Льготная ипотека на вторичное жилье - к чему она приведет?

Вчера Интерфакс сообщил о том, что спикер Совета Федерации В. Матвиенко предложила распространить программу льготной ипотеки, выдаваемой под 6,5% годовых, на вторичное жилье.

Некоторые участники рынка не стали тянуть с ответом на данное предложение. Одним из первых отреагировал банк ВТБ, который, можно сказать, выступил против расширения льготной ипотеки на вторичный рынок:

Инициатива по расширению программы льготной ипотеки под 6,5% на вторичный рынок жилья потребует доработки и дополнительных обсуждений, считают в ВТБ. 

В ВТБ пояснили, что в случае субсидирования кредитов на покупку квартир в новостройках, это поддерживает строительный сектор и связанные с ним производства, транспорт, логистику, дает новые рабочие места в секторе, что в конечном итоге благоприятно сказывается на экономической ситуации.

"В условиях вторичного рынка "возврата" госсубсидий в экономику не будет – конкретный жилой комплекс уже был построен, и прибыль от перепродажи квартир пойдет только собственнику жилья", - подчеркнули в банке. (с) Интерфакс, https://t.me/ecworldnews/1541

Внимание, вопрос. В условиях последних лет, когда чиновники по большей части принимали законы в рамках стратегии "люди - новая нефть" (пенсионная реформа, налоги, квази-налоги и т.д.), то есть, особенно не заботясь об интересах населения, - зачем им сейчас "идти навстречу" населению, снижая ставку ипотеки для вторичного рынка жилья?

Мое видение ситуации (так сказать, оценочное суждение). Чиновники, особенно такого ранга как В. Матвиенко, не просто отчетливо понимают, а точно знают, что снижение ипотечных ставок на первичное жилье (вкупе с распускаемыми через те же окологосударственные СМИ слухами о предстоящем обесценении рубля) в этом году привело к существенному (на десятки процентов в рублях по некоторым категориям) росту цен на первичное жилье. В основном не повезло наиболее бедной части населения, так как подорожало в большей степени именно самое дешевое / массовое жилье (то, что из "гна и палок" делается, ссылка - которое и сметали).

Но тут (первичный рынок) логика сросшегося банковского-строительно-бюрократического аппарата понятна:

1. вызвали ажиотаж,
2. сами же подняли цены (на первичном рынке не существует никакого самоогранизующегося механизма рыночного ценообразования, так как рынок бесконечно расширяется и может переварить любые объемы спроса за счет накопленного за годы первичного жилья, висящего на связанных с застройщиками компаниях),
3. продали / скинули весь неликвид по завышенным на 20-30% (иногда и выше) ценам (то есть избавились от),
4. закрыли "дыры" предыдущих лет низкой покупательской активности, сформировали финансовый задел для нормального / спокойного строительного процесса в будущие годы.

Застройщики (и их бенефициарные владельцы - окологосударственные банки) в плюсе, поскольку прибыли феноменальные, от неликвида, собравшегося за несколько лет избавились, залоги (ипотечные квартиры по "новой" цене в залоге у банка) стабилизировались. Вертикаль / старшая элита в плюсе, поскольку значительно увеличилась доля людей, чья социальная активность в случае усиления экономического кризиса будет снижена, так как ипотека требует держаться за "стабильность" (то самое "лишь бы не было войны").

Итого - главным бенецифиаром "снижения ставки" стала та самая элита. Различные группы. Да, кто-то успел купить до подорожания, но это никак не связано с теми процессами, которые мы сейчас обсуждаем, в целом население не выиграло от снижения ставок, так как цены в рублях выросли несоизмеримо (кроме, возможно, саааамой нижней социальной прослойки, которая действительно выплачивает ипотеку те самые 15-20 лет, а не быстро и досрочно, как большинство). Мы уже говорили (ссылка) о том, что население в России даже в обычной ситуации принимает решение вне экономической логики (покупать за 5 млн рублей квартиру — "уууу, высокие ставки слишком", но за 6,5 млн спустя полгода — конечно, да, ведь, "ставки-то упали!, задарма отдают"), а, уж, в условиях паники, подогреваемой окологосударственными СМИ (то есть в федеральном масштабе и круглосуточно) тем более.

На фоне происходящих на первичном рынке процессов и, снова, на фоне распространяемой окологосударственными СМИ паники ("рублю конец, срочно тратьте!", кто-нибудь, вообще, смотрел на сегодняшний курс доллара?) рост рублевых цен произошел и на вторичном рынке жилья:

Например, в Москве он составил около +12% в рублях за год и коснулся в большей степени недорого жилья. Так что, кто в декабре 2019 года внимательно прочитал запись Сложные дни + стоит ли приобретать недвижимость - и купил жилье (для себя), тот сейчас чувствует себя комфортно и точно ни о чем не жалеет.

Еще комфортнее чувствуют себя те, кто купил жилье (для себя), прочитав нашу запись от осени 2017 года Еще раз о вложениях в недвижимость, перспективах цен на нее и о будущем Москвы и страны.  Точка прогноза как раз совпала с многолетним минимумом цен на жилье:

Собственно, об этом мы уже говорили в записи Лучший прогноз цен на недвижимость и ипотечной ставки — 2017-2020.

Что касается именно инвестиций в недвижимость, да, с этим в России пока проблемы: сама доходность, например, от аренды упала, но хуже всего то, что сама стоимость недвижимость в России в реальных деньгах падает последние 12 лет - с 2008 года стоимость упала на -57% в долларах:

Подробно об этом и об альтернативных [в данном случае - жилой недвижимости в России] инвестициях мы недавно говорили в записи Как инвестиции в недвижимость приносят убытки россиянам.

