Будущее. Системно

Публичные

Недвижимость - 2024

ecworld -
15211
19

Приближается конец 2023 года - второго года геополитического обострения, которое серьезнейшим образом изменило инвестиционный ландшафт "московского международного финансового центра".

"Новые Боги" инвестиций в российский рынок - физические лица - к текущему моменту, по сути, завершают - спрогнозированный более года назад - реактивный бросок [на рублевые активы], вызванный сразу тремя факторами:  

  • отрезанный внешний рынок и мир: санкции (заморозка активов), антисанкции (ограничения от ЦБ / Минфина на сделки) и риски новых санкций сделали и продолжают делать свое дело - и это заставляет основную группу россиян концентрировать свои инвестиции в рублевой зоне (избегая иностранные акции и другие иностранные активы);
  • существенная девальвация рубля и последовавшая за ней инфляция - требуют "сохранять" либо в "вечных активах" (недвижимость), либо в активах, которые дрейфуют за девальвацией (экспортеры) и накачиваемой ЦБ / Минфином денежной массой (ключевые банки);
  • политическая оттепель перед Выборами-2024 - которая, как и прогнозировалось год назад, вытащила весной-летом 2023 года из вынужденной эмиграции часть "среднего класса" обратно домой и дала надежду на "всё будет хорошо" большой массе маленьких инвесторов, заставляя их поверить в то, что их инвестиции в рублевые активы в безопасности и покажут положительный доход на длинном треке.

Однако в конце ноября 2023 года фондовый рынок России по-прежнему стоит у значений, которых мы достигли еще в августе (тут мы снова движемся в рамках старых ожиданий). И вместе с ним тут "застрял" рынок недвижимости. 

Можно, конечно, почитать про нишевые истории или рекламные статьи компаний, работающих на рынке недвижимости:

В Москве резко выросли спрос и цены на аренду элитного жилья. Из-за оживления рынка арендаторам приходится вступать в конкуренцию за качественные предложения. (с) https://realty.rbc.ru/news/6565b5729a79478594bfee98

- а можно анализировать рынок регулярно самостоятельно и каждый день убеждаться, что тренд на рынке недвижимости движется только в одну сторону. В сторону снижения доходности, роста рисков и тотального падения стоимости в реальных деньгах. 

Как говорилось в августовском прогнозе:

 >> Как и прогнозировали месяц назад ... спрос в июле показал рекордный рост на первичке и сильный рост на вторичке. Большое число сделок ...  которое, как и прогнозировали в начале августа ... не привело к росту цен (упс!.. ). 

...  комфортный шанс сбросить недвигу еще по приемлемым ценам  ...

Момент, о котором я говорил с зимы, заканчивается. Предложения на продажу станет еще больше, а спрос начнет резко падать - и где-то с 15-25 сентября мы начнем видеть резкое изменение рыночного "баланса".  // 

Что ж, сентябрь закончился. И что мы увидели в следующие месяцы?

Вторичка, октябрь:

Рынок ипотеки России начал реагировать на меры, которые предприняли власти и ЦБ для его охлаждения. В октябре, по оценке Frank RG, выдачи ипотеки обвалились почти на 20% к сентябрьскому рекорду. Аналитики связали это с вступлением в силу постановления правительства об увеличении первоначального взноса по ипотечным госпрограммам до 20%. На результат повлияло и ужесточение регуляторов регулирования. При этом эффект от повышения ключевой ставки до 15% сегменту еще предстоит пережить, уверены эксперты. (с) https://www.forbes.ru/story/500030-vydaci-ipoteki-v-rossii-v-oktabre-obvalilis-pocti-na-20

Вторичка, ноябрь:

«Авито Недвижимость»: спрос на вторичное жилье в Москве за год сократился на 31%. (с) https://www.kommersant.ru/doc/6337835 

Москва заняла первое место по сокращению за последние пять лет средней площади студии на рынке новостроек. С 2018 года она уменьшилась в столице на 33% и на данный момент составляет 23,6 кв. м, говорится в исследовании аналитиков «Яндекс Недвижимости» (с) https://realty.rbc.ru/news/655b2b829a79470f08e0399e 

И даже первичка, ноябрь:

После активных продаж августа-сентября спрос на первичную недвижимость на крупнейших региональных рынках страны замедляется: активность потенциальных покупателей за месяц сократилась более чем на 11%. (с) Коммерсант https://www.kommersant.ru/doc/6323510 

Да, уникальный момент, когда нужно было сбрасывать недвижимость и уходить в валюту, был в середине прошлого года. Я неоднократно с конца весны 2022 года предупреждал об этом:

- и многие воспользовались данным шансом. 

К сегодняшнему дню ставки по ипотеке на вторичке существенно выросли, но людей, которые попали под влияние "предвыборной оттепели" всё равно пока еще много. И они будут свято верить во "всё будет хорошо" и "ничего же плохого не произошло" вплоть до момента, когда будет слишком поздно и окно возможностей вместе с дверью для них закроются.

