Можно ли манипулировать ценами на недвижимость в Москве?

Вот и произошло знаменательное событие. Сегодня, спустя год после объявления, Мосбиржа запустила расчет индекса московской недвижимости. До конца года планируется запустить фьючерсы на данный индекс:

Мосбиржа в понедельник начала расчет и публикацию индекса московской жилой недвижимости, который рассчитывается на основании данных ДомКлик (входит в экосистему Сбербанка, сказал в ходе онлайн-презентации этого индекса управляющий директор по продажам и развитию бизнеса "Мосбиржи" Игорь Марич. 

Торговый код индекса - MREDC. Индекс рассчитывается по фактическим данным на основе сделок с привлечением ипотеки от Сбербанка (банк имеет примерно 50% долю в денежном выражении на рынке ипотечного кредитования). 

Значение индекса определяется как средневзвешенное значение стоимости квадратного метра жилья по административным округам Москвы (кроме квартир в Троицком и Зеленоградском административных округах). В расчете индекса участвуют квартиры в многоэтажных жилых домах (размером 20-200 кв. м; 1-4 комнаты), но при этом в расчет не входит элитная недвижимость (стоимостью более 30 млн рублей) во избежание искажения стоимости жилья. Индекс рассчитывается еженедельно на основе сделок за четыре последние недели, пересмотр базы расчета индекса будет осуществляться один раз в квартал.

Ретроспективный расчет индекса будет доступен с конца 2016 года - по состоянию на 28 декабря 2016 года значение индекса составило 159 тыс. 647 рублей за квадратный метр, на 5 августа 2020 года - 188 тыс. 578 рублей.

Как отметил Марич, в дальнейшем "Мосбиржа" может предложить рынку фьючерсные контракты на новый индикатор. Запуск торгов фьючерсами может состояться до конца 2020 года. (с) Интерфакс, https://t.me/ecworldnews/1123 

- после этого абсолютно каждый россиянин (и не только), который присоединится к торгам, сможет позволить себе купить кусочек заветной московской недвижимости.

Фьючерс, конечно, не поставочный, но зато можно поучаствовать в рублевом росте цены. В падении, конечно, также можно. Но индекс (как и производные инструменты) очевидно глобально "придуман" не для этого (хотя было бы неплохо расторговать его профучастниками и хеджировать через него уже производные от ипотечных пакетов).

К чему в перспективе может привести появление фьючерсов на недвижимость на Мосбирже, мы говорили ровно год назад, в августе 2019 года, в записи Фьючерс на стоимость недвижимости (жилья) в Москве.  Если говорить кратко, то это будет еще один инструмент для манипулирования рынком, в котором так заинтересованы:

• застройщики,
• контролирующие крупнейших застройщиков банки (крупнейшие государственные банки)
• и в конечном итоге лобби чиновников, стоящее за всей этой цепочкой и контролирующее значительное количество недвижимости в столице.

Очередное сращивание государственно-коррупционного аппарата в, по сути, национализированной отрасли.

Как мы видим, в последние полгода это лобби протащило новые программы и инициативы, поддерживающие (в первую очередь первичный рынок / застройщиков). С одной стороны, обычный и не сильно грамотный житель скажет: "это супер, одни плюсы, ставки-то падают". Но, если он когда-нибудь сядет и посчитает, то поймет, что именно такое снижение ставок и привело к существенному росту цену (на фоне, конечно, и других факторов):

Я хорошо помню момент в 2004-2005 годах, когда однушка в панельке в спальном районе Москвы стоила 1,5 млн рублей, или в 2010 году даже в Сокольниках можно было взять хрущевку под ремонт за 4 млн рублей. Какие цены сегодня, знают все.

За это время с того же 2004 года ипотечная ставка упала с 14-15% до 9% (в среднем на вторичке; строящееся сегодня массовое низкокачественное новое жилье эконом- и комфорт-класса смысла рассматривать не вижу). Цены же на недвижимость взметнулись вверх примерно в 4,5-5 раз. Да, под влиянием многих факторов, но снижение ставок сыграло здесь совсем не последнюю роль. Аналогично в последние годы цены в рублях на жилье (при падении доходов граждан) могли упасть, но не падали (что противоречит законам рынка), а росли либо оставались неизменными.