Теперь, освежив в памяти ситуацию на вторичном рынке, возвращаемся к заявлениям В. Матвиенко. Зачем и кому выгодно снижение ставок на вторичном рынке?

1. Население. Снова в лучшем случае в основном тем, кто берет жилье на реальные 15-20 лет. Наиболее активная часть населения старается расплатиться как можно быстрее, для них изменение ставок на 2-3,5 п.п. при потенциальном росте цен на те же 10-15% (если решение о льготной ипотеке будет принято, к тому моменту не начнется обвал на фондовых рынках, и мы увидим еще один импульс спроса) на самое дешевое жилье это точно не то, что нужно. С учетом того, что еще и первоначальный взнос может вырасти.
2. Банки. Банкам, в принципе, выгодно выдать как можно больше ипотеки. Сейчас (как и комиссионный бизнес, а также пирамида ОФЗ) это настоящий фундамент их бизнеса (только коммерческий). Но, если в случае с первичным рынком банки получали двойной выигрыш - за счет того, что сначала спасали, а затем выводили в зону высокой маржинальности свой строительный бизнес (если кто-то не в курсе, то крупнейшие банки прямо или через прокладки владеют крупнейшими российскими застройщиками), получая и сверхприбыли, продавая неликвид по завышенным ценам бегающему в панике населению, и вытаскивали застройщиков-кредиторов из "риска" (что влияет на резервы - прямо и косвенно), - то в случае со вторичным рынком не всё так просто. Плюсов очевидных здесь нет. А вот минусы - минусы есть. Мало того, что за ипотекой придет наименее активная часть населения (то есть наименее платежеспособная), так как вторичка дешевле (плюс основной импульс спроса и затем рост цен может произойти именно в самой дешевой вторичке), так еще из-за роста цен - вырастет кредитный риск: размер первоначального взноса (долю от цены) людям придется уменьшить, так как количество денег у семьи не увеличится, а цена на квартиру может вырасти (еще раз, рост в основном будет, если закон примут, по нижней границе рынка недвижимости).

Ну, и пока в рублях вторичный рынок не падает, проблему залогов не приходится решать по этому рынку. А вот если цены вырастут, а потом спрос начнет резко падать (откуда ему снова взяться после таких "панических" 12 месяцев?), то это может привести к резкому падению цен, что приведет к необходимости отрицательной переоценки. "Нефтяная" эпоха заканчивается, а значит "жирок" населения будет таять всё быстрее, медленное скатывание экономики может привести к длительному периоду падения цен на недвижимость. Закладывая и видя это в своих рисковых моделях (пессимистичный вариант), вряд ли банкам нужен лишний риск.

Тогда для кого это понижение ставок? Сделать на месяц "гуд" населению? Ну, в России при таком количестве лоббистов различных законопроектов и инициатив нет уже давно такой практики - заботиться о благосостоянии народа.

Значит, есть некий другой заинтересант. Средний сегмент и тем более дорогой сегмент вторички, в принципе, не так сильно выросли в рублях на всей этой панике. Если что-то пойдет не так в экономике (мировой в т.ч.) тут первый риск падения (именно в этом секторе). Это раз. Два это: влияние рынка жилья на рынок нежилой недвижимости. Основные владельцы такой недвижимости - это как раз элиты, окологосударственные чиновники и ко.

Как вы помните, в первой половине года мы говорили о том, что инсайдеры (окологосударственные чиновники и элиты) в Москве массово выходили из нежилой недвижимости и дорогой жилой недвижимости. Вышли, как смогли. Затем летом (на просадке) начали заходить в валюту (где заходили и мы снова, ссылка). Вероятно, это связано с рисками транзита власти (смещения центра силы в сторону некоторых групп элит, менее либеральной направленности), процесс которого активизировался в начале этого года, затем была пауза и вот в последние недели снова начались движения.

В моменты выхода из активов цена на актив не должна сильно падать, ее надо держать. Всё как на фондовом рынке: гонят толпу в одном направлении (в том числе через СМИ создавая нужный общественный сантимент) - и по ходу раздают ей активы. В этом случае такой законопроект, поддерживающий цены на вторичном рынке недвижимости и, как следствие, в некоторой степени - на рынке нежилой недвижимости, - будут полезным. Полезным элитам. Остальным - почти нет. Наиболее активной части населения - точно нет. Наименее защищенной и менее платежеспособной - в большей мере.

Что касается вероятности такого сценария - снижения ставок для вторички до льготной в 6,5% - то сейчас ее сложно оценить. Понятно, что есть некая группы лобби. Но есть и реальная экономика, есть ЦБ, который говорит о том, что "предел снижения ставок" (ключевой) уже близок, а риски "пузыря" могут вырасти, если продолжать льготные программы даже по первичке. "Хорошего" понемножку.

_

Если Вы хотите лучше понимать, что происходит вокруг Вас, получать больше полезной информации, разобраться, когда выгоднее покупать валюту, акции, золото или нефть, а когда необходимо от них избавляться, если Вы хотите научиться эффективно управлять Вашим капиталом / сбережениями, опережая инфляцию, то обязательно присоединяйтесь к чтению скрытых записей нашего сайта по ссылке.

Не забудьте подписаться на телеграм-канал https://t.me/ecworld, чтобы оперативнее получать уведомления о новых записях на сайте — заходите и нажимайте внизу канала кнопку JOIN.