 трлн рублей банковских депозитов принадлежит очень узкому меньшинству. Это меньшинство владеет достаточным  количеством недвижимости, чтобы не паниковать даже в текущей ситуации стремительного роста цен на жилье.

Да, конечно, если завтра сойдет с ума глава ФРС (вместе со всеми его членами) и на пресс-конференции он скажет, что, мол, мы не можем удержать инфляцию и, скорее всего, нас ждут двузначные её цифры в ближайшие годы, то сорвет все "клапаны" - и население ринется сметать всё: каждый в рамках своих накоплений. И тогда цены на жилье за пару месяцев, в том числе в России, могут вырасти в 2 раза, и в 3, и даже в 4 раза. Но вероятность такого события (таких оральных интервенций от главы ФРС) пока незначительна.

В текущей ситуации медленного (хотя, и быстрее чем в предыдущие полтора десятилетия) вываривания лягушки большая часть накопленного на депозитах ЦБ и под матрасом не будет потрачена на еще одно ненужное жилье (а ненужное оно для большей части России потому, что при таком объеме покупок собственного жилья - рынок аренды сужается очень заметно: он в последние 10 лет по ценам вообще почти не рос, а теперь и вовсе начнет чахнуть; еще раз - на круг / на всю страну).

В связи с чем спрос (тем более такой активный) в ближайшей перспективе начнет угасать. Если не взял (потратив накопления) на "панике" и не взял на "низких ставках", то когда еще. Тем более, в ситуации когда твои доходы успевают отбивать только инфляцию:

- а цены торопятся вырасти каждый месяц:

При этом, что мы видим в экономике?

Число россиян с активными займами в микрофинансовых организациях (МФО) с начала года увеличилось на 2,26 млн человек, или 23,5%, следует из статистики крупнейшей на рынке саморегулируемой организации «МиР» (данные есть у РБК). На конец второго квартала в стране насчитывалось 11,87 млн заемщиков МФО. За весь пандемийный 2020 год база активных клиентов в этом сегменте выросла на 9,5%, или на 835 тыс. человек.

По данным Росстата, во втором квартале 2021 года численность рабочей силы в России достигала 75,3 млн человек, то есть на заемщиков МФО приходится 15,8% экономически активного населения. (с) https://www.rbc.ru/finances/25/08/2021/6124f13c9a7947d271f4ad6b

Конечно, некоторые эксперты рынка считают, что такой рост спроса связан с тем, что россияне стали с большей уверенностью смотреть в будущее (Президент же сказал, что экономика восстановилась после кризиса), но о какой уверенности можно говорить, когда тебе банки не дают кредит и ты вынужден бежать в МФО.

Кроме того, в МФО растет число новых клиентов. Ладно бы, если бы "повторники" были больше уверены в завтра. Но тут бывшие банковские клиенты подъехали в огромном количестве.

16% экономически активного населения, которые уже не могут получить кредит в банке, это очень много. Это один из 6 ваших "экономически активных" знакомых.

Те же, кто имеет чуть больше возможностей и покупает жилье, как видно по статистике, тоже делает это не от хорошей жизни / "от желания", а "потому что цены растут", "потому что инфляция накопления съест", "потому что ставки-то низкие".  То есть по принуждению. Да, в последние полтора года на рынке резко выросла доля инвесторов в бетон, но после такого роста цен пыл их поугаснет. Поэтому логично говорить об обычном человеке. В обычной ситуации, когда ты рационально прикидываешь свои шансы (перспективы) и имеешь желание, то действуешь так: "давай улучшим жилищные условия". И улучшаешь.

Что сейчас делает россиянин, хорошо видно по зеленым графикам записи Новый русский — 2035: жизнь в конуре, дети — роскошь  и выводам после них. Он не улучшает жилищные условия, а продолжает всё глубже засовывать свою семью в конуру:

Доля квартир большой площади (от 70 м2) продолжает, судя по данным за II квартал, уменьшаться. Среднестатистическая российская семья всё чаще ютится в новой 40-метровой квартире. Это улучшение жилищных условий? Люди вынуждены брать, на что хватает, не тогда, когда им это удобно, не осознавая перспектив (доходов будущего), и не того качества, которое бы они хотели.

На данным Дом.РФ хорошо видно, как россияне массово заселяются [семьями] в однушки:

Глядя на предварительную статистику, можно сказать, что в этом году россияне купят жилье качеством и метражом хуже, чем в прошлом году, за те же деньги и / или такое же жилье, как могли купить в прошлом году, но за большие деньги. Количество взявших ипотечный кредит составит примерно 2,4% от активного населения (в прошлом году чуть меньше).

Предвыборные (выборы в Госдуму) обещания В. Путина о выплате военным и пенсионерам только усилят инфляционные риски конца этого года и следующего года. А ситуация в мировой экономике даст россиянам два варианта: дальнейшие карантины / ограничения и продолжение работы печатного станка ФРС / ЕЦБ либо окончание карантинов и ужесточение политики ФРС / ЕЦБ. Любой из этих вариантов даст россиянам возможность ощутить негативный эффект на своих реальных доходах / сбережениях. Инфляционный сценарий будет вызван одной из двух противоположных ситуаций.

Таким образом, перспектив для улучшения ситуации, когда модель потребления и развития снова станет "рыночной", у россиян пока не видно. "Стагнация" потребления. Уход в еще более некачественные продукты питания. Продолжение смещения спроса в низкокачественное жилье. Вот что ждет россиян в ближайшие и не только годы. А застройщики и банки пока будут по-прежнему заинтересованы и делать всё, чтобы цены на жилье не падали. Конечно, в конце этого года, мы, скорее всего, уже увидим первые скидки на новостройки, но они будут касаться в первую очередь жилья самого низкого качества / невыгодной локации. Проще говоря - неликвида. Потом (в моменте не выше $3.500) это, конечно, всё рухнет и цены в долларах уйдут для начала куда-то к $1.800-1.600:

- но это уже будет малоинтересно основной массе, которая накупила на рублевых хаях:

- неликвида и гна из палок, выручив застройщиков, лоббистов-чиновников (которые разводили панику и манипулировали толпой, рассказывая о низких ставках, когда рост цен уже убил "всю выгоду" таких ставок), и банки.

В такой числовой беспросветности я даже не знаю, что посоветовать, кроме как еще раз напомнить, на сколько важным становится смещение в сторону валютных источников дохода и ускорение (вторая работа / еще один бизнес / источник дохода) движения, потому что движение с прежней скоростью (а тем более сидение на ровном месте) будет съедаться инфляцией: и чем дальше, тем больше. Потому что ... ссылка 1 + ссылка 2 + ссылка 3.

_

Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.

Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте — заходите и нажимайте внизу канала кнопку JOIN.