Что выгоднее: дешевое жилье под чуть более высокий процент или дорогое жилье под чуть более низкий процент? Зависит в том числе от срока выплат. Но не стоит забывать, что активная семья старается расплатиться за ипотечный кредит как можно быстрее, тем самым нивелируя эффект от снижения ставок (но создавая тот самый спрос, который подстегивает цены вверх или не дает им снижаться).

Ипотека "на 20 лет" имеет один глобальная минус - она "стабилизирует" страну на эти самые 20 лет. И когда люди задаются вопросом "ну, сколько можно, одно и то же в экономике и политике уже 20 лет (воровство и вранье)?", они вряд ли понимают, что именно эти самые люди и обеспечивают эту "стабильность". Взяв ипотеку на 20 лет, человек будет держаться за "лишь бы не было войны" и "лучше проголосую, как сказали на работе, и не потеряю работу". Изо всех сил.

Низкие ставки на ипотеку безусловно нужны. Но, к сожалению, неадекватное поведение массы сограждан в нашей стране (которая по мановению руки СМИ бросается и формируют ажиотажный спрос по любому поводу: "девальвация", "эксроу", "рублю конец", "ставки сильно упали", "льготная программа") и неэффективный рынок (контролируемый чиновниками и банками, которые пушат рынок именно слухами и "быстрее скупайте, программа скоро закончится", чем и создают ажиотаж) не дают ценам вернуться к реальности. Потому что продавцы недвижимости и ее держатели отчетливо понимают: на эйфории и ажиотаже ценник можно загонять вверх запредельно. Возвращение же ценника к "реальности" затем занимает очень длительный процесс времени.

Однако, теперь к элементам контроля добавляет еще один (если его в итоге все-таки реализуют). Фьючерсы на недвижимость. Хотя, даже без фьючерсов сам индекс, сформированный на базе данных заинтересованной стороны - Сбербанка - это нечто, что уже дает апсайд рынку. Просто, вдумайтесь, компания, которая занимает существенную долю ипотечного рынка (то есть не заинтересованная в падении стоимости закладных) и, скажем так, имеющая прямое отношение к крупнейшим застройщикам (то есть заинтересованная в росте цен), будет предоставлять информацию о ценах для расчета индекса.

Манипулировать данными в этом случае будет легко (во-первых, меняя методику, хотя, пока и говорят о некой средней цене по базе реальных цен, во-вторых, вытягивая при необходимости выдачу "более дорогих кредитов" (кредитов под более дорогое жилье) и другими методами). Как это повлияет на рынок? Всё просто. Участники рынка (продавцы) будут смотреть на этот индекс (после того, как его начнут пиарить) и задирать ценник, если индекс будет расти. Это так устроено (как я уже говорил выше). Московский рынок отличается тем, что продавцы здесь будут терять в реальных деньгах, то есть в валюте, которая укрепляется к рублю:

- но не готовы будут снижать ценник (например, в случае даже отсутствия и близкого по цене спроса) в это время, чтобы вовремя выйти в более доходные инструменты (ссылка).

/ кстати, лучше всего "финансовая грамотность" московских держателей недвижимости видна на рынке аренды, где арендодатели не готовы уступить 5-10% месячной аренды и готовы при этом ждать "своего" клиента месяцами, теряя всё это время 100% ежемесячных платежей / 

Хочется надеяться, что индекс и фьючерсы на него будут реализованы не для этого, но пока других причин (при наличии давно используемым альтернатив таких индексов) не видно.

P.S. Кстати, рост цен на недвижимость сейчас, наверняка, радует тех, кто внимательно читал наш сайт в конце 2017 - 2018 годах. В октябре 2017 года мы как раз говорили о том, что логично покупать жилье для личного пользования в ближайшие 6 месяцев. Это был период самых низких рублевых цен за последние почти 7 лет (см. запись Лучший прогноз цен на недвижимость и ипотечной ставки — 2017-2020). Ставки, конечно, после первого всплеска (роста) теперь снова пошли вниз (хотя, по вторичке не столь заметно для среднестата), но и возможность рефинансироваться под более низкие ставки никуда не исчезла.

P.S. Новый индекс можно найти по тикеру MREDC. В терминалах сегодня данных по нему еще нет, но на сайте биржи уже есть.

_

Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.

Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте — заходите и нажимайте внизу канала кнопку JOIN.