Недвижимость - 2024

Приближается конец 2023 года - второго года геополитического обострения, которое серьезнейшим образом изменило инвестиционный ландшафт "московского международного финансового центра".

"Новые Боги" инвестиций в российский рынок - физические лица - к текущему моменту, по сути, завершают - спрогнозированный более года назад - реактивный бросок [на рублевые активы], вызванный сразу тремя факторами:  

• отрезанный внешний рынок и мир: санкции (заморозка активов), антисанкции (ограничения от ЦБ / Минфина на сделки) и риски новых санкций сделали и продолжают делать свое дело - и это заставляет основную группу россиян концентрировать свои инвестиции в рублевой зоне (избегая иностранные акции и другие иностранные активы);
• существенная девальвация рубля и последовавшая за ней инфляция - требуют "сохранять" либо в "вечных активах" (недвижимость), либо в активах, которые дрейфуют за девальвацией (экспортеры) и накачиваемой ЦБ / Минфином денежной массой (ключевые банки);
• политическая оттепель перед Выборами-2024 - которая, как и прогнозировалось год назад, вытащила весной-летом 2023 года из вынужденной эмиграции часть "среднего класса" обратно домой и дала надежду на "всё будет хорошо" большой массе маленьких инвесторов, заставляя их поверить в то, что их инвестиции в рублевые активы в безопасности и покажут положительный доход на длинном треке.

Однако в конце ноября 2023 года фондовый рынок России по-прежнему стоит у значений, которых мы достигли еще в августе (тут мы снова движемся в рамках старых ожиданий). И вместе с ним тут "застрял" рынок недвижимости. 

Можно, конечно, почитать про нишевые истории или рекламные статьи компаний, работающих на рынке недвижимости:

В Москве резко выросли спрос и цены на аренду элитного жилья. Из-за оживления рынка арендаторам приходится вступать в конкуренцию за качественные предложения. (с) https://realty.rbc.ru/news/6565b5729a79478594bfee98

- а можно анализировать рынок регулярно самостоятельно и каждый день убеждаться, что тренд на рынке недвижимости движется только в одну сторону. В сторону снижения доходности, роста рисков и тотального падения стоимости в реальных деньгах. 

Как говорилось в августовском прогнозе:

 >> Как и прогнозировали месяц назад ... спрос в июле показал рекордный рост на первичке и сильный рост на вторичке. Большое число сделок ...  которое, как и прогнозировали в начале августа ... не привело к росту цен (упс!.. ). 

...  комфортный шанс сбросить недвигу еще по приемлемым ценам  ...

Момент, о котором я говорил с зимы, заканчивается. Предложения на продажу станет еще больше, а спрос начнет резко падать - и где-то с 15-25 сентября мы начнем видеть резкое изменение рыночного "баланса".  // 

Что ж, сентябрь закончился. И что мы увидели в следующие месяцы?

Вторичка, октябрь:

Рынок ипотеки России начал реагировать на меры, которые предприняли власти и ЦБ для его охлаждения. В октябре, по оценке Frank RG, выдачи ипотеки обвалились почти на 20% к сентябрьскому рекорду. Аналитики связали это с вступлением в силу постановления правительства об увеличении первоначального взноса по ипотечным госпрограммам до 20%. На результат повлияло и ужесточение регуляторов регулирования. При этом эффект от повышения ключевой ставки до 15% сегменту еще предстоит пережить, уверены эксперты. (с) https://www.forbes.ru/story/500030-vydaci-ipoteki-v-rossii-v-oktabre-obvalilis-pocti-na-20

Вторичка, ноябрь:

«Авито Недвижимость»: спрос на вторичное жилье в Москве за год сократился на 31%. (с) https://www.kommersant.ru/doc/6337835 