Поэтому логично пользоваться этим моментом и наличием такого типа покупателя (с "лишними" деньгами), продавая ему лишнюю недвижку и выпрыгивая в реальную валюту, пока она находится в коррекции. 

И многие снова пользуются моментом. В последние недели на московском рынке недвижимости - в наблюдаемых нами из года в год локациях в сегменте "средний класс плюс" (ЦАО Москвы, от 40 до 120 млн рублей за объект на вторичном рынке) я снова вижу очередной выброс на продажу недвижимости типа "в этом доме квартиры за последние 10 лет выставляли лишь 3 раза". То есть очередные массовые продажи от "держусь за эту недвижку зубами". Это будущие релоканты или уже начавшие свой путь - наиболее активная и прозорливая [как минимум в прошлом - раз зашла в лучшие и самые доходные локации много лет назад] аудитория. Она готовится к запрыгиванию в последний вагон "поезда", который перестанет ходить через границу после Выборов-2024. А выборы уже меньше, чем через 4 месяца. 

Причин продать свою недвижимость у тех, кто остается в России [и тем более имеет более чем 1 жилье в собственности], в будущие годы будет очень много. Об этом хорошо и много написано в прошлые годы по этой ссылке: https://ecworld.fund/tag/nedvizhimost - и в том числе в этой записи Предвыборные ласки и новая налоговая политика, часть прогнозов из которой уже начало реализовываться. Вот, например, вчерашняя новость:

В Москве завершилась государственная кадастровая оценка недвижимости. В ходе проведения государственной кадастровой оценки специалисты ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», подведомственного Департаменту городского имущества города Москвы, оценили около семи миллионов объектов недвижимости в Москве. Они собрали, обработали и систематизировали большой массив информации, необходимой для расчета кадастровой стоимости, – данные Росреестра, органов исполнительной власти, технической инвентаризации и сведения из других источников.

Результаты очередного тура государственной кадастровой оценки соответствуют тенденциям рынка. Например, в среднем кадастровая стоимость жилой недвижимости выросла на 21 процент, а торгово-офисной – уменьшилась на три процента. (с)  https://economy.mos.ru/news/v-moskve-zavershilas-gosudarstvennaya-kadastrovaya-ocenka-nedvizhimosti

Так что, налоги на недвижимость в Москве уже со следующего года вырастут на +21% в среднем. До мартовских Выборов вы это не заметите, но заметите в середине-конце года, когда придет письмо из ФНС.

Выпрыгивайте, пока есть возможность выпрыгнуть. 

_

Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или криптовалюту, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, и зарабатывать больше, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.

Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/dsuchilin, чтобы получать еще больше полезной и интересной информации — заходите и нажимайте внизу канала кнопку ПРИСОЕДИНИТЬСЯ.

19

Комментарии

22
Аватар ecworld
ecworld
P.S. На фоне заградительных ипотечных ставок цены на вторичном рынке жилья могут просесть на 10% и более в течение ближайшего года. (c) IRN https://www.irn.ru/articles/42152.html
29.11.2023, 17:18
Аватар fva
fva
Альтернатива? Когда везде и всюду кошмарят граждан РФ, в том числе и тех у кого есть второе гражданство...
29.11.2023, 18:19
Аватар ecworld
ecworld
А где и как кошмарят за другое (второе) гражданство?
29.11.2023, 18:42
Аватар vab
vab
Судя по инфополю, кошмарят или планируют кошмарить как раз только в РФ.
29.11.2023, 22:37
Аватар Koshak
Koshak
в очень многих странах, самопровозглашенных в качестве демократических, россиян (без второго гражданства), которые авторизованы в стране текущего нахождения именно по рос.гражданству очень даже кошмарят. Например, иностранные банки вводят ограничения на пользование счетами именно по рос.паспорту, как пример, Турция, Грузия и т.д. Иностранные брокеры обосабливают счета клиентов с рос.паспортом, пример, Казахстан и, кажется, ОАЭ. Грабёж личных вещей/автомобилей у носителей рос.паспорта при пересечении границ ЕС. И т.д. и т.п.
30.11.2023, 09:32
Аватар ecworld
ecworld
Такое действительно есть. И это можно было даже назвать фашизмом в отношении россиян.

Но смысл именно в том, что второй паспорт решает. В этом и есть смысл легализации, о которой я говорю много лет уже. О её необходимости. Часть проблем решает ВНЖ.

Просто, кто слушал, сделал это раньше и недорого. А кто не сделал, позже все равно будет делать. Просто, очень дорого.
30.11.2023, 10:32
Аватар xb1x
xb1x
> который перестанет ходить через границу после Выборов-2024.

Звучит опасно, какова вероятность реализации этого прогноза или это «фигура речи»?
29.11.2023, 19:55
Аватар ecworld
ecworld
29.11.2023, 22:03
Аватар Sintetik
Sintetik
я за дом, землю и гараж плачу 4000 рублей, ну ОК, буду платить 5000, это в год, да хоть 10тыс, это мизер по сравнению с налогом на такую же недвигу в европе/штатах
30.11.2023, 14:01
Аватар ecworld
ecworld
Мобилизованный тоже так думал. Знаете, где он сейчас?

