Недвижимость и валюта: изменения инвестиционных предпочтений россиян

К текущему моменту за два часа всего около 3.000 человек поучаствовало в опросе (ссылка), но всё равно уже хорошо видно, насколько позитивно сместился интерес граждан нашей страны (и соседних стран) с точки зрения направлений инвестирования рублевых (и не только) доходов:

Помню, как в 2016-2017 годах я проводил аналогичные опросы в рамках проекта ECWORLD - и за тот же пункт "инвестиции в акции США" голосовали единицы, ну, десятки людей. Даже просто в валюту "инвестировало" гораздо меньше людей, хотя со многими мы вместе прошли волатильные для рубля 2014-2015 годы (ссылка).

Сложно сказать, проект ECWORLD так позитивно за последние 5 лет повлиял на всех нас или в целом это старания всех людей, которые занимаются финансовым образованием и продвигают финансовую грамотность в России (а так же "вина" правительства, которое снизило ключевую ставку, уведя ставки по рублевым депозитам в банках к минимальным). Но изменения фундаментальные. Да, у этого будут и негативные последствия (мы видели это по волне 2008-2009 годов, которые пришли вслед за жирными 2004-2007 годами). Но сдвиг в сознании россиян всё же произошел: чтобы получить что-то большее, нужно быть активнее.

На этом фоне интересно посмотреть на сантимент того периода, 5 лет назад, в части других направлений инвестирования и направлений крупных расходов граждан.

Читаются записи того периода, конечно, не без улыбки, особенно, если смотреть на скромные цифры и настроения тех лет. Вот, например, запись от начала сентября 2016 года Позитив для тех, кто никак не может решить квартирный вопрос и цитата оттуда:

>> Цены на однокомнатные квартиры в Москве показали рекордное падение за год. С середины 2015 года «однушки» массового сегмента на первичном рынке столицы подешевели на 14,4%.

>> За последний год однокомнатные квартиры массового сегмента в новостройках Москвы подешевели сильнее, чем «двушки», «трешки» и студии, подсчитали в агентстве недвижимости «Метриум Групп». Так, с августа 2015-го по август 2016 года средняя цена «однушек» на первичном рынке столицы снизилась с 7,16 млн руб. до 6,13 млн руб., что эквивалентно падению на 14,4%, говорится в пресс-релизе. За это же время средневзвешенная стоимость двухкомнатных квартир комфорт- и экономкласса упала на 12,4% (с 10,2 млн руб. до 8,9 млн руб.), трехкомнатных — на 11,5% (с 14,24 млн руб. до 12,61 млн руб.), а студий — на 6,4% (с 4,54 млн руб. до 4,25 млн руб.). //

- какие смешные, глядя из сегодняшнего далекого далёко, цены (средняя цена однушки в Москве - 6 млн рублей). И далее следует мой вывод (прогноз) (еще раз, это 2016 год):

>> Если есть с чего копить (желательно, опять же, в трех валютах), то не заморачивайтесь сильно — пока всё складывается в вашу пользу, особенно в пользу молодых семей, которые двушку тем более не потянут, но нужно отдельное койко-место на отдельной кухне через день ... 

>> Впереди долгие годы застоя на этом рынке. Так что, копите. Если будет доход и возможность накапливать, то в ближайшие три года решить этот вопрос будет намного легче. //

Если мы сегодня посмотрим на график рублевых цен на недвижимость в Москве, то увидим, что именно 3 года (2016 - 2018 гг.), о которых мы говорили, застой и продлился (он выделен зеленым цветом):

А теперь обратите внимание, на тот же график цен на недвижимость за тот же период, но выраженный в долларах:

и в евро:

А вот цены в валюте не изменились с тех, что еще раз подчеркивает один из основных посылов нашего проекта с 2012 года: рубли нужно переводить по большей части в валюту, а накопление и инвестирование проводить именно в валюте.

Если бы будущие покупатели квартир действовали именно так (копили средства в валюте), то сегодня приобретение квартиры для них происходило по тем же ценам, что и 3-5 лет назад. А если они копили в рублях, то квартира на вторичном рынке им в среднем сегодня обошлась бы минимум на +25% дороже (а в московской новостройке еще дороже).

/ инвестор Алёша, тут, конечно, снова скажет, что банковские депозиты / российский рынок акций в рублях за 2,5-3 года принесли бы ого-го какой доход, но возразить он сможет сразу и сам себе, взглянув на динамику того же рынка акций США; ведь, странно было бы рубли "инвестировать", а доллары - нет /

Об окончании периода застоя (2016 - 2018) и выходе из него мы, кстати, говорили в конце 2017 года и начале 2018 года (подробнее об этом в записи Лучший прогноз цен на недвижимость и ипотечной ставки — 2017-2020).

Это говорит о том, насколько выгодно копить в валюте, особенно для "матрасников" и тех, кто денежные средства (не важно, в какой валюте) активно инвестирует (на эту тему можно вспомнить запись Как инвестиции в недвижимость приносят убытки россиянам, где инвестиции (именно инвестиции) в российскую недвижимость сравниваются с инвестициями в американский фондовый рынок).

Итак. С годами мы все стали чуть образованнее, активнее, научились смотреть по сторонам. Но время тех возможностей прошло. Пришли другие возможности. И другие риски. Риски бесконечного снижения доходов населения на протяжении (2020-2030-ых, ссылка), которые приведут к падению доходов многих частных бизнесов в России (с учетом покупательной способности рубля), риски национализации капитала, риски ограничений передвижения, валютных ограничений и т.д. Пришло время снова смотреть по сторонам.

В начале 2020 года - в дополнение тем хеджирования валютных рисков и рисков национализации (наращивание валютных доходов, о чем я говорю уже не первый год, перемещения капитала в другие юрисдикции) - мы посвятили несколько записей теме переезда за рубеж и инвестиций в зарубежную недвижимость. Эти записи доступны только в рамках Курса активного управления капиталом:

• Зарубежная недвижимость и Россия 2020-2023 гг.
• Зарубежная недвижимость и Россия 2020-2023 гг.: дополнения
• Зарубежная недвижимость и Россия 2020-2023 гг.: дополнения 2

В рамках этих записей многие коллеги в комментариях поделились своим опытом выбора страны, переезда, приобретения недвижимости, обустройства, инвестирования.

Поскольку политические риски в нашей стране продолжают расти (активно обострятся) и возможный в 2020-ых годах всплеск цен на нефть к $100 за Brent и выше это лишь "последний шанс" для нашей экономики и граждан, который не стоит воспринимать как шанс на фундаментальное улучшение жизни, - то несколько дней назад в скрытых записях мы снова подняли вопрос миграции капитала и полноценной миграции (см.  запись Логика эмиграции финансового и человеческого капитала из России).

Мои коллеги, за что им безмерное спасибо, в комментариях к записи поделились своим опытом миграции, обратив внимание не только на положительные, но и на негативные особенности / факторы / стороны переезда и быта в разных странах. Ниже скрины одного из таких "отзывов" об эмиграции (еще раз огромное спасибо коллегам):

Если для кого-то эта тема актуальна (а актуальна она станет в ближайшие годы для многих активных и небезразличных россиян), рекомендую присоединяться к нашим дискуссиям / процессу обучения.

Как мы видим, в том числе и по графикам, и по отзыву выше, недвижимость как инвестиция в рублевой зоне - это не инвестиция.

Как жилье, - да (и те, кто купил жилье, прочитав скрытые записи в начале декабря позапрошлого 2019 года, - уже сэкономил миллионы рублей, поскольку цены за последние 15 месяцев выросли именно на миллионы рублей (в отличие от тех, кто сэкономил 2.470 рублей)).

Как часть "пенсии" - отчасти да, но не для всех и вообще не везде в России: поскольку скоро власти начнут существенное наращивание налогов на имущество и прочий "жирок", который подкопило население (и владельцы нескольких, например, московских квартир здесь будут первыми под пилу и на рынке будет стоять визг (это сейчас в это поверить тяжело, а потом будет стоять визг)) + на рынок аренды жилья в ближайшие годы активно начнет выходить государство, создав частным арендодателям менее комфортные условия и снизив доходность таких "инвестиций" к минимальной.

Так что, смотрите по сторонам и будьте активнее.

P.S. Кнопку «Нравится» Facebook так пока и не починил — так что, больше 1 лайка все вместе записи поставить не сможем: после обновления страницы лайки больше 1 исчезают.

_

Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.

Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте — заходите и нажимайте внизу канала кнопку JOIN.