Москва заняла первое место по сокращению за последние пять лет средней площади студии на рынке новостроек. С 2018 года она уменьшилась в столице на 33% и на данный момент составляет 23,6 кв. м, говорится в исследовании аналитиков «Яндекс Недвижимости» (с) https://realty.rbc.ru/news/655b2b829a79470f08e0399e 

И даже первичка, ноябрь:

После активных продаж августа-сентября спрос на первичную недвижимость на крупнейших региональных рынках страны замедляется: активность потенциальных покупателей за месяц сократилась более чем на 11%. (с) Коммерсант https://www.kommersant.ru/doc/6323510 

Да, уникальный момент, когда нужно было сбрасывать недвижимость и уходить в валюту, был в середине прошлого года. Я неоднократно с конца весны 2022 года предупреждал об этом:

• Недвижимость: инвестиции и перспективы цен - 2022-2028
• Обвал рынка инвестиционного жилья в России 

- и многие воспользовались данным шансом. 

К сегодняшнему дню ставки по ипотеке на вторичке существенно выросли, но людей, которые попали под влияние "предвыборной оттепели" всё равно пока еще много. И они будут свято верить во "всё будет хорошо" и "ничего же плохого не произошло" вплоть до момента, когда будет слишком поздно и окно возможностей вместе с дверью для них закроются.

Поэтому логично пользоваться этим моментом и наличием такого типа покупателя (с "лишними" деньгами), продавая ему лишнюю недвижку и выпрыгивая в реальную валюту, пока она находится в коррекции. 

И многие снова пользуются моментом. В последние недели на московском рынке недвижимости - в наблюдаемых нами из года в год локациях в сегменте "средний класс плюс" (ЦАО Москвы, от 40 до 120 млн рублей за объект на вторичном рынке) я снова вижу очередной выброс на продажу недвижимости типа "в этом доме квартиры за последние 10 лет выставляли лишь 3 раза". То есть очередные массовые продажи от "держусь за эту недвижку зубами". Это будущие релоканты или уже начавшие свой путь - наиболее активная и прозорливая [как минимум в прошлом - раз зашла в лучшие и самые доходные локации много лет назад] аудитория. Она готовится к запрыгиванию в последний вагон "поезда", который перестанет ходить через границу после Выборов-2024. А выборы уже меньше, чем через 4 месяца. 

Причин продать свою недвижимость у тех, кто остается в России [и тем более имеет более чем 1 жилье в собственности], в будущие годы будет очень много. Об этом хорошо и много написано в прошлые годы по этой ссылке: https://ecworld.fund/tag/nedvizhimost - и в том числе в этой записи Предвыборные ласки и новая налоговая политика, часть прогнозов из которой уже начало реализовываться. Вот, например, вчерашняя новость:

В Москве завершилась государственная кадастровая оценка недвижимости. В ходе проведения государственной кадастровой оценки специалисты ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», подведомственного Департаменту городского имущества города Москвы, оценили около семи миллионов объектов недвижимости в Москве. Они собрали, обработали и систематизировали большой массив информации, необходимой для расчета кадастровой стоимости, – данные Росреестра, органов исполнительной власти, технической инвентаризации и сведения из других источников.

Результаты очередного тура государственной кадастровой оценки соответствуют тенденциям рынка. Например, в среднем кадастровая стоимость жилой недвижимости выросла на 21 процент, а торгово-офисной – уменьшилась на три процента. (с)  https://economy.mos.ru/news/v-moskve-zavershilas-gosudarstvennaya-kadastrovaya-ocenka-nedvizhimosti

Так что, налоги на недвижимость в Москве уже со следующего года вырастут на +21% в среднем. До мартовских Выборов вы это не заметите, но заметите в середине-конце года, когда придет письмо из ФНС.

Выпрыгивайте, пока есть возможность выпрыгнуть. 

_

Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или криптовалюту, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, и зарабатывать больше, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.

Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/dsuchilin, чтобы получать еще больше полезной и интересной информации — заходите и нажимайте внизу канала кнопку ПРИСОЕДИНИТЬСЯ.