О том, что Ваша недвижимость упала в цене в несколько раз за последние 15 лет и упадет еще, Вы даже и думать не пробовали. Так? Что Вы за нее купите, когда жить тут станет невозможно? Вы сейчас на 5+ живете (как должен жить любой достойный человек)? Ничто Вас не ограничивает? Всё можете себе позволить? Какой у Вас доход, что Вы тут про 4.000 говорите? Какое это отношение имеет к Москве, о которой речь идет в посте? И к людям, которые хотят хорошо жить счастливо, а не оказаться запертыми в концлагере через какое-то время или оказаться в черном пластиковом пакете?

Сколько у Вас времени осталось думать о налогах в 4.000, хотя бы примерно понимаете?

Прочитайте пост: https://ecworld.fund/gorizont-sobytiy-poezd-cherez-granitsu - а то Вы как-будто в шорах живете. Вам сверху сигнал за сигналом шлют, а Вы всё мыслите в логике "а в Америке негров линчуют". Там другой уровень доходов: люди о другом думают, а не о налогах.
30.11.2023, 17:50
Аватар vasral
vasral
А какая недвижимость упала в цене в разы за 15 лет? Даже в usd разве что какая-нибудь Воркута на ум приходит
01.12.2023, 09:32
Аватар ecworld
ecworld
Даже?)

Вы всё продолжаете считать в рубле, который упал за последние 25 лет в 15 раз?

Тогда начните смотреть с Москвы. Статистика общедоступна.

Хотя... в принципе, можете на ней и остановиться. Пока другие города не имеют инвестиционной сущности. Квартиры в них фундаментально вообще ничего не стоят. Скоро Вы в этом убедитесь, как убедились в 90-ые, когда меняли однушку на видео-магнитофон.
01.12.2023, 10:56
Аватар vasral
vasral
я понял, Вы сравниваете сегодняшние цены на недвижимость мск с историческим пиком 2007 года и да, действительно, падение в среднем почти в 2 раза (без учета арендной доходности). считаю, что так сравнивать не совсем корректно, на истории были разные цены, брать всегда за основу пик - это жонглирование цифрами (можно взять за основу 2003 год или 2014 - будет рост в usd). Рассуждая аналогично, можно начинать хоронить фонды на длинные трежерис, к примеру, сколько там от пика tlt падение, процентов 50?
Что касается "Вы в этом убедитесь, как убедились в 90-ые, когда меняли однушку на видео-магнитофон" - при развитии экстремального сценария, когда активы в РФ не имеют инвестиционной сущности и единственная задача жизнь спасти - нет смысла для большинства думать про инвестиции, все силы необходимо направить на то, как отсюда уехать, там легализоваться, перевезти семью и т.п..
p.s. в целом согласен, по недвиге перспективы не очень, сам сижу в валюте, жду когда опустится за 2000$/кв.м., там думаю брать если не уеду.
01.12.2023, 12:59
Аватар ecworld
ecworld
1. в последние 7 лет цена на недвижимость в Москве ниже тех уровенй, что мы видели в предыдущие 10 лет. Достаточно веско? Не про хай говорю?

2. Вам нужно сначала разобраться, что такое TLT, а потом сравнивать его с тем, с чем можно сравнить.

3. обмен квартиры на видеомагнитофон это не экстремальный сценарий) Это действующий и можно сказать спокойный сценарий уничтожения экономики России самими же ее жителями. Экстремальный сценарий для Вас лично будет, когда Вас мобилизуют.
01.12.2023, 14:01
Аватар systems
systems
А можно выйти на улицу и кирпич на голову упадет. Все эти кармагедон прогнозы гадание на кофейной гуще
07.12.2023, 17:26
Аватар Gennady2040
Gennady2040
На видеоплеер и турецкую кожаную куртку , если точнее) а однушка была хороша- Санкт- Петербург, прямо у метро Московская, сталинка.
01.01.2024, 12:03
Аватар Unclepasha
Unclepasha
Я (без иронии) прошу пояснить вашу мысль.
Правильно ли я делаю вывод, что всё вышеописанное в посте перечеркивается тезисом "там налоги выше"?
Неужели мем имени Дениса (зато налог 13проц) на самом деле не мем??
04.12.2023, 19:53
Аватар finarm
finarm
Не мем - печальная реальность.
Несколько раз за длительный период времени встречался с таким отношением к налогам и коррупции: "ну, много чиновники-то не украдут, налоги ведь маленькие, только 13%"...
Не зря структура налогов настолько запутана - если бы люди понимали, сколько они реально отдают государству от белой зарплаты (НДС, страховые взносы, подоходный налог, и, в дополнение к этому, средства на всю сопутствующию бюрократию и прочие государственные требования к работодателю) думаю, все было бы намного интереснее.
07.12.2023, 21:01
Аватар finarm
finarm
Это где такие налоги?! Я так понимаю, что либо очень далеко от МКАД, либо вообще не в Московском регионе. 20км от МКАД - 15₽ в год только за землю.
07.12.2023, 